葉檀：海南與鄂爾多斯不同

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每經評論員 葉檀

海南是中國房地產泡沫崩潰的第一個樣板，鄂爾多斯是第二個樣板。

兩個市場環境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產崩潰主要是金融鏈條崩盤的結果，金融杠桿過高、中小城市本地消費力耗散，后繼無力；海南房地產第一次崩盤緣于海南旅游未進、房地產開發冒進。如果再次崩盤，則說明我國最具吸引力的休閑與旅游地產無法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。

目前鄂爾多斯的實體經濟與自然條件、營商環境不足以吸引大量人口與項目進駐，煤炭價格下挫、民間借貸鏈條斷裂成為壓垮房地產的兩根稻草。

外地人無意長住鄂爾多斯，卻能調動資金制造當地的短期資產泡沫。據高和資本的報告，大量民間資金進入房地產市場。中國人民銀行鄂爾多斯支行的數據顯示，2011年上半年通過支付系統共流入鄂爾多斯58.4萬筆，總金額為9851.13億元，同比增長86.61%和50.52%。鄂爾多斯人熱衷于房地產投資，但沒有實體產業鏈、沒有營商環境、沒有人口聚集，一旦實際借貸利率上升，房地產市場的崩潰就是必然的。

與鄂爾多斯最大的不同，海南的房地產一直以外地人投資為主。2010年，華泰聯合證券分析師魚晉華對海南房地產的調研發現，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。來自島外的需求中，外地遷移入島經商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島品牌開發商進入的伴生引導型購房需求占到主流。

海南的房價收入比過高可以印證外地人主導市場。去年4月27日，上海易居發布 “2011中國住宅房價收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價收入比排名位居全國前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個省份商品住宅房價收入比均超過9。與北京、上海作為經濟中心不同，海南本地經濟以旅游、房地產為主，本地居民收入近幾年雖然上升較快，由于基數較低仍處于全國中位以后，海南房地產價格卻快速躥升，可與京滬試比高。

外地人以剩余資金投資海南房地產供養老、休閑之用，說明本地居民收入無法左右海南房地產價格，全國剩余流動資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價的依據。

海南與美國的佛羅里達在氣候、產業、旅游核心區域地理環境等方面頗為類似。海南當地人熱衷于學習佛羅里達的模式，如海南省旅游協會旅游推廣及咨詢服務中心總經理、海南旅游發展研究會研究員孫德清在接受人民網海南視窗的采訪時表示，“國際旅游島建成了是什么樣子？我設想了一下，如果達到現在美國旅游收入第一大州佛羅里達的樣子也不錯。”中國（海南）改革發展研究院院長遲福林等人都持相似意見，海南國際旅游島定位正基于此。佛羅里達的房價成為美國房價的標桿之一，海南房價也是衡量中國房價泡沫較為準確的標桿。

海南房地產如果再次崩潰，以剩余現金支付的外地購房者不會受到太大影響，他們追求的是必要物質之外的休閑享受，但開發企業將遭受致命打擊。負債過高，融資成本上升將導致短期內大批開發企業倒閉。根據海南克爾瑞的調研數據，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的潛在供應量達到1.079億平方米，根據官方統計數據，海南2011年去化量是880萬平方米。以此計算，目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。以上數據的潛在含義是，如果保持2011年外地7萬戶左右每戶100平方米以上的購買力，海南房地產將嚴重過剩。海南只有兩個選擇：抑制房地產投資熱潮，或者吸引更多的外地人口到海南買房。

打個比方，鄂爾多斯如同剛發現黃金的加利福尼亞，淘金者蜂擁導致房價短期大漲，如果當地沒有發展起實業，黃金挖完或者黃金不值錢，房地產市場會留下一地雞毛；海南的房地產是富裕起來的群體追求休閑所用，如果這批富裕群體有了更好的選擇、海南當地治安環境不佳、富裕群體遭受貨幣緊縮之痛，海南的房地產難免崩潰。

鄂爾多斯是較易崩潰的房地產市場類型，而海南則會跟隨經濟景氣定期擴張與緊縮。