“地王”獵手孫宏斌：農展館地塊便宜部分新房單價超30萬

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

10月19日，周六。融創中國董事長孫宏斌沒有休息，他要參加一個臨時擴大到60人的研討會，討論對象是融創中國在北京拿下的兩個“地王”。

今年8月以來，融創中國連續拿下3個“地王”，分別是樓面價近2.8萬元的北京亦莊一地塊、樓面價達7.3萬元的北京農展館地塊，以及總價103.2億元的天津南開區天拖地塊，依次創區域單價、全國單價、天津總價紀錄，孫宏斌也隨之成為焦點人物。

“北京這兩塊地，我覺得挺便宜的，關鍵看跟誰比，相對市場還是相對售價。”孫宏斌在接受包括《每日經濟新聞》記者在內的媒體采訪時直言，農展館地塊計劃推出一層一戶一湖的產品，“臨湖的售價可以超過30萬元/平方米。”

但看似矛盾的是，孫宏斌說，他一直不看好房地產市場。

孫氏拿地邏輯/

北京亦莊、農展館、天津天拖，從8月14日開始的短短36天內，融創中國制造了3個“地王”。一時間，孫宏斌被問到最多的問題便是：是不是有點激進？

“挺有意思，激進這個詞好像永遠摘不掉。”孫宏斌無奈地笑。

約十年前，孫宏斌帶領著順馳四處攻城略地，所到之處的“地王”紀錄被頻頻改寫，但最終順馳以失敗告終，“摔了一跤，我現在爬起來重新跑，只不過跑得快了一些，身體好才能跑得快。”

但孫宏斌并不認可拿下這幾個“地王”是“激進”所致。

“當天在現場的4家公司報價（樓面價）都超過了7萬元，即使沒有舉牌的也在7萬元以上，在所有參與競拍的公司看來，7萬元是一個底線。”孫宏斌說，如果不是融創中國奪下農展館地塊，換了任何一家一樣會成為“地王”，只不過對他來說這塊地無論從區位還是價格，都值。

孫宏斌另一個不認可 “激進”說法的原因，是融創中國目前相對穩定的現金流。“去年底我們賬面現金是有130億元，到今年6月份是140億元，我們把土地款都付清之后還有百億元左右的現金，我覺得不能算激進。”孫宏斌說。

為了更讓大家認同他所言，孫宏斌起身，打開了之前準備的PPT，親自當起解說，對于上述3地塊的位置、優勢、賣點一一介紹，力證他做出的決策。

“為什么孫河（地塊）我們放棄了，那里有七八家房企在做同樣的產品，沒法做，亦莊更好。”大屏幕上亦莊地塊被明顯的色塊標出，“在這里我是莊家”。

而對于農展館地塊，孫宏斌坦承，如果售價是在15萬元/平方米，“我們的利潤不高”。

孫宏斌透露，農展館項目臨湖的房源售價將超過30萬元/平方米。

最怕拿不到合適的地/

“但我一直不看好房地產市場。”孫宏斌語出驚人。他解釋道，“現在來看，北京有些很遠很偏的房價還那么高肯定是有問題的，都說今年的市場熱，但只是個別的城市熱——北京或上海，其他區域的市場是冰涼的。”

對于政策的判斷，孫宏斌給出的答案是：高端放開，中端限購限價以及低端保障，“大致的方向已經明確：保障歸保障，市場歸市場”。

孫宏斌說，“我一直支持房產稅，市場在分化，政策也必須區別對待。”對于房產稅的征收比例，孫宏斌預測是在1%左右。

孫宏斌認為，房地產企業已經從最初簡單地靠土地升值來獲取利潤，轉而靠產品自身溢價獲利。這一點，在牽手綠城之后，孫宏斌感觸更深。

“即使不賺錢我也高興，這種項目一輩子也就做這么一次。”孫宏斌所說是融創與綠城合作開發的蘇州桃花源項目。這個昔日在蘇州金雞湖畔誕生的“地王”，在爭議和猜測中度過了4年，一經面世便獲得了7億元的意向成交金額。而這個項目只是融創業績狂飆的一個縮影。

10月2日，融創中國發布9月財報，截至2013年9月底，融創中國實現合約銷售金額364.2億元 （人民幣，下同），包括合同銷售金額326.1億元，以及預訂合同金額38.1億元，與去年同期相比增長71%。其中9月實現新增預訂合約金額64.5億元，合同銷售金額人民幣50.7億元。

不僅如此，融創前9個月累計銷售面積177.6萬平方米，合約銷售均價為2.05萬元/平方米。其中9月銷售面積25萬平方米，銷售均價1.987萬元/平方米。

截至上半年末，融創中國持有現金145億元，遠高于一年內到期債務65.7億元，且短期貸款占總債務的比重不足30%。

“今年1~9月份，各個項目在售的基本是去年帶過來的庫存，光上海一個城市，剩下的3個月，同時會有4個項目開盤，而這4個項目，至少會再帶來80億~100億元的銷售額。”融創中國一位高層人士對《每日經濟新聞》記者說。

但在孫宏斌看來，融創中國目前面臨最大的風險是“拿地”，而非政策的不確定，“后面拿地太難了，資金不是問題，但以合適的價格拿到合適的地比較難。”

從上半年業績來看，融創中國今年完成500億元的銷售目標觸手可及，但當記者問到，有沒有計劃何時沖擊千億元時，孫宏斌反問：“沒想過，千億又能怎么樣?”

兩三年后考慮二三線城市？/

從2010年83億元的銷售額，到今年“鐵定”完成的500億元，融創的業績增長速度甚至超過了一些龍頭房企。

“沒什么特殊的秘訣，就是做好定位，使勁兒賣。”在會后，孫宏斌對《每日經濟新聞》記者說道。

但答案不完全如此，上述融創高層人士告訴記者，融創極強的營銷能力一方面源自“產品單一”，“就是做高端精品項目，另一方面，這類產品最重要的就是對于老客戶資源的維護，”相比之下，融創在線上推廣的力度遠遠小于其他同級別的房地產企業。

“維護一個老客戶的成本是開發一個新客戶的三分之一。”該人士告訴記者，目前融創經營十年以上的城市只有兩個——大本營天津和重慶。“目前重慶市場我們的銷售排行第二，但從去年一年到今年上半年的數據顯示，重慶500萬元總價以上的項目每成交10套，其中有6套是融創的產品。”

同時，大步快走的融創在管理半徑的擴展上非常謹慎，截至目前，融創在全國僅擁有5家地方公司，相比同級別的房地產開發企業來說，融創的管理半徑是最小的。“全國化其實是一把雙刃劍，現在很多企業正在面臨這樣的難題，進駐一座城市容易，撤出卻很難，所以融創不會將戰線拉得很大。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者說道。

然而，一線城市拿地的競爭壓力是否會促使孫宏斌轉移視線？對此，孫宏斌未置可否，“我們也看了很多城市，深圳、成都、廈門，估計看個兩三年就有感覺了”。

融創1月3“地王”

8月14日，融創聯合葛洲壩以41.2億元拿下北京亦莊兩幅地塊，其中一地塊樓面價2.8萬元，創區域新高

9月4日，融創以21億元加配建27.8萬平方米的條件獲得北京農展館地塊，折合樓面價7.3萬元，成為全國單價“地王”

9月18日，融創以103.2億元拿下天津南開區天拖地塊，創天津總價紀錄