中國寶安1.7億賣惠州項目 寶安地產低價“吃進”藏玄機

每經編輯 韓海龍 每經記者 朱秀偉 惠州攝影報道    

韓海龍 每經記者 朱秀偉 惠州攝影報道

目前正在接受證監會稽查的中國寶安（000009，收盤價11.01元），又因巨額資產出售計劃而被推上風口浪尖。最新公告顯示，中國寶安擬出讓旗下多家公司股權，交易總價高達16.2億元，是中國寶安2011年凈資產的40%。

在多筆股權交易中，中國寶安與旗下控股公司寶安地產 （000040，收盤價4.79元）的關聯交易爭議頗大。公告稱，寶安地產擬以1.7億元受讓中國寶安全資子公司惠州市寶安房地產開發有限公司 （以下簡稱惠州地產）100%股權。目前，惠州地產旗下有兩個項目，可售面積總和達23萬平米。以惠州當地最新一手房均價5300元計算，這部分面積總價高達12.2億元。此外，惠州地產旗下還擁有13萬平米商住用地和小金項目5.5萬平米工業用地這兩項土地儲備。

1.7億元買下“儲量”頗豐的惠州地產，寶安地產似乎撿了個大便宜。不過《每日經濟新聞》記者調查發現，事實可能完全相反，因為中國寶安轉讓惠州地產的條件非?？量?一是寶安地產必須承接惠州地產欠中國寶安4.39億元的債務，一年內還清；二是惠州地產旗下體量最大的項目山水龍城由于資金問題，已經處于停工狀態，成為一塊“燙手山芋”。

通過此舉，資金鏈十分緊張的中國寶安將獲得總計超過6億元的現金回籠，同時也根除了山水龍城后續追加投入帶來的資金壓力，可謂一舉兩得。

寶安地產實際需支付6億元

中國寶安公告顯示，截至今年2月29日，惠州地產資產總額評估值為76202.43萬元，負債評估值為59249.07萬元，凈資產評估值為16953.36萬元，資產負債率高達77.8%。

值得注意的是，在惠州地產總計5.9億元的債務中，有4.39億元系與中國寶安的往來欠款。對于這筆欠款，中國寶安在關聯交易條款設置上進行了“苛刻處理”——寶安地產承諾：在成為惠州地產股東之日起，由其每季度向中國寶安等額支付欠款，一年內全部付清。

截至2012年2月底，惠州地產貨幣資金僅余1000萬元，近5億元的剩余債務問題勢必將由寶安地產承接。如果算上交易價款，寶安地產方面支付的現金總額將達到6.09億元，這對寶安地產來說也是個巨大的難題。截至今年一季度末，寶安地產貨幣資金只有4億元，且還有高達8.76億元的流動負債。

中國寶安急于脫手惠州房地產，且附帶苛刻條件，這與其緊張的資金鏈不無關系。如短期借款，在2010、2011年上半年，中國寶安的短期借款維持在5億元附近，但到去年三季報猛增至11.53億元，到今年一季度進一步增至13.11億元。與此同時，公司存貨則從2010年中期的19億元，增加至今年一季度的55.41億元。去年全年，公司經營活動現金流凈流出8.28億元，創兩年來新高……

事實上，為解決資金鏈問題，中國寶安曾計劃通過非公開發行融資，由于遭遇地產調控，2010年9月，公司收到了證監會終止審查的通知，定增計劃宣告失敗。由于定增這一巨量融資路徑被堵，中國寶安轉而尋求其他“變現”手段，如公司在5月30日公告稱，向中泰信托有限公司申請金額為1.4億元的信托融資貸款，期限為兩年，而貸款的用途為流動資金周轉；另外一項大手筆則是此次16億元資產出售計劃。

山水龍城施工方：去年12月停工

對于寶安地產來說，在自身資金并不充裕的情況下，為何欣然接受中國寶安方面苛刻的附加條件？惠州地產旗下資產真的如此優良？

公告顯示，惠州地產主要擁有的資產分為兩大部分，即房地產項目和土地儲備，其中房地產項目有兩塊，一是寶安·山水江南，二是寶安·山水龍城。由于山水龍城評估值（4.18億元）占惠州地產總資產評估值（7.62億元）的54.8％，而其他單項資產占比均不超過15％，故《每日經濟新聞》記者前往惠州對山水龍城項目進行了重點調查。

山水龍城項目為別墅加高層的建筑形式，占地面積11.4萬平米，總建筑面積30萬平米，可售面積約22萬平米。該項目也是惠州地產未來幾年最大的可售項目。

在中國寶安給《每日經濟新聞》的書面回復中，寶安稱“集團對惠州山水龍城項目的開發計劃進行了適當的調整，考慮到片區市場行情，別墅產品依然按照原開發計劃進行，高層產品放緩”。

中國寶安同時還聲稱，“山水龍城項目目前按調整后的計劃正常實施。為了盡快達到集團要求的銷售狀態，現在別墅一期、展示區景觀工程和會所，樣板房裝修工程正在緊鑼密鼓的進行，人員在加班加點的工作，爭取近期完成并開放展示”。

但據《每日經濟新聞》記者在現場的調查看，“緊鑼密鼓”、“加班加點”卻是全然不見。

記者從惠州汽車總站乘車穿過惠州老城區后臨江駛離惠州市中心區，抵達惠州東部新城的藍波灣別墅區，寶安山水龍城項目坐落其旁。進入工地內部，本應充滿喧囂的施工現場僅有幾名工人在搬運材料。十幾棟主體已經完工的別墅更是只有一名施工人員，此前規劃中30棟別墅剩余部分未見開工跡象。除去可見的十幾棟別墅外，還有一片應為高層建筑的地基正在施工中。

工地外的工程概括牌顯示，正在施工的項目包括A1-A4、B1-B10棟工程，均為別墅項目，開工時間為2011年9月，竣工日期為2012年9月。對此工地上一名工人稱，“9月份竣工根本不可能，現在甲方資金出現了問題，除了已經建成主體的15棟別墅外，其他的項目基本沒有進展，還有一座高層打了地基。”

當地隆塬地產一位經理楊四龍向《每日經濟新聞》表示，“最近寶安山水龍城項目的施工人員越來越少，應該是資金上出現了問題。”

新浪樂居曾在2012年3月23日上傳一張 “寶安山水龍城社區實景圖”，圖片中清晰顯示了項目進展情況。2個月之后，記者所見與上述實景圖并無明顯差別。

山水龍城施工方、深圳市廣勝達建筑工程有點公司項目負責人陳經理接受《每日經濟新聞》采訪時稱，“沒有錢就停工了。早就停工了，去年12月份就因為資金問題停工了。”

至于何時會復工，陳經理直言，“沒有錢去救了，欠了幾千萬，怎么開工？”至于誰欠誰幾千萬，他并沒有透露。

即便山水龍城竣工，其銷售形勢和未來價格也不樂觀。楊四龍就認為，目前該項目施工方向是別墅加高層，別墅價格如果定在1萬元以下應該較為好賣，周邊包括藍波灣以及合生創展的別墅項目銷售情況都不錯，不過，高層項目就沒有那么理想。記者注意到，該片區合生創展的洋房銷售廣告就以 “驚爆價4800元/平米起、送1600元/平米豪裝”吸引眼球。

該片區基礎設施建設緩慢，也可能為銷售帶來困難。

2008年就已經竣工銷售的藍波灣項目，其周邊的基礎設施至今尚未有較大改觀，周邊商鋪多關門停業，開業者十不足一。且該片區附近沒有任何公交設施，長達1小時的等待中，沒有一輛出租車駛過。

當地另外一樓盤的負責人則告訴記者，“即使資金充裕，該項目也是燙手山芋，在嚴厲樓市調控下，惠州樓市今年以來十分慘淡”。

·延伸閱讀

存貨重壓惠州樓市低首付、大降價頻現

每經記者 胡廷鴻

據惠州市房管局數據顯示，截至今年5月份，惠州市可售房屋套數達到31135套，可售房屋面積達到3131006平米，居于歷年來的高位。

2011年下半年樓市進入寒冬，惠州各地樓市成交量也開始大幅下跌?；葜莘抗芫謹祿@示，去年10月惠城區的一手住宅成交2676套，而11、12月則下降至1362和1820套。

今年一季度，惠州樓市成交量明顯下滑。根據數據顯示統計，惠城區和仲愷高新區的一手住宅成交套數，其日均成交量為49套。從3月12日至4月1日的3月后三周，惠城區和仲愷高新區一手住宅成交量分別為658、957、553套，日均成交量僅為103套。

從近4個月的一手住宅成交均價走勢來看，從去年12月到今年3月，惠城區和仲愷高新區一手住宅成交均價分別為6396、6023、5648、5415元/平方米，連續三個月出現下跌。

據了解，惠州樓市正在經歷著空前的存量房重壓，其中又以惠城區和大亞灣為主。統計數據顯示，截至2012年3月底，惠陽區與大亞灣最目前可出售的存貨量約為11420套，按照之前10個月平均每月666套的銷售速度來看，存量仍需大概17個月才能被完全消化。

記者在惠陽淡水、大亞灣走訪了解到，首付一成、開發商墊首付、送首付、八九折、七三折等促銷樓盤隨處可見，促銷手段令人瞠目。其中，位于大亞灣西區的御璽山大峽谷甚至推出“首付3萬送4萬”的促銷口號。據了解，目前大亞灣的樓盤的成交均價已跌至5000元/平米左右。該片區合生創展的洋房銷售廣告就以“驚爆價4800元/平米起、送1600元/平米豪裝”吸引眼球。除此之外，在惠陽淡水新城區，某樓盤更是打出 “2888元/平方米的特價單位”的橫幅，以吸引眼球。