地產大佬集體看跌2012房價 黃怒波稱降幅最高可達三成

每經編輯 每經記者 楊羚強 張敏發自上海、北京    

每經記者 楊羚強 張敏發自上海、北京

昨日舉行的 “2012中國地產新視角高峰論壇”上，任志強、劉曉光和黃怒波等地產大佬紛紛亮出觀點，認為降價是今年房地產市場大勢所趨，爭論的焦點也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀，認為房價降幅甚至將高達30％。

同時，近日瑞銀大中華研討會發布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20%~40%左右。根據瑞銀的估算，只有當新增供應降低28%，市場才能重新回到平衡狀態。

過量的新增供應，讓今年的房價走勢，可能在去年的基礎上呈現下跌。瑞銀預測，今年上半年，房價會繼續下跌5%~20%，由于房地產市場的整體趨勢不被看好，今年國內房地產股的估值也許會再創新低。

難止房價下跌之勢

在堅持調控政策不動搖，新增供應仍處于高位的2012年，雖然開發商還不至于遭遇大面積洗牌，但房價下跌似乎已成為業內共識。

昨日，首創集團總裁劉曉光就在“2012中國地產新視角高峰論壇”上公開表示，今年的房價會有下浮的可能性，但并不會出現暴跌，跌幅應該在“百分之十幾”。

劉曉光的觀點得到了林達集團董事長李曉林的贊同，他認為，如果今年GDP增幅達到7.5%，那么房價降幅將達到20%。陽光100置業集團常務副總裁范小沖認為，“今年房價會有下調，但是肯定不會是大幅下調，因為政策收緊的極限已經到來，現在開始慢慢回調。”范小沖同時表示，二、三線城市房價不會出現較大的滑坡，但總體而言，不排除個別現金流非常緊張的項目為了活命，房價出現“跳水”。

相比之下，中坤集團董事長黃怒波更悲觀。他認為，盡管信貸調控措施可能會改變，但本輪樓市調控不會停止，因此房價降幅應該在30%。

另外，令人擔憂的開發商資金鏈問題，在華遠地產總裁任志強看來，并沒到最糟糕的時候，2011年開發商的開發資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認為，房地產沒有媒體說得那么悲觀，但在現有政策下，今年的開發商土地購置量仍將呈現下降趨勢，并可能會持續較長時間。

新增供應超需求

上海易居房地產研究院此前發布的數據顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線城市在內的十大典型城市平均銷存比已經達到14.4，已經達到了兩年內的新高，呈現迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。

在市場去庫存嚴峻的情況下，超過常規需求的新增供應，顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據預測，今年的新增商品住房供應將達到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場需求量據預測僅為8.04億平方米。

瑞銀執行董事李智穎由此認為，遠遠超過需求的供應，對市場的影響，甚至超過了目前尚不明朗的政策，成為令房價下跌的最主要因素。

瑞銀的上述供應量的預測，有來自各地統計數據可以印證。上海市統計局數據顯示，1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米，增長19.1%，但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。

但中房信分析師薛建雄說，上述新開工的數據，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷售量來看，新增供應確實比較大。

只是過量的新增供應存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，市場成交的低迷，會令開發商放慢施工速度。而薛建雄則認為，當銀根放松，或者樓市調控政策放松時，暫時大于目前銷售的實際供應會被市場釋放的巨大需求所吸納，重新產生供不應求的現象。

瑞銀的研究也指出，在2008年調控政策放松后，廣州、深圳和北京均出現大幅月銷量反彈的現象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過145%。

信托“爆倉”可能性小

為了避免樓市調控帶來的不利影響，開發商作出棄宅轉商的調整。

瑞銀統計顯示，2011年寫字樓的新開工量甚至較2010年同比增加了近50%，而零售類地產的新開工量同比增加超過了20%。

但李智穎說，她并不看好開發商的上述轉型。因為內地的商業地產開發，大多用于銷售，而非持有。在開發量增大的情況下，商業地產的銷售競爭也會變得更加激烈，進而放慢銷售速度。

事實上，瑞銀統計的十多家內地房企中，側重發展商業地產的SOHO中國和人和商業等的銷售情況并不佳。截至去年9月底，SOHO中國的銷售目標實現率僅為45%，而人和商業的銷售目標實現率也只有62%。

在銷售放慢的背景下，開發商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內地房地產股今年的盈利，稱整體估值將創新低。

不過，對開發商來說，今年也不全是壞消息。在答復關于今年上半年是否會出現大規模的信托“爆倉”時，李智穎說，至少在香港上市的房地產公司將很少遇到這類問題。截至去年3季度末，房地產業未償信托貸款已同比減少6%，較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產公司中，大多數選擇以銀行貸款來償還到期信托貸款，而不是借新的信托借款。

另外，由于存款準備金率的下調，按揭貸款的發放期將由現在至少3~6個月縮減下來，而大多數公司的負債率也將會較去年有所改善。