中報凈利潤率33.5% 中海外逆市領跑有玄機

每經實習記者葉燕婷發自香港、深圳 8月5日，中國海外發展（00988，HK以下簡稱中海外）公布的2013年中報顯示，公司上半年銷售額800.7億港元（約合632.1億元），營收達321.9億港元（約合254.1億元），凈利潤達到110.3億港元（約合80.0億元），較去年同期增長31.6%。 縱觀今年各房企的表現，地產行業暴利時代正在加速退卻。根據同策咨詢數據，2013年第一季度，上市房企的凈利潤率已經下滑至13%左右。然而，中海外卻逆勢上漲，2013年年中凈利潤率由去年同期的32.8%上升至33.5%。 中海外的利潤為什么能這么高？保利高層曾在公開場合表示：“看不懂中海外的利潤?！遍L期研究中海外的某分析員認為，高利潤率來自復合因素：母公司中國建筑工程總公司的央企優勢和建筑行業背景、中海外自身運營成本控制、融資利率、以及逆勢低價拿地的策略。 土地成本“先天”優勢/ 身為中國建筑行業巨頭中國建設工程總公司旗下的房產公司，中海外擁有一項最基礎卻是大多數房地產企業匱乏的優勢。深圳勘察設計院某業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，目前很多房企其實在房產項目施工中忽略了很多技術細節，但中海外在這方面比較專業，“對材料和工程的價格和質量，中海外的人都很內行，各環節的監管要求也更嚴。無論是設計方還是工程施工方，遇到這樣的甲方，我們出的活兒更細?！? 中海外的項目賣價往往高于同業，根據今年中報推算，公司房屋銷售均價為15295.12港元/平方米（約合12071元/平方米），《每日經濟新聞》記者根據各大房企業績報表統計，今年上半年銷售面積突破500萬平方米的房企共計7家，中海外成為唯一一家銷售單價突破1.2萬元的房企，而保利、恒大分別以11140元/平方米、11323元/平方米位列二、三名，萬科則以10461元/平方米排在第四位。 克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，中海外的央企背景給公司拿地帶來較大的優勢，“中海外的地塊大都在一二線城市，位置也比較好，這一定程度上給了中海外提高定價的優勢?！? 《每日經濟新聞》記者查閱公司年報顯示，2012年，華東片區以50.96億港元的毛利潤成為中海外毛利最高的項目區域，今年，公司持續加倉華東，上半年超過四成的購地金用于上海、南京及杭州三座城市拿地，共計拿下約114萬平方米土地，為此花費高達88.34億元。 對于為何能夠拿到相對優良的地塊，盛富資本CEO黃立沖表示，橋梁、隧道、公路、地鐵等市政項目，政府都想大力建造，但普遍面臨資金缺乏的問題。憑借建筑項目，中海外的母公司中國建筑工程總公司能相對輕松地獲得項目貸款，并先替政府暫時墊付工程款，相當于為政府的城市基礎建設項目提供了融資便捷。以此交換，中海外作為中國建筑旗下的房地產公司，在當地自然享受拿地的便利。他表示，其實這種手法也是很多房地產公司換土地的一種手段，在業內并非特例。 嚴謹把控營銷費用/ 除此之外，朱一鳴表示，中海外長期在香港運作房地產項目開發，對于各環節的成本控制近乎苛刻，也在業內早有傳言。 《每日經濟新聞》記者查閱中海外2013年中報顯示，今年前6個月，公司分銷費用4.50億港元（約合3.55億元），而同一時期，萬科的銷售費用為14.31億元，而拿地位置相對偏遠、營銷力度較大的碧桂園更高達15.29億元，相當于中海外的3倍。 朱一鳴表示，中海外品牌優勢相對明顯，地塊位置優越，客源并不缺乏，因此房產銷售大多通過自己的銷售團隊，不需要動用代理公司的客源，沒有了中介分享銷售利潤，中海外的營銷費用當然不高。 事實上，中海外的營銷團隊有一套非常嚴謹的成本控制規則：廣告及市場推廣的計劃、預算和執行都有一套監督體制；對于廣告制作也有相應的招標體系確保不超預算，另外還通過降低媒體發布的折扣點，直接降低廣告費用。 除了營銷成本低廉，中海外的行政費用也低于行業其他大佬。2013年半年報顯示，中海外今年前6個月的行政費用共計7.54億港元（約合5.95億元），而萬科為11.9億元，碧桂園為8.77億元。以此計算，僅從營銷和行政兩項費用來看，中海外比萬科省下16.7億元，比碧桂園節約14.56億元，相當于兩家公司上半年凈利潤的1/4~1/3。 借貸成本同業最低/ 今年上半年，中海外加權平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業最低水平。2012年各大房企年報顯示，中海外去年全年財務費用僅2.86億港元（約合2.25億元）。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，在各大房企中，幾乎沒有一家企業低于此數字，碧桂園為2.58億元，萬科為7.65億元，保利地產為8.9億元。 仔細觀察下來，中海外仍走銀團貸款的老路。上半年公司在香港完成120億港元的融資額。其中，今年6月下旬，中海外簽訂57﹒5億港元短期貸款，年底到期，用作即時營運資金。承貸的4家銀行包括匯豐、東亞、中行及農行，涉資分別為20億、15億、12﹒5億及10億港元。 而今年更早，中海外同樣通過銀團貸款的方式與包括中國銀行（香港）、中國建設銀行（香港）、匯豐銀行、恒生銀行在內的11家銀行組成的銀團簽訂一項62億港元5年期的銀團貸款，目前已經完成額度分配。 盛富資本CEO黃立沖分析，赴港銀團貸款的最大優勢在于較低的利率，與內地相比，利率普遍降低3%~4%左右。 而此前，龍湖地產相關人士曾對記者表示，銀團貸款因利率較低，風險可控，一直是有實力的房企偏向的融資方式，但同時，這種貸款的門檻也非常高，需要房企本身具備良好的評級，以及在各銀行擁有良好的業務往來及信用記錄，除此之外，企業本身開發的項目體量和品質也是能否獲得踴躍認購的重要因素。 黃立沖則對《每日經濟新聞》記者表示，中海外項目大多在一二線城市，產品抗風險能力較高，另外對于內地房企，銀團貸款更多由央企獲得，中海外母公司中國建筑工程總公司也是中海外融資的一個很大優勢，從以往的例子來看，即使企業項目出現問題，也有母公司甚至政府出手相救。 另外，中海外良好的機構評級也令其能獲得更低利率的貸款。自2005年以來，中海外成為內地上市房企中為數不多的獲得穆迪評級的香港上市企業，今年2月，穆迪和標普分別上調了對公司的投資評級，其中穆迪評級為Baa1/穩定，標普為BBB+/穩定。 近幾年，中海外再融資一帆風順，即使在去年初房地產行業普遍融資困難之時，中海外仍能以4.875%的利率在香港發行7.5億美元5年期債券，同樣在港融資，碧桂園近3年香港發債約43億港元，利率達到9.24%，約為中海外的兩倍，而行業規模龍頭萬科在銀行放貸緊縮時，曾依托房地產信托融資，利率多在7%左右。 淡季出手低價拿地/ 中海外公司董事局前主席孔慶平曾在年中業績發布會上表示，中海外向來在任何合適的時候都會買地，目前公司的財務狀況很好，有充分的的余地做出選擇。同時他表示，今年不會調高土地購置計劃，仍是年初定下的800萬平方米。 截至2013年6月底，中海外手握銀行結余現金518.0億港元（約418.8億元），超過萬科的362.5億元，但手頭寬裕的中海外并不急于拿地，今年上半年共計拿下土地11幅。《每日經濟新聞》記者查閱中海外7月通訊錄獲悉，上半年拿地總樓面面積470.59萬平方米，相比公司去年全年超千萬平方米的新增土地面積，略顯保守。公司上半年拿地花費150.85億元，以此計算，今年新增土地的平均樓面地價為3205元/平方米，僅占上半年每平方米銷售均價的26%。 從孔慶平對于前海土地的克制亦能看出中海外在土地市場的謹慎，他表示，前海的土地公司當然關注，也正在研究，但前海只是中海外目標市場的1/30，公司要更多考慮自身的定位，前海土地拿到也好，沒拿到也好，都不會對中海外產生“質”的影響。 1998年金融危機時，中海外在香港高價拿地后地價大幅下跌，因此吃過大虧。此后，中海外公司現任董事局主席郝建民對土地成本便有了更加嚴格的要求：測算利潤率高于10%才能拿地。 蘭德咨詢宋延慶表示，一般來說，中海外會選擇淡季拿地，常在第一季度或第四季度頻繁出擊。他認為，此時拿地非常合適，以6~8個月的開發周期計算，正好避開了勞工市場的緊張期，又能在銷售的黃金時期預售。 去年中海外再次詮釋了“淡季出擊”，年末兩個月的拿地量超過前10個月總量，更創下12月單月拿下10幅土地的記錄，也使得全年拿地面積猛增至1032萬平方米。 除了淡季出手以外，中海外獲得低價土地的另一種方式是通過收購。2010年3月，中海外通過收購光大地產，獲得旗下170萬平方米的土地儲備，以收購價30.72億港元粗略推算，這批土地的樓面均價僅為1800港元左右。 今年5月，中海外再次豪擲18.15億港元購回西安、青島以及沈陽項目的剩余股權，將三個項目變為公司全資所有。記者發現，三地項目均為商業/住宅綜合體，其中，西安項目含有三幅土地，總面積為26.9萬平方米，青島項目含有4.31萬平方米土地，而沈陽項目的體量高達46.9萬平方米。截至2013年3月底，三地項目的評估值總計高達92.91億元人民幣。