解困溫州關鍵一環：盤活企業房地產不良貸款

每經編輯 每經記者 胡健 發自溫州    

每經記者 胡健 發自溫州

即便是在國內整體經濟企穩回升的當下，溫州樓市依舊顯得有些“執拗”。

上半年各地經濟數據陸續出爐，溫州成了國家統計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態勢已經持續了將近三年。

這個此前民營經濟最為活躍的地區，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破產的新聞。在追因的過程中，一個數字或許可以回答上面的問題。

據悉，溫州中小企業大概有70%與房地產有關系，有的買樓，有的入股投資房地產。地產市場縮水后，影響了企業抵押物的市值，導致銀行縮小這些企業的信貸規模，“棄房”現象出現。更為嚴重的是，由于不少企業之間的互聯互保模式，導致這樣的鏈式反應還在繼續。

當前，在“穩增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區域的經濟現實，可以發現它背后的企業資金沉淀于樓市等折射的意義。

2014年已經過半，中國經濟也走完了上半場，在這樣一個節點，我們對溫州經濟的再回眸和再調查，希望能找到對于其他地方的鏡鑒意義。

跑路、跳樓或破產，自2011年以來，民營經濟重鎮溫州便被這幾個關鍵詞充斥。而互保聯保所引發的資金鏈斷裂現象已經成為困擾當地政府部門的難題。

溫州下屬轄區金融辦人士張明（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，現在經常要下去調研，了解企業情況，為企業制定化解資金鏈風險的方案。在張明的辦公桌上有一摞文件，而這摞文件的最上面就是一份針對當地一家制鞋公司的資金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔保的企業也超過十家，其中有幾家已經出現問題。

“這家企業其實還算好處理的，屬于資可抵債，我們建議它出售一些資產，先活下來。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基于實際情況，爭取銀行支持，引導企業互救自救。

而溫州房價方面，在民營經濟資金鏈問題持續發酵等背景下，近三年同比連續下跌，跌幅超過30%。當地多位政府人士表示，如何盤活沉淀在房地產的資金是最大難題。

據記者了解，溫州中小企業大約有70%與房地產有關系，有的買樓，有的入股投資。地產市場縮水后，影響了企業抵押物的市值，銀行會縮小這些企業信貸規模，這也使得 “棄房”（借款人因房屋市值低于銀行貸款余額而放棄還款）現象在溫州出現。數據顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。

房地產沉淀大量資金

當地一位應急轉貸公司老總也感嘆生意難做，他告訴《每日經濟新聞》記者，公司提供的是正規的轉貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應仍沒有結束，也不敢貿然幫企業應急轉貸。一旦銀行對企業抽貸，走入法院保全和訴訟程序，錢幾乎不可能回來，不要說第一權益人，能排上號就不錯了，因此企業資金也因為閑置產生大量成本。

2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此后一直呈上升態勢。

截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款余額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續“雙升”之后，3月份實現“雙降”。但4月份不良貸款率又環比上升了0.16個百分點。

張明說，不良貸款中又有很大一部分集中于房地產領域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當的難度。

溫州市市長陳金彪認為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業家理念有關，企業轉型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現問題。

“由于世界經濟形勢發展、國家政策調整，特別是房地產政策，使得很多資金沉淀在房地產，這樣一來，造成企業資金流動性減弱，資金鏈、擔保鏈就出問題，導致一部分成為不良貸款。”陳金彪說。

據人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業參與其中，規模高達1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生產領域。

當地一位房產中介告訴 《每日經濟新聞》記者，由于溫州新增樓盤供應少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經超過了北京、上海等一線城市。

他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應，很多溫州企業家看到商機，逐漸脫離主業，將錢投入地皮和房產，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發商，這些開發商往往背后有幾十個甚至幾百個股東。

一位當地開發商也證實了上述說法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其余3000萬元都用來買地皮了。

溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開數據顯示，彼時溫州商品房均價達33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。

張明介紹說，房價下跌直接導致抵押物縮水，加之目前的高利息現狀，一些企業開始出現資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業還會與其他幾家企業存在互保聯保關系，風險便開始一環一環地蔓延。

盤活資金遭遇難題/

2013年全年，溫州擁有抵押物權的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業用房在內共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房產中，普通住房的抵押數最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業用房2.1516萬套。

另外，房地產價值縮水也使得“棄房”在溫州出現。上述房產中介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。

浙江省溫州中小企業發展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現象出現較早，目前依然存在。

2013年，溫州銀監分局曾對當地“棄房”現象做過相關統計。數據顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。

即便進入法院拍賣程序，拍賣低成功率也使得房地產風險嫁接至金融領域。據初步統計，2013年溫州市被執行房產司法網拍平均每次參拍人數為4.1人，首拍成功率低于5%。

為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房產拍賣協作紀要，規定溫州市范圍內的司法拍賣房產可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網拍門檻。

同時將比照新建商品房買賣，在全國范圍內率先創設司法拍賣房產產權和抵押權預登記制度，有效解決銀行對被執行房產拍賣成交后產權尚未轉移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發放抵押貸款存在信貸風險的顧慮，切實保障銀行“零風險”、買受人“零負擔”。

陳金彪介紹說，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風險。其中包括對經營不善的企業，通過司法重組，該破產的破產，處置資產，不允許其擴散；企業自身資質好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導，幫助其轉型升級等。

陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資產，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地產市場的平穩健康發展。“房地產健康發展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經濟發展有緊密關系。第五把剪刀，差異化的房地產政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來說就能夠緩解，那實體經濟就能得到資金的供血，實體經濟就能更快復蘇。”

經濟筑底回升跡象顯現

7月初，由農業部副部長陳曉華率領的國務院督查組行至溫州，督查組先后主持召開專題匯報會以及座談會，其中金融和房地產是最主要的兩項內容。

陳曉華說，溫州開改革之先河，在發展民營經濟、市場經濟方面走在全國前列。溫州也是最受關注的地區之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現今年經濟社會發展的目標任務。

在處置金融風波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎上各推出十條支持溫州實體經濟的升級版措施，助推溫州實體經濟的趕超發展。

其中包含加大不良金融資產處置力度，各級法院要盡量壓縮金融債權案件審理周期，推行金融擔保物權直接實現機制，支持民間資本參與銀行不良資產轉讓，強化執行、破產程序和銀行不良資產核銷的銜接等內容。

“雙十條”升級版強調“四大突出”，分別是突出企業分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規模要求；突出工作量化目標。

溫州銀監分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。

目前，溫州經濟已經出現筑底回升跡象，溫州經信委給《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，今年前4月，經信委監測的15大行業中，9個行業利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業利潤增幅均在25%以上。

即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔保鏈和房地產價值縮水等問題，目前并沒有最行之有效的辦法。而針對擔保鏈問題，主要是優先處置被擔保企業，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對于擔保企業，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責任，同時解決好資金難題。

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房價調查

深度盤整近3年 溫州房價恐仍未見底

每經記者 胡健 發自溫州

房價經歷近三年同比下跌，溫州至今仍然是國家統計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。在中國指數研究院發布的今年6月百城房價指數中，溫州環比價格也領跌全國。

溫州房價究竟是怎么回事？記者走訪當地多位開發商老總和房產業內人士后發現，他們普遍認為溫州樓市存在被妖魔化的傾向，一些傳言與實際情況并不符合。搜房網溫州總經理王毅告訴《每日經濟新聞》記者，在經過前幾年非理性炒作和土地政策攪拌后，溫州樓市正在走入正軌，當地樓市需求仍在，不能拿溫州和鄂爾多斯等地方相比。

投機性需求淡出樓市

近日，《每日經濟新聞》記者來到溫州市甌海區三垟街道甌海大道的“君庭領墅”項目售樓處。該售樓處銷售人員告訴記者，此樓盤不算任何財務和建筑成本，拿地時樓面價就已達2.7萬元/平方米，此前開盤價曾超過3萬元/平方米，但恰逢溫州樓市暴跌期，僅賣出寥寥數套。董事會經過重組后，今年再次開盤，價格定在2萬元/平方米左右，如果通過按揭貸款方式支付可以享受九八折優惠，全款現金支付則可享受九六折優惠。

據《每日經濟新聞》記者從溫州多個房地產人士處獲悉，目前當地限購政策在執行中已悄然放開，第三套房源已經可以在房屋登記中心登記，但限貸政策仍需按照銀行有關規定執行。

近年來，溫州房價的走勢在全國比較罕見。公開數據顯示，1998年至2001年，溫州市區商品房銷售均價從2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均價從8045元/平方米一路上漲至33289元/平方米，達歷史高點。

2011年8月是溫州樓市由漲轉跌的分水嶺，部分預感前景不妙的溫州人開始拋售房產。

國家統計局對70個大中城市住宅銷售價格的統計數據顯示，2011年8月至今年6月，溫州是唯一一個住宅銷售價格連續同比下跌的城市，目前已連跌34個月。

熟悉溫州房地產市場的人都把甌江邊的鹿城廣場視為溫州樓市風向標。這個開盤價為4萬元/平方米的高端住宅項目在銷售一空后，其二手房曾被炒至10萬多元/平方米，目前該樓盤周邊的中介掛出的二手房售價已降至3.5萬元~4.5萬元/平方米。

香緹半島是溫州高端樓盤的另一個代表，其房價也曾超過5萬元/平方米，目前二手房價格已被攔腰斬斷。

上述君庭領墅項目銷售人員曾說，當時項目拿地時參照的是香緹半島的銷售情況，2011年初，香緹半島的二手房房價一度超過6萬元/平方米，如果這個項目遲一年開盤的話，估計和君庭領墅項目是一樣的結局。

與房價下跌相伴的是溫州土地價格下跌。當地一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，現在有些地塊的價格只是原來的四分之一。

據了解，與君庭領墅相鄰的一個項目樓面價僅為其三分之一左右，而兩者目前的樓盤價格相當，后者還要更高些。“原因在于君庭領墅當時定位是低容積率別墅，洋房戶均面積超過150平方米，而另一個項目拿地晚，項目定位是剛需，市場接受度高。”

溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強今年初表示，與2011年初調控前相比，現在的溫州商品房價格平均降幅為26%。但非官方統計機構和開發商們認為的溫州房價跌幅已經超過40%。

自2009年起，央行溫州中心支行每季度都會對儲戶進行“最合算投資方式”問卷調查。在調查中，“房地產投資”一直居首位，“民間借貸”長期位居次席。

有數據顯示，2011年末溫州全市居民儲蓄存款余額為3342.26億元，到2013年底上升至4002.43億元，房地產投資投機性需求已經淡出樓市。

王毅說，幾年前，溫州人如果能買到房就算萬幸，現在電商優惠、看房團直通車等在溫州當地已經屢見不鮮。

溫州當地大型開發商、中梁地產集團常務副總陳永峰表示，有的房地產公司把價格賣低一點，稍微有點利潤，也能快速地把盤清掉，而且把資金回籠，“現在擔心還是去化率的問題，而不是價格的問題。”

加推土地致庫存高漲

“溫州這個城市和其他地方不同，我認為參照溫州的均價其實意義不大。房價下跌主要是（因為）這兩年（溫州）土地政策和之前差別太大。”王毅說，君庭領墅和周邊項目價格相似，但卻有人賺有人虧，所以不能說這個市場一片蕭條，根源還是在供地上。2010年之前，溫州樓市對土地供應一直處于“饑餓營銷”狀態，政府每年推地不足600畝。這一供應量甚至不如很多地區一個大型樓盤的土地占有量。“溫州是一個千萬級人口的城市，每年這么少的土地供應量，房價能不高么？”

王毅分析說，之前溫州土地供應少的主要原因應該是當時經濟仍然十分景氣，繁榮的民營經濟對溫州市的稅收和財政收入貢獻巨大，政府推地熱情不高。

當地一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，當時溫州最流行的就是房票，有項目開盤時，有房票才能買到房，有朋友當時為買一套別墅，在原價基礎上加了80萬元。他說，正因為在溫州當地根本買不到房，溫州人才把購買力散布至全國，這是重要原因。“我自己就炒過房，到上海一看，房子那么便宜，還隨便買，馬上用信用卡刷了幾套房子，直到最后又賣出去，我都沒到房子里看過。”

這一現象在2010年后有了明顯改變。2010年，溫州土地出讓首次突破1000畝，達到1060畝。2010年供應的土地集中以商品房形式供應到樓市至少應是2011年，這與溫州房價下降的時間點吻合。

來自溫州公共資源交易中心網的數據顯示，2013年，溫州成功出讓249宗地塊，總面積達9698畝，成交總額達450億元，創歷年新高，其中市區出讓土地為3028畝，超過前5年的供應總量。

與土地供應同步增加的是樓市庫存。由溫州市委黨校編寫的《溫州藍皮書：2014年溫州經濟社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，溫州市區已出讓土地，未來可供商品住宅面積約210多萬平方米。這其中，2011年前出讓的土地可供住宅約40萬平方米、2012年出讓的土地可供住宅約9萬平方米、2013年出讓的土地可供住宅約165萬平方米。藍皮書還稱，綜合存量土地及增量土地兩方面的情況，2014年新增住房供應量將達120萬平方米以上，庫存壓力將進一步增加，以消費為特征的市場未必能及時消化這些供應量，因此，新建商品住房仍然面臨價格下降的壓力。

溫州樓市泡沫被擠掉？

今年4月，溫州市住建委房屋登記中心公布的《2013年溫州樓市白皮書》顯示，去年溫州新建商品住房成交10287套，成交金額為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

根據白皮書統計數據，去年溫州市區新建商品住房交易套數、成交金額同比均有明顯上漲，不過房價卻同比下降12%，11月份已經降至2萬元/平方米以內。

溫州樓市經歷近三年的深度盤整，是否已經擠出泡沫？

今年全國“兩會”期間，溫州市市長陳金彪表示，溫州的房價已經回歸理性，再降的空間不大，因為溫州的需求量就擺在那里，而其他地方靠外地人購房，甚至炒房，所以房價必然要降。

“溫州不同，外地人到溫州購房是很少的，基本上都是溫州人自己購的，這是剛性需求，價格收縮不到哪里去。”陳金彪說。

曾有溫州住建系統官員對媒體算過一筆賬，溫州市區平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15%~20%的家庭需要改善住房條件，每年市區實際需要投放1.6萬~1.8萬套住宅，而市區實際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口達一半。

當地樓市政策也因為房價持續下跌而進行了修補。從去年8月開始，溫州讓之前更為嚴格的限購令，回歸到了國務院頒布的限購政策，允許本地戶籍家庭在市區購買第二套住房。

陳金彪建議，希望國家能夠實行差異化的樓市調控政策，比如一線城市，房價已經很高但還在繼續漲，可以實行嚴格的限購或者其他措施，對房價泡沫已經得到充分釋放的城市，可以采取比較寬松的調控政策，這樣做比較符合各地的房地產市場實際情況。

下行恐怕還未真正結束

近一個月來，溫州樓市熱點主要是德信地產在溫州首推“三年無理由120%回購”以及溫州三江立體城的降價傳聞。

驅車在溫州市區行駛時會發現，市區在售樓盤其實只有十個左右，而熱點樓盤的廣告隨時可以映入眼簾，有的打出學區房概念，有的則凸顯自身的地段交通優勢。

浙江德信置業有限公司溫州副總高國華告訴《每日經濟新聞》記者，目前溫州樓市處于筑底回升階段，溫州缺的不是需求量，實際上缺的是信心。他說，溫州人口將近1000萬，城鎮化率還比較低，會產生很大的購房需求，舊城改造的改善性需求也會增加。另外，溫商資金回流也會有很大的置業需求，每年春節和清明都是溫州樓市成交高峰期。

如無意外，由萬通地產和新希望地產聯手投資210億元打造的溫州最大樓盤立體城將于今年三季度開盤，該項目位于溫州永嘉縣三江商務區三號地塊，規劃用地面積765畝，建筑面積180萬平方米。當地中介人士告訴《每日經濟新聞》記者，市區在售和即將開盤的項目都對此感到不安，這一巨無霸項目幾乎相當于10個樓盤的體量，并且拿地價格低，與地產標桿鹿城廣場僅一江之隔，6月底時，甌越大橋通車又大大增加了這一項目的競爭力。5月時，有傳言稱，該項目銷售部門已決定用超低價格賣房，一期開盤價僅為9000元/平方米，幾乎是目前溫州新盤均價的一半。上述中介人士表示，如果真是這樣，對整個溫州樓市將是一個重大影響。溫州與北京等一線城市不同，區位并無太大差異，購房者選擇面較廣，如果三江立體城超低價入市，整個溫州樓市均價恐怕將再跌。

記者到項目實體走訪時發現，待入市的溫州超級大盤仍處于平整土地和打樁階段。溫州三江立體城總經理姜孟軍向《每日經濟新聞》記者表示，該項目目前尚未開盤，價格還未最終確定，預計交房時間是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的價格是謠傳。他說，盡管拿地確實比較便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套設施還完全沒有，交通、水電等都要靠公司來修建。

作為去年大舉進駐溫州的外來開發商，高國華和姜孟軍認為，溫州樓市有被妖魔化之嫌，這座城市的樓市價格經過大起大落后，“賺快錢”的小開發商已經幾乎絕跡，溫州房地產市場才剛剛步入正軌，這對以房產為主業的開發商來說是個好機會。

姜孟軍說，項目肯定要追求去化，在當地小開發商看來，不“日光”就算賣得差，其實就其他成熟市場看，剛開盤時，去化率能達到七成甚至五成就已經相當好了。

就溫州市場來看，據上述白皮書統計，截至2013年底，溫州市區可銷售商品住房共有109萬平方米、8301套，較前一年增加了26萬平方米、1953套，同比增了三成。

前述中介人士稱，結合溫州當地收入水平和配套設施等，溫州樓市均價為15000元/平方米比較合理，目前距離這一價格還有空間，樓市筑底恐怕還沒真正結束。

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溫商回歸 招商舊賬攔路政府出手 監測項目效能

每經記者 胡健 發自溫州

“溫州這兩年經濟的發展成為外界關注的焦點，外界出現了一些質疑溫州經濟（的前景）的聲音，但我認為溫州經濟有希望，我們最大的資源就是抱團的溫州人。”張康壽說。

張康壽目前擔任在外溫州企業家聯合會常務副會長，同時也是“溫商回歸”的代表人物之一，其從上海攜資金回到溫州，在溫州的業務包括文化創意產業、應急轉貸等。

類似張康壽這樣回歸故土的溫商還有很多，他們的回歸也是溫州市提振經濟的重要砝碼。在第十一屆全國各地溫州商會年會上，溫州市長陳金彪表示，溫州經濟發展仍處下行趨勢，然曙光在前，現在是溫商返鄉“群雄逐鹿”的最佳時機。

《每日經濟新聞》記者了解到，雖然“溫商回歸”作為溫州多個縣區的招商一號工程正處于推進過程中，卻面臨政策扶持、產業規劃等瓶頸，特別是一些歷史遺留問題，令當地政府也頭痛不已。如8年前，一批溫商回歸溫州鹿城區，并在此投資一個名為“總部經濟園”的項目，但直到現在，這批回歸的溫商仍在土地和房屋產權性質等問題上與當地政府存在較大分歧。

不少回歸故鄉的溫商告訴記者，溫州民營經濟發達，以往都是溫州人到外地投資，致使政府不擅長招商引資，在目前的情況下，溫州的投資環境還需進一步改善，促使溫商由“應邀”回歸向“自動”回歸轉變。

鹿城總部經濟園遭“冷落”/

7月1日，溫州鹿城中國鞋都園區三期出入口立交橋工程正式通車，這對于溫州（鹿城）總部經濟園本應是一個好消息；但一家入駐該園區的貿易公司的老總李海（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，入口立交橋本應在2009年竣工通車，拖到現在才正式通車，入駐的企業真高興不起來。

據了解，2006年，為響應溫州鹿城區“溫商回歸，創建總部經濟”的號召，超過20位溫商從世界各地聚集到溫州，每家企業投資1000萬元至1500萬元，合計投資5億多元，以集資聯建的方式，投資并入駐鹿城總部經濟園。

據介紹，溫州（鹿城）總部經濟園是中國鞋都提升發展、加快發展的重點區域，當地政府希望發揮高架橋建成通車的帶動作用，營造總部經濟園集聚效應，積極鼓勵引導企業入園，力創總部經濟園服務品牌。

記者日前在該園區走訪時發現，時隔8年，園區仍然十分空蕩。據入駐的一些企業家介紹，愿景美好的總部經濟園項目，存在園區更名、房產規劃用途變更、延期交付等一系列麻煩，主要是當地政府在履行承諾時存在一些問題。

“最簡單的便是園區更名，”一位待入園的溫商說，“我們拿到臨時土地證時，上面寫的也是溫州 （鹿城）總部經濟園，但拿到產權證后，原來溫州總部經濟園的名稱被改為鹿城區雙嶼街道鹿翔商務中心，這簡直是天壤之別。”

記者獲得的當年鹿城總部經濟園招商材料顯示，園區采用國外成熟的“商務花園”理念，由15幢6層獨立性總部辦公樓和6幢綜合性高層、小高層組成一個“商務花園”，建成一個以生態、科技、健康為主題的辦公環境，成為工作、生活及休閑相結合的城市新區。

對此，當地政府回應稱，市、區民政部門（地名辦）認為地名的命名要一地一名，“總部經濟園”不具有唯一性；鹿翔商務中心寓意“聚集鹿城多方精英企業匯聚一堂，提升鹿城經濟”，符合該項目最初開發建設的理念。

企業家們并不接受這種說法。“從鹿城總部園變為一個雙嶼街道的商務中心是明顯的降格，而且既然地名辦不同意，為什么招商的時候采用這個名頭？”李海說，名稱是政府與企業合約的一部分，說改就改，更名時不向企業家征求意見，這顯然不合情理。

此外，令投資總部經濟園的企業家不滿的還有，園區房屋的產權性質與此前他們的預期有很大差別，企業拿到的產權證并非設想中的商務辦公大樓，而是工業廠房。

李海表示，“如果知道產權證上是工業廠房，我為什么要多花幾倍的價錢去投資。”

2010年開始，溫州民間借貸事件便持續發酵，商務辦公大樓變工業廠房直接影響企業融資能力。“每平方米工業廠房的估價在1200元到1500元左右，如果是按商務辦公大樓去評估，現在每平方米的價格在1萬元左右，企業融資能力縮水十倍。”李海說。

《每日經濟新聞》記者從企業和當地政府相關人士處得到證實，總部經濟園在規劃之初就屬于典型的“2.5產業”用地。據了解，所謂“2.5產業”是指搞研發、總部、辦公樓這樣圍繞工業的服務業。李海等企業家均認為，工業用地性質企業可以認可，但是房屋產權屬于工業廠房，企業實在不能接受。

當地政府相關人士也承認，這并非是鹿城區的首創，是從外面借鑒而來，在實際操作中確有不當之處。

針對溫商回歸標桿意義的總部經濟園入駐難題，當地相關政府人士坦言，由于經濟大環境在近幾年出現未曾預料到的變化，總部經濟園又是以前留下的舊賬，處理起來的確十分困難。

一些企業家表示，除產權性質遭遇未曾想到的變更外，牽絆企業入駐園區難的現實狀況，還包括工程延期交付和稅收保證金不被退還等。

目前政府在處理總部經濟園問題上的核心是希望加快引導企業入駐，上述政府相關人士說，針對總部經濟園工作，其已成立總部經濟園推進工作領導小組，區政府分管領導為領導小組組長，下設總部經濟園服務中心，雙嶼街道主要負責人為服務中心主任。

上述政府相關人士還稱，服務中心從住建、工商、稅務等部門委派專職人員，一旦相關領域企業出現難題，便可專事專辦。“過去雖然有些磕磕碰碰，但是政府希望心平氣和地解決問題。”

政府與回歸企業存“分歧”/

雖然雙方都表示希望心平氣和解決問題，但針對遺留問題，政府與企業的想法仍然有很大出入。

鹿城區政府給記者提供的書面材料顯示，根據《溫州（鹿城）總部經濟園入園企業集資聯建協議書》，企業建設款按工程進度分期繳納，逾期收取滯納金。因2008年受國際金融危機影響，大部分入園企業出現資金周轉困難，拖延繳納建設款，且承擔工程施工企業也出現資金周轉困難，多種因素導致工程延期。

考慮上述實際情況，經鹿城區政府研究，同意按實際收繳入園企業2010年5月31日前（含當日）產生的滯納金，免收2010年5月31日以后產生的滯納金，以減輕企業損失和負擔。

但這一看似為企業著想的行為卻引來更大的異議。一些企業家認為，這是一種避重就輕的做法。企業出示的資料顯示，政府在2010年9月才發出最后一期建設款的交款通知。

“這足以說明政府本身就沒有按照合同完成工期，而且政府自身也承認工期拖延，滯納金本就不應由企業來繳納，反而我們還認為政府對于延誤交付需要給一個說法。”李海說。

最棘手的仍然是產權變更，鹿城區政府表示，在產權證辦理過程中，經與市房屋登記中心對接，明確工業用地的產權證上只能登記為工業用房。

但考慮到企業融資的實際情況，2013年8月20日區政府分管副區長召開專題會議研究，會議紀要明確由規劃鹿城分局發函至市房屋登記鹿城分中心，市房屋登記鹿城分中心在產權證上規劃用途一欄工業用房后加注“總部”或者“研發中心”。

企業對此說法也深感不安和懷疑。李海說，總部經濟園先經歷改名，再是產權性質遠低于預期，即便附加注釋，在流動性趨緊時能對融資有多少幫助不容樂觀。

上述政府相關人士表示，房屋產權由規劃、房管局等單位來核定，區政府并沒有權力來變更。“一切都是經濟形勢（不佳）惹的禍，如果經濟一直在發展，樓市不縮水，也就不會有這些問題。”

李海認為，經濟大環境并不是問題的癥結，招商環境才是導致現狀的真正原因，政府招商時畫下美麗的大餅，最終卻無法兌現承諾，這與經濟冷暖無關。“在招商入園問題上，簽訂過合約，當企業出現未履約行為時，政府便以合約來處罰企業，而當政府違約時，一紙行政命令便單方面將合約或更改，或束之高閣，無論園區更名、產權性質變更、工程延誤和稅收保證金等都如此，這恐怕無關經濟形勢。”

政府出政策破回歸“阻力”/

溫州市市委書記陳一新曾公開表示，“溫商回歸”已成為溫州擴大有效投資的重要手段，是溫州加快趕超發展的重要支撐，在溫州經濟企穩回升中發揮了重要作用，為溫州經濟走出低谷作出了積極的貢獻。

溫州市經合辦最新的統計數據顯示，去年，溫州新引進在外溫商返鄉投資項目207個，占招商項目的85%，總投資達到665億元。溫州市經合辦有關人士表示，“85%是一個新高度，今后隨著我市投資環境的改善和招商力度加大，這個比例可能會再次刷新。”

對此，溫州中小企業發展促進會會長周德文認為，“溫商回歸”早前更多停留在宣傳上，沒有認真去做；因此有些溫商回歸后比較失望。

一位不愿具名的溫商就向記者表示，市領導很重視 “溫商回歸”，但是一些政策到基層后，溫商就怕執行變了味兒，如果企業在工商、稅務和行政審批等環節不能得到配合，很可能回歸的溫商前期投入的資金就要被擱置。

據 《每日經濟新聞》記者了解，面對溫商的上述疑惑，當地政府也在加大力度排除溫商回歸的種種障礙。6月下旬，溫州市紀委監察局部署新一輪溫商回歸項目效能監察服務保障工作，增設一批溫商回歸項目效能監測聯系點和監督員，嚴查阻礙項目落實的 “攔路虎”。重點解決項目審批難、落地難、推進難等突出問題，為“溫商回歸”創業創造良好條件。

今年5月下旬，溫州市還下發通知，確定100位首批 “溫商回歸領頭雁”，分別由市四套班子領導掛鉤聯系，提供“一條龍”服務，包括感情聯絡、招商洽談及項目對接、推進、實施、督查等全程服務。