2014-01-14 01:06:55
自2013年8月新湖中寶發布定增募資預案以來，目前已有超過40家房地產企業公告再融資計劃。
《每日經濟新聞》記者日前了解到，自2013年8月新湖中寶（600208，SH）發布定增募資預案以來，目前已有超過40家房地產企業公告再融資計劃，包括股票定增、公司債的再融資發行。
據一位實際參與再融資項目的投行人士稱，首批申請再融資的房地產企業已經于2013年11月初上報材料，目前國土部反饋的結果是，僅有一家房企的定增確定通過，其余審核意見分別為審慎通過、附條件性不支持，或者直接不支持。不過截至記者發稿，上述反饋意見未獲證監會證實。 每經記者 蒙湘林
國土部意見影響較大
2013年9月6日，證監會在新聞發布會上表示，為嚴格貫徹執行國務院有關文件要求，證監會前期已與國土資源部和住房城鄉建設部建立并完善了部門協商機制。對房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及住宅房地產開發業務的再融資申請，一律就其用地情況征求國土資源部的意見；對于房地產行業上市公司以及募集資金投向涉及商品房開發項目的再融資申請，其商品房開發行為需住房城鄉建設部進一步檢查認定的，證監會將征求住房城鄉建設部意見。上市公司和保薦機構在報送再融資申請文件時，應按照證監會相關要求，同時提供公司專項自查報告、中介機構專項核查意見等相關文件。
由此，市場普遍認為，房企再融資審核重點將前置于國土部和住建部。2013年9月，據《中國經營報》援引權威人士的觀點，專項核查報告的范圍包括涉及用地和商品房開發專項核查兩類，相關范圍確定為在房地產調控政策持續期間，上市公司通過再融資募集資金投向涉房的土地和住宅開發等業務。
涉及用地專項核查的部分，涉房企業應按照國土部要求提供的企業土地綜合信息，出具是否涉及閑置用地和炒地等違法違規問題的專項自查報告以及保薦機構或獨立財務顧問、律師的專項核查意見。證監會將在受理公司行政許可后，將公司專項自查報告和中介機構專項核查意見轉交國土部。
涉及商品房開發專項核查的部分，主要指相關企業在報告期內是否存在捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，包括專項自查報告、保薦機構或獨立財務顧問、律師出具的專項核查意見等。對于需住建部進一步檢查認定的，證監會將在受理公司行政許可后，將公司專項自查報告和中介機構專項核查意見轉交住建部。
據《每日經濟新聞》記者了解，2010年國土部與住建部、證監會等部門就曾建立聯動機制，對上市房企的再融資業務進行核查和規范。
一位實際參與再融資項目的投行人士告訴記者，2013年11月初，第一批提交再融資方案的房地產企業共有10家，這些企業基本上都是再融資預案發布較早的企業。按照當前的審核流程，企業先提交材料至證監會，分批次與預審員進行見面會，隨后證監會將材料轉至國土資源部土地利用司地價處，由地價處組織部門內的法律中心、執法局等方面人士進行審核 （審核周期為30天），審核完畢后將審核意見反饋至證監會，證監會根據國土部意見向申報方落實反饋意見，并最終做出審核決定。
該投行人士進一步分析道：“相較于以往的再融資申請，此次在流程申請過程增加了國土部和住建部的審核環節，其中國土部的意見對最終的審核結果影響最大，如果國土部認定融資企業或項目存在合規性方面的重大問題，那么再融資的想法基本上就沒戲了。”
部分房企終止相關預案/
據上述投行人士透露，目前只有一家企業的再融資方案獲得了國土部肯定通過的批復，其余9家的再融資方案都未能獲得肯定通過。證監會最終給予的審核結果形式包含四種，即通過、審慎通過、附條件性不支持和不支持。
《每日經濟新聞》記者從該人士處了解到，A公司為此次唯一獲得國土部肯定通過意見的融資企業。公開資料顯示，A公司于2013年8月發布定增融資方案，計劃募資幾十億元投入到某一線城市的多個商品房開發項目，控股股東為市屬大型國有企業，其承諾現金認購上市公司定增中的一部分股份。值得注意的是，A公司此次定增項目主體是商品房住宅，同時將配建多個安置房和公共租賃用房項目，該部分面積合計超過30萬平方米。
另一位房地產行業投資人士對記者表示：“該上市房企的股東背景較好，同時定增對保障房項目有一定的投入，不論其他方面是否完全合規，至少在政策方面可以獲得監管層認可。”
除了A公司和一家直接被否的公司外，其余8家公司目前均未獲得國土部肯定通過的意見批復，但具體是何種意見記者并未進一步了解到。這些公司中，大部分的再融資項目主要是投向商品住宅，有少數配建了相關保障類住宅項目。另外，這幾家公司中有一家涉及大股東資產注入、一家公司投向公用事業領域、兩家公司的再融資是公司債的形式。不過截至記者發稿，上述反饋意見未獲證監會證實。
《每日經濟新聞》記者注意到，自萬方發展（000638，SZ）、新湖中寶等房企率先發布再融資預案以來，截至目前已有超過40家的房地產企業發布了相關再融資方案，但并沒有一家企業的方案獲得證監會最終批準通過，期間倒是有不少房企終止了相關預案。據記者了解，在首批再融資申請上報后，證監會將分批次安排剩余企業進行材料申請。
業內期待標準更透明/
目前來看，備受市場關注的房地產再融資仍然存在著諸多不確定因素，作為監管層重點的調控手段之一，再融資的審核勢必將在房地產行業內產生諸多連鎖反應。部分業內人表示，希望地產再融資審核公開透明，同時發揮市場資源配置的決定性作用。
“由于監管層方面并未給出明確的審核意見標準，我們在首批申請的再融資項目審核結果并不理想，其中一個我們保薦的客戶項目，由于涉及土地項目較多，最后的扣分也較多。目前，投行保薦的客戶項目在申請監管層批復的過程中，由于不清楚具體的審核標準和細則，對于是否能獲得通過大家心里都沒底。”上述投行人士向記者表示。
對于目前的再融資審核，該投行人士認為：“三中全會強調市場具有決定性的作用，本身是希望市場化的力量能引導資本市場，當前監管層對于再融資的規范，審核標準存在不清晰的問題，包括房企、投行中介的各個方面對于再融資都顯得信心不足。”
一位從事房地產基金投資的業內人士亦認為：“實際上，房地產再融資應該逐步市場化，過去幾年頻繁的調控效果并不理想，而市場投資者基于投資收益的判斷其實更為敏銳準確，如果融資項目確實存在風險，相信市場也會用腳投票。”
針對房地產再融資的政策，《每日經濟新聞》記者采訪了亞太城市房地產研究院院長謝逸楓，其表示：“上市房企再融資開閘勢在必行，不僅是調控 ‘弱化行政化’的改革思路，更是市場化的趨勢，有利于促進房地產調控長效機制的建議。政府不應該過多干預市場，影響房地產市場健康發展。”
國信證券房地產行業首席分析師方焱認為：“三中全會召開以來，監管層在調控方面特別是再融資審核方面會有逐步寬松的預期，房企再融資方案中如果有符合政府導向的募投項目，審核放松是有可能的，不過前提是2014年的房地產價格走勢平穩。如果市場仍然過熱，審核的力度很難放開。但總體看，新一屆領導上任后，對于房地產市場的政策態度有逐步市場化的傾向，這不僅符合市場投資者和融資房企的意愿，也是房地產市場健康發展的必要條件。”
房企資金現狀
再融資雷聲大雨點小 房企資金困局難解
每經記者 蒙湘林
停擺數年的房地產再融資在2013年中有了新的變化，部分上市房企拋出的再融資預案也令市場遐想不已。不過，至2013年底，再融資開閘并沒有在任何一家房企中實現，開閘顯得“雷聲大雨點小”。
房地產再融資的困局似乎還是一個未了局，其中的一大原因或是近年來頻頻出臺的調控政策，引發的中小房企資金緊張、各大房企持續尋求海外融資、信托融資、影子銀行大行其道等諸多問題。近日，《每日經濟新聞》記者梳理了2013年以來的房企再融資方案，同時剖析近年來發布的地產調控政策，以求探索房企再融資困局的前因后果。
40家房企發布再融資預案/
2013年5月16日晚，萬方發展公告稱，公司擬向萬方源等股東發行股份，購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏97.12%股權、延邊龍潤100%股權。此次重組涉及金額約30億元。由于萬方發展涉房的身份，該定增預案被認為打開了房地產再融資的想象空間。
緊隨其后發布定增融資預案的新湖中寶則是一家純正的房地產開發企業，2013年8月，新湖中寶公告稱，擬定向增發不超過17.91億股，募資不超過55億元，計劃投向上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。
自此，此前的房企停牌潮與再融資開閘傳聞終于在新湖中寶定增發布后變得逐漸清晰，二級市場對此的反應也格外強烈，地產股出現了階段性大漲，新湖中寶在復牌日隨即漲停。
《每日經濟新聞》記者了解到，目前已經有40余家房企發布再融資預案，涉及總金額約為1040億元。這些房企再融資預案的內容，所涉及投資項目從保障房，到“舊城改造”、商品住宅以及商業地產，甚至包括旅游地產。
有投資者注意到，從定增募投項目看，前期率先發布定增的房企都將保障房項目或舊城改造項目納入其中，如新湖中寶擬配建的舊城改造、新華聯定增中涉及的棚戶區改造；也有的項目主要涉及政策管制較少的土地一級開發，比如華夏幸福計劃進行的產業園區開發、天?；ㄉ婕翱崭凵虡I區開發的住宅項目。
此前，有市場觀點認為，再融資開閘可能不會全面放開，但涉及政策傾向性的募投項目有可能會適度放開。
不過，從目前的再融資項目進展程度看，還沒有一家房企真正意義上獲得管理層的首肯，僅有數家房企的再融資項目收到證監會的受理通知，分別是迪馬股份、招商地產和萬方發展。其中，迪馬股份及招商地產均為大股東資產注入，屬于解決同業競爭的資產重組類型，而萬方發展本身主業已經變更為批發業，房地產屬于非主營業務。
對此，德佑地產高級研究經理陸騎麟認為，證監會受理僅僅只是審核流程的前端環節，再融資方案最終獲得證監會的通過批準尚存在很大的不確定性。從目前數十家房企申請的進度看，所謂的政策導向性募投項目并沒有給項目審核帶來明顯的加分。
調控背景下A股房企難融資/
2013年的房企再融資開閘預期之所以如此強烈，正是源于自2010年以來密集的地產調控政策。2010年4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”），此外，還有先后發布的 “國四條”、“國五條”、“國八條”等一系列政策。自此，新一輪的房地產調控正式啟動，旨在控制投資投機氛圍嚴重、房價過快上漲的房地產市場。
自2010年8月起，雖然證監會沒有明文規定停止地產企業在A股的IPO和再融資，僅表示對涉及土地閑置及違規的公司暫停，但實際操作中已經向所有涉及房地產業務的企業關閉了再融資的大門。2010年10月，證監會表示，將暫緩受理房企重組申請，已受理的重組申請也將征求國土資源部的意見；2011年5月，證監會再次表示，核準少數公司的并購重組申請，并不意味著房地產類并購重組政策發生了變化，仍將延續原有的政策規定。
而就在再融資開閘預期強烈的2013年，相關部門的態度依然堅決。2013年3月，國務院下發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業。證券監督部門將暫停批準其上市、再融資或重大資產重組。
對于近年來管理層的調整政策，一位房地產行業研究人士表示，政策的直接意圖在于通過抑制房企的融資渠道加大房企的資金壓力，促使房企加快銷售去化回籠資金，從而打擊土地閑置和捂盤惜售。而現實情況是，房地產市場特別是價格體系并沒有明顯改善，房價上漲幅度依然明顯。
長城證券數據顯示，2009年至今，房地產開發投資完成額逐年上升，2012年11月達到歷史最高的7.2萬億元。房屋新開工面積也持續攀升，2011年末逼近20萬平方米。兩項指標均反映出房企即使在融資受壓的情況下，投資熱情依然不減。
在房價方面，中國指數研究院近期數據顯示，2013年11月，全國100個城市（新建）住宅品均價格為10758元/平方米，環比10月上漲0.68%，是自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。與房價上漲形成鮮明對比的是，房地產股票價格卻持續下跌，大多數股票為地產一線、二線龍頭股。
影子銀行闖入地產融資
據同花順數據統計，2009年，133家房企的長期資本負債率平均值為31.3%，這一指標在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行業的流動比率和速動比率的平均值分別為2.6和0.85，這兩項指標在2013年三季度降至2.1和0.7，房企資金周轉能力出現明顯下滑。
“在資金持續趨緊的情況下，房企并沒有放緩投資，而是采取如推遲開工、延緩拿地的做法，特別是2012年開始的樓市快速復蘇令地產公司財務明顯好轉，資金壓力逐步放緩；另一方面，房企開始不斷增加一些高成本的融資渠道，如信托等。”深圳某大型房地產公司投資人士程利偉告訴記者。
記者注意到，伴隨著地方融資平臺與房地產的結合，信托行業和銀行理財產品迎來了黃金發展期，影子銀行隨之出現。此前已經有不少房地產行業研究人士表示出擔憂，即房價、土地價格與地方融資平臺的捆綁聯盟存在很大風險。
用益信托網數據顯示，自2010年第一季度開始，房地產信托余額不斷創出歷史新高。盡管受銀監會相關政策限制，實際發放規模有所下降，在2011年后開始快速企穩。從2010年初的2351億元攀升至2013年第一季度的7702億元。目前，房地產信托產品的平均預期年收益率在10%左右，而地產企業作為發行方的融資成本普遍在12%~15%之間，遠高于同期銀行貸款利率。
程利偉告訴記者：“影子銀行的兇猛也逼得很多企業開始向海外方面融資，特別是海外發債近年來持續火爆。不過，海外融資雖然融資利率相對較低，但整體的發行成本也不便宜，同時由于是跨境發行，政策方面的風險也同時存在。”
據統計，2012年共有20家內地企業發行了25筆海外債券，融資總額達600億元，同比增長超過10%，2013年這一數據繼續擴大，截至2013年11月，房企海外融資累計突破3000億元，是2012年的近5倍。
程利偉補充道：“從目前來看，海外融資主要還是集中在資質優良的大型房企，大部分中小型房企因為資產實力不強、信用評級較低，導致其試圖海外發債難度較大。”
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