最低5元/平方米的“安居夢” 鄭州保障房“三房并軌”機制浮現

每經記者 戴高城 發自鄭州

在房價逐年上漲，收入房價比越來越低的今天，“住有所居”成為越來越多人的夢想——安居，才能樂業。

中國政府自上世紀90年代起，就致力于保障低收入家庭的居住問題，20年來，越來越多的人圓了“安居夢”。在通往夢想的路上，有著崎嶇與坎坷，也不乏探索與堅持。請看《每日經濟新聞》今天為您帶來的鄭州“三房并軌”調查。

回望之安居夢

經過多年的發展，經濟適用房（以下簡稱經適房）作為一種社會保障性質的房產，解決了千千萬萬中低收入家庭的住房問題，但由于與商品房的差價越拉越大，亦在實施過程中出現了諸多問題。

對此，有多名政協委員曾呼吁停建經適房，而在地方層面，2012年，福州市、北京市、廣東、江西、河南等地先后提出“以租為主”的保障房方式或直言將停建經適房。

其中，為解決公益性和經濟性的分離問題，鄭州市2013年1月1日起，全面推行實施了廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房 “三房合一”住房保障管理新機制。

《每日經濟新聞》記者在河南鄭州經過近一個星期的實地調查，通過接觸多位行業人士、房地產商，以及房地產相關部門人士，對 “經適房、公租房、廉租房”三房并軌機制的前世今生進行了調查。

多數經適房已售罄/

為獲得第一手資料，《每日經濟新聞》記者實地走訪了在鄭州市中原區、二七區、金水區等的十幾個經適房小區。

從走訪的情況看，這十幾個經適房項目幾乎售罄，除了紫東河二期等還有少量房源外，大多數售樓處工作人員的大致表述都是：“房子在開盤時就基本已經賣完，現在只有一些商鋪仍在銷售”。

在這十幾個項目當中，開盤較早的經適房小區已基本住滿，如位于西區的“鴻基西湖春天”，在2006年就取得預售證開始銷售，其一期、二期已少有空置房，情況類似的還有附近的紅河小區。

一些新開盤的經適房小區，盡管房子銷售一空，但入住率暫時并不高，小區的物業公司工作人員解釋稱，“因為房產公司還在辦手續，所以很多住戶沒有拿到鑰匙”。比如位于中原區的凱田花園，于2012年8月開盤，即便最早開始交房的一號樓，已入住的加上正在裝修的住戶僅占到一半左右，而序號靠后的樓盤幾乎沒人住，售樓處的一位工作人員稱，“公司在陸續交房當中，空置的樓房主要為定向銷售給單位或公司的”。

鄭州市一位房地產業內部人士對記者表示，現在只要建成的經適房，全部投入了市場用于搖號或輪候，此前市場上流傳的房源“消失”現象，更多是經適房政策過渡期產生的現象。

1995年年初，國家提出實施“安居工程”，同年2月，鄭州市政府下發關于建設安居工程小區有關問題的通知，初步計劃籌建15個小區。

資料顯示，當時銷售情況不甚理想，安居房的均價在600元/平方米左右，而商品房均價在700元/平方米左右，兩者差價僅100元，而且個人購買者很少，絕大部分是單位購買。

這一情況一直延續到1998年，隨著商品房越來越多，價格也不斷上升，政府對經適房購房者的要求越來越嚴格。2001年，鄭州市政府下發通知，限定銷售對象應具備如下條件：市區城鎮常住戶口，家庭人均收入屬于中低水平，未參加過房改或房改面積未達到應享受標準80%的家庭，限購一套。

2005年4月，鄭州市實行《經濟適用住房建設管理辦法》，對經適房購買者提出更多的要求。彼時，鄭州市商品房均價已經達到2600元/平方米，經適房的價格也達到了1600元/平方米，兩者之間差價1000元，經適房開始供不應求，幾乎所有的經濟適用房都是開盤即銷售一空。

該辦法還取消了 “補差房”政策，并明確提出：禁止改變經適房建設用地的用途，禁止利用經適房建設用地變相進行商品房開發，禁止違反規定利用經適房建設用地建設其他商業用房。

早前政府允許開發商在經濟適用房小區建補差房，開發商出售補差房獲利，來彌補為建設經適房小區的各種配套設施造成的虧損。新政策施行后，經適房的相關配套設施建設，所需的資金由政府來出。

鄭州市房管局相關負責人解釋道，“鄭州經適房在2006年前還沒有商品房好銷，因為單價相差不過兩百塊，好多企業都還需要宣傳才能賣出去，為了資源合理配置，政府是允許企業自行銷售的。從2006年開始，鄭州市商品房和經適房的房價逐步拉大，并且地理位置也開始有了差異等，在這個時候供求矛盾一出來，鄭州市就對經適房采取搖號銷售。

前述房管局負責人還對記者表示，“2006年前就已經立項建設的經適房小區，因為項目建設的周期比較長，從項目的獲得到手續的辦理、再到建設，尤其現在的高層小區，一個項目運作下來要花四五年，但企業之前在自己銷售時收過人家定金了，從我們的角度來說，這是政策遺留的問題，在項目建成后，只要經過我們核查，這部分人群是交過定金且符合條件的，這部分房源可能也沒有通過搖號或輪候銷售，這是政策允許的。”

鄭州市房管局提供的一份數據顯示，目前鄭州取得經適房資格證的有4萬戶，已輪候到13463戶，仍有8545戶新申請家庭待審核。

鄭州市保障性住房辦公室一位負責人對此稱，“自鄭州市建立經適房制度已近20年，每一次大的制度變遷都帶來了一些遺留問題，而國家對于保障性住房的頂層制度設計也應繼續完善。因此，鄭州市歷年來出臺的諸多住房保障政策，往往是隨著一些問題的出現而逐步完善。”

鄭州市保障性住房辦公室提供的數據顯示，近年來鄭州市政府為規范經適房的秩序，連續出臺了1個政府令和13個規范性文件。

經適房機制趨嚴/

“目前鄭州市經適房的機制已越來越嚴，從鄭州市經適房發展的歷史和近年出臺的多個文件可以看出這一點。”一位當地房地產商對《每日經濟新聞》記者表示。

從2006年前后這一過渡時期的面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困難家庭”，再到2010年后，鄭州市政府對購房者采取的 “三級審核、兩次公示”到“四級審核，兩次公示”，再到逐步引入家庭凈資產聯合核查機制。

上述負責人介紹稱，“鄭州市保障性住房申請家庭凈資產聯合核查機制已經初步建立，市住房保障、民政、公安、社保、地稅、金融、工商、證券、公積金等9個部門將對自2012年10月1日之后申請經適房的家庭資產信息，根據各自職責進行聯合核查。”

此外，鄭州市相關部門還對新建的經適房項目建立了電子樓盤表，對房源進行了嚴格控制，經適房的保障性質得以進一步明確。

鄭州市房管局公布的數據顯示，2011年和2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經適房購買資格，5462戶家庭被取消了廉租房保障資格。

另外在經適房的交易上，2012年8月鄭州市政府頒布的《關于進一步加強保障性住房準入退出管理的通知》，建立了收益調節機制，經適房交易時，按照評估價與原購房價價差的70%繳納土地收益等價款取得完全產權，減少了投機鉆營的逐利空間。

為進一步明確經適房的交易細節，2011年9月28日，鄭州市房管局公布了 《鄭州市人民政府關于進一步加強經濟適用住房管理的通知》的實施細則，明確了經適房政府回購、補繳差價具體標準，規定所購買的經適房滿5年上市交易的，購房人應繳差價款。

對于經適房的違規轉讓問題，上述房管局負責人對《每日經濟新聞》記者解釋道，“2006年政策變化前確實存在這種狀況，當時只要手續沒辦，購房合同什么都沒簽，買賣雙方可以換，自從出現搖號情況后，名字不讓換了，轉讓情況就不存在了，現在新的項目全部做了電子樓盤表和合同聯機備案，新上市的房源全部在我們控制范圍內，企業一套房都銷售不了。”

鄭州市保障性住房辦公室副主任李保憲向記者表示，“（如果有倒賣經適房的情況）會交給房管局的監察部門，一經查實后會從嚴從重處理”。

“三房并軌”機制浮現/

去年，多個省份宣布將停建經適房，河南省也是其中之一。全國政協委員、中國保利集團公司董事長賀平就認為，“就經適房……來說，也不是很完善，比如誰能入圍購買，公布了以后，往往是搞不清楚哪些人可以住進經適房里面去。經濟適用房以后還能不能在市場上繼續周轉，也不好說。”

他認為，應當適當修改投資建設經適房的決策，而擴大廉租房建設、棚戶區改造和災區的保障性住房建設，則應由政府去投資。

賀平提到的保障房政策，正是鄭州經適房下一步發展的方向。鄭州市房管局一個內部報告指出，“由于社會誠信體系尚未完全建立，保障房申請、審批、監督、后續管理困難多多，尤其是經適房分配不公平現象頻發，究其原因是福利性與經濟利益未完全分離，加上退出機制無法從根本上做到及時和公平公正，甚至部分人群將申請到的保障房轉手出租、出售，謀取經濟利益，沒有起到真正的住房保障作用。河南省政府提出了重點發展公租房，大力推進棚改房，限時退出經適房，有序推進廉租房與公租房并軌運行管理的總體構想。為穩步擴大住房保障覆蓋面，簡化住房保障品種，滿足更多住房困難群體的住房需求，實現保障房的可持續發展，鄭州市于2013年1月1日起，全面推行實施了廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房‘三房合一’住房保障管理新機制。”

上述鄭州市保障性住房辦公室負責人稱，“‘三房合一’住房保障新機制的內涵就是全面停止新的項目選址建設廉租房、經適房，新建保障房統稱為公租房。符合公租房保障條件的廉租房、經適房與公租房對象統一納入公租房保障范圍，經適房、廉租房資格申請并入公租房資格申請。”

數據顯示，截至2012年底，鄭州市已建設（含在建）公租房項目53個63126套，已實現入住近30萬人，極大地緩解了來鄭務工人員住房困難。

按照鄭州市擬定的 “三步走”發展戰略，目前已面向入住園區的來鄭務工人員建設公租房項目27個50709套，其中21個項目39081套已形成實際供應；面向社會公開供應建設的公租房項目26個12417套。

相對于仍然居高不下的房價和人們的“安居夢”，2012年12月，鄭州市物價局、房管局、財政局聯合下發了 《關于公布鄭州市區公共租賃住房租金標準的通知（試行）》，其中將鄭州市按地段分為五類區域，公租房市場租金每月最高為15元/平方米（一類區域電梯房），最低為5元/平方米（五類區域非電梯房）。同時規定經鄭州市住房保障部門批準納入政府統一管理并面向社會供應的公共租賃住房，承租人按照通知規定繳納公共租賃住房租金，實施分級補貼。

“加上政府補貼，一個家庭只需要付幾十元到最高五六百元的價格就可租到一套房，更大范圍地實現了民眾的安居夢”，房管局上述負責人表示。