2014-01-16 01:25:10
每經編輯 每經記者 沙斐 葉燕婷發自上海、深圳
每經記者 沙斐 葉燕婷發自上海、深圳
綠地香港控股有限公司（00337，HK，以下簡稱“綠地香港”）停牌兩日的原因終于揭曉，前日（1月14日）晚間，綠地香港發布公告稱，公司與華潤置地及投資者訂立合作協議，成立各占股50%的合資公司，共同開發此前由綠地香港以59.5億元人民幣投資獲得的上海黃浦區地塊。
綠地香港方面表示，鑒于該地塊的規模及集團多個發展項目的資金需要，擬引入其他投資者共同開發此土地項目。
《每日經濟新聞》記者就上述項目進行采訪，綠地香港、華潤置地方面均表示，目前項目仍處于商討階段，暫無信息可以披露。不過，業內人士根據雙方各自擅長的開發領域猜測，華潤置地或將主要持有其商業物業。
事實上，對于重資產的房企來說，無論聯合拿地、合作開發，還是深度合營，房企之間以及房企與資本類公司的抱團越發常態化。
克而瑞首席分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，房企合作能降低成本，增加拿地的可能性，同時緩解資金壓力，攤薄風險，合營公司便于資源共享，提高項目知名度。但由于管理風格、企業文化差異，利益分配、股權分配不均等原因，房企之間的合作也存在不確定因素。
開發資金各承擔50%/
公告顯示，華潤置地和綠地香港將成立合營企業，雙方各占權益50%，地價、項目發展資金等均由雙方平攤，此后的溢利分配也將按照該股權比例派分。合營企業的董事會由五名董事組成，綠地香港委任三位，華潤置地派出兩位。
雙方聯合開發的項目為上海黃浦區五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊。該地塊于2013年12月11日，由綠地香港旗下的TrueThriveInvestmentLimited（信鑫投資有限公司）以底價59.5億元競得，折合樓板價為24236元/平方米。值得注意的是，這是上海土地市場2013年總價第二高的經營性用地。
上海規土局資料顯示，該地塊出讓面積為64980平方米，容積率方面，99街坊2/2宗地塊為3.0，7/2宗地塊為2.0，最大建筑面積約16.25萬平方米，也是2013年以來黃浦區出讓面積最大的一幅經營性地塊。
綠地香港披露的合作協議顯示，擬成立的合營企業將配發及發行新股份（相當于合營企業于認購事項后的經擴大已發行股本的50%），認購價為1.00美元；綠地集團控股的盛高置地管理將按1元換1元的基準出售并出讓銷售貸款給投資者。
在合作協議日期之前，盛高置地管理向TrueThrive墊付1.95億美元，已就該土地支付拍賣擔保付款。銷售貸款相當于盛高置地管理向TrueThrive墊付有關股東貸款的50%。
出讓銷售貸款及認購事項完成后，綠地香港與華潤置地將通過TrueThrive共同設立項目公司，該公司將于2014年3月11日或之前與上海黃浦國土局訂立土地使用權出讓合同。根據即將訂立的合同，土地款的20%（約合人民幣11.9億元）將于土地使用權出讓合同日期起5個工作日內支付給上海黃浦國土局，剩余的土地款將于30個工作日內支付。
據悉，該項目將根據項目公司董事會批準的整體預算實行。項目資金將由綠地香港及華潤置地按50:50基準承擔。有關資金可由綠地香港及華潤置地通過股東貸款，或全部或部分通過外部融資提供，而在各情況下均按等于合資公司股權的比例作出。
認購事項完成后，合營企業將不再為綠地香港的子公司，將于該集團財務報表中作為共同控制實體處理。綠地香港表示，公司與華潤置地有關該項目的策略性聯盟將使集團得以更靈活調配其財務資源。
項目收益或取決于運營/
據了解，前述合作開發地塊是黃浦區2013年首次推出的包含住宅性質的地塊，與世博會大停車場接近，南面是世博會博物館，西面與香港新世界花園相對。
出讓資料顯示，該地塊地上建筑面積為18.555萬平方米，住宅性質用地面積不足1萬平方米，按照2.0的容積率估算，住宅規模不超過1.9萬平方米，商業部分地上為2.5萬平方米，地下為6萬平方米，剩余部分為辦公用地，
規劃設計方案顯示，自持部分商辦滿十年后辦公部分可以分割轉讓，但最小轉讓單位為層，商業部分須整體轉讓。
房地產業專家陳晟表示，在開發商大多強調快周轉的情況下，綠地香港很可能把持有的部分交給擅長的開發商來做。他強調，華潤置地在商業運營方面口碑一直不錯，所以，此次合作不排除將商業運營部分直接交給華潤置地運作的可能。
綠地香港方面表示，該地塊有專門的項目公司負責，目前還沒有公布詳細的規劃方案。
值得注意的是，近年來，自持性商業地產租金整體回報率偏低。但陳晟指出，核心商業地段的回報還不錯，“在好的商業運營和好的操作下，還是會有好回報的”。
世邦魏理仕發布的《2013年上海房產市場回顧及2014展望》稱，2013年上海優質商鋪市場供需兩旺，全年新增供應20.6萬平方米，為8年來新高。同時，來自新入市國際品牌的需求和現有品牌的擴張需求十分活躍。
根據第一太平戴維斯的統計，2013年上海市中心核心商業圈的租金上漲幅度僅為0.5%，而2014和2015年，上海每年還將有100萬平方米的零售物業入市。
盡管如此，上海的零售物業依然是機構投資者首選的物業之一。購物中心的凈運營收入收益率相對較高，達到3.7%~4.2%，購物中心的最高資產價值可以達到每平方米10萬元。
房企合作方式多元化/
實際上，在調控常態化的房地產行業，抱團取暖成為趨勢。朱一鳴認為，隨著限貸政策趨嚴以及項目開發規模激增，國內眾多房企對規模較大的地塊逐漸感到力不從心，合作拿地成為共同的選擇。
萬科向來青睞“合作”，2012年報顯示，萬科當年新增的78個開發項目中，有47個屬于合作開發項目，占比超過六成。
此外，與資本類公司合作成為房企新的合作方向，目前，包括保利、越秀、濱江集團均已從中獲利。保利地產與以自己為主發起人成立的信?；鸷献?，共同投資超過120億元，包括45億元的上海徐匯區濱江地塊、總投資55億元的中華養生谷生態國際度假區等。而越秀地產多次聯合旗下關聯投資基金公司在杭州、佛山、武漢以及廣州拿地。
越秀地產相關負責人認為，聯合購地的好處在于，公司在保持較低負債比率的同時加快規模效應，實現資源整合。
與大多數房企以項目為單位的合作模式不同，融創和綠城采取企業合營效果令人驚喜。數據顯示，融創中國2013年實現合同銷售金額508億元中，成立不到兩年的融綠平臺貢獻155億元，占比將近1/3。
朱一鳴指出，公司合營型的拿地和開發模式大行其道，預計各種優勢企業且互補性強的房企，今后會根據某一市場、某一產品領域組建合營公司，以快速實現定向的業績倍增。
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