購房資格受限 投資者熱衷境外購房

每經記者  楊羚強  發自上海

    今年9月份，上海新江灣一個名為“銀億領墅”的樓盤組織了法國血統淵源之旅，希望從法國將最原汁原味的法式住宅生活復制，以爭取更多青睞歐美文化的上海家庭購買。但連他們也沒有料到，和他們爭奪上海客戶的開發商，竟然出現了法國、英國、美國、日本等國開發商。

    他們帶來了在中國房地產市場正在大面積復制的歐美建筑的經典原版，價格居然比在國內開發的此類產品還要便宜，購房政策也比國內寬松，還能享受到銀行的優惠利率貸款。這令深受限購令沖擊的國內房地產市場更加雪上加霜。

境外購房半數為投資者

    在“十一”黃金周的上海假日房展上，境內的開發商四天僅成交203套房源。但同時參展的境外發展商卻要比境內開發商的情況好得多。和搜房合作舉辦的第一屆世界房地產博覽會的美國富頓集團相關人士介紹說，僅美國的紐約天景豪苑一個樓盤四天內吸引的意向購買客戶就超過了50組，其中有半數是純粹的投資者。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，雖然沒有相關的調查數據加以說明，但可以看出限購令后國人境外的購房趨勢很明顯。這一現象不免讓人聯想起日本經濟泡沫破裂前，日本大財團在世界各地大量購買當地地標性建筑的故事。

    在2008年以前，來上海推盤的境外項目通常每年都只有寥寥幾個。但是，今年這一現象發生了很大的改變，從年初至今，幾乎每一個月都有大量境外樓盤到上海來推廣。僅在9月末10月初的短短十幾天，上海就有首屆世界房地產博覽會、兩岸房產昆山聯展等，今年的“十一”假日房展甚至辟出了境外房產的專館。而這些樓盤所針對的購房群體中，投資者占了較大比例，有開發商估計投資者占到了五成。

    日本三菱地產相關負責人透露，目前中國赴日購置不動產的客戶逐年增多，各個價位的房產都有涉及。信義房屋不動產株式會社社長林彥宏表示，中國客戶在日本購買不動產沒有特別偏好，住宅和商業不動產都有涉獵，只要覺得有投資價值就會出手。房地產專家蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，目前內地購房者之所以熱衷購買境外房地產，一個重要原因是因為限購令后，許多投資者失去了購房資格，不得不在境外購房。

境外購房注意風險

    上海同策咨詢公司研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，目前在上海市場熱銷的境外房屋，大多和被限購的上海房屋價格接近，以天景豪苑為例，每平方米的售價也就4萬元，僅僅夠得上上海豪宅價格的最低門檻。林彥宏說，雖然東京房價看上去比上海高很多，但由于它是按室內使用面積計算房價，如果以上海的計價方式，東京房價其實并不比上海貴多少。

    由于單價接近，某種意義上，境外的高端住宅，已經成為投資性購房的替代物。限購令開始成為一些境外開發商的商機，很多房企專門為內地購房者境外買房。比如，香港市場100平方米以上的大房型就能稱作豪宅。但近期來上海推廣的香港超級豪宅TheHampton，卻把豪宅房型擴大至300~500平方米，以更好迎合內地買家的喜好。

    搜房網的一份境外置業問卷調查顯示，澳大利亞、美國和新加坡成為中國購房者最關注的置業國家。其中，首付比例較低、出租回報穩定的澳大利亞，是投資首選。不過，境外置業要想短期內追求高額利潤，可能性并不大。此外，要注意不同國家和地區的稅收貸款政策，以及樓市波動的風險，投資者還要算上前往境外看房等成本。

    中國購房者最愛澳、美、新和澳大利亞：首付最低10%，出租回報穩定。澳大利亞現在實行認房貸政策，即評估公司對房屋折舊和房屋品質評估來決定貸款資質，與國籍、收入等無關，因此境外人士可以基本享受和澳大利亞公民同等的房貸政策。同時，澳大利亞政府對土地供應的限制較強，房屋的出租率相當高，且出租比例遠大于買房比例。

或沖擊國內樓盤

境外樓盤不僅售價和內地接近，而且貸款政策也更優惠。負責銷售天景豪苑的開發商告訴  《每日經濟新聞》記者，由于有花旗等在境內經營的境外銀行支持，目前境內購房者在美國貸款買房要比前幾年容易得多。而購房者申請的美元貸款利率，也比境內便宜。而人民幣對于美元的升值預期，也讓用人民幣買美國住宅，變得非常劃算。尤其是境外的美國等地并不象內地一樣有限購措施，因此投資者不必擔心其中的政策風險。

    在此情況下，具有性價比優勢的境外物業，顯然給內地的中高端樓盤造成了很大的沖擊。張宏偉承認，一部分投資客由于境外物業大面積的推廣轉向了境外樓市，令本就銷售低迷的部分中高端樓盤雪上加霜。面對境外樓盤咄咄逼人的氣勢，一些尚有余力的開發商，轉而試水境外的住宅開發。此前，萬通地產已在臺北和當地開發商合作開發銷售樓盤，而中坤地產董事長黃怒波也啟動了在冰島開發房地產的計劃，美國富頓集團也于近期透露，他們在紐約開發的項目，是和上海建工集團一起合資建設的。部分國有大型企業更是在境外大面積買地，直接建造大型的商住、產業園區。

    開發商和大型企業的上述做法，令房地產業內人士開始擔心，長此以往中國的房地產業根基是否會受到沖擊，而和當年日本泡沫經濟有些相似的情景，是否也會給整體經濟帶來同樣的厄運。

    對亞洲多地房地產都有過研究的蔡為民認為，目前內地的購房者仍然傾向購買本地區的住宅，赴境外購房只是限購令下不得已的選擇。一旦限購令取消，購房者還是更愿意購買所在城市的住宅，而不是到境外投資房地產。

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