剛推15宗地收金117億 福州加碼樓市調控要求備案價格零增長

每經實習記者 黃博文

在結束年內最大規模的土地集中出讓后，福州著手進行第三輪樓市調控。

11月21日，福州市政府辦公廳下發《福州市人民政府辦公廳關于加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱通知），通知要求二套房公積金貸款首付提高到50%，在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調控要求的10%以內調整為“零增長”。

廈航地產營銷總監吳崴對《每日經濟新聞》記者表示，此番政策在于打壓土拍對后市的預期，彰顯政府對調控不放松的決心，對于備案價格的零增長，看似嚴厲，其實開發商仍有規避手段。

要求備案價格零增長

11月21日，福州市國土資源局公開出讓城區15宗地塊，當中有9宗地帶有住宅性質，總出讓起始價為80.25億元，土拍住宅地塊總面積高達437畝，為福州土拍歷史上少有。最終9宗住宅用地全部完成出讓，金輝、萬科、中海等均有斬獲，9宗地最終收金117.12億元。

本次土拍是在嚴格限制條件下進行的，比如土地拍賣采用限地價、競無償提供住宅建筑面積方式，同時監管部門要求開發商繳納競買保證金時，提交承諾函和資信證明，保證金不得通過銀行貸款、股東借款、轉貸、募集、發行債券、信托計劃、資產管理計劃方式籌集。

即使如此，出讓的9宗商住地塊中有8宗達到了最高限價，遭遇“熔斷”，轉入競配建面積。其中2016-15地塊一開始競拍，金輝地產將價格拉升至30億元，一口氣達到最高限價。

大規模土拍結束之后，政府調控隨即到來。11月21日，福州市政府辦公廳下發調控通知，限貸措施方面，進一步提高購房門檻，將二套房公積金貸款首付比例由30%提高到50%；在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調控要求的10%以內調整為“零增長”。

通知還重申嚴格審查房地產開發企業資金來源，全面實行房地產開發企業“拿地”資金來源審查制度，跟蹤企業資金流向，嚴禁企業利用銀行貸款、股東借款、轉貸、募集資金、發行債券等方式籌集資金用于支付土地出讓價款。

此外，通知還對新一輪樓市巡查整頓工作做出部署，對發現的頂風漲價、違規銷售、捂盤惜售、虛假宣傳等問題，馬上查處、頂格處罰、立即曝光。

此次政策對備案價格的管理顯得頗為凌厲，要求“新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案，要按照同區域、同品質、同類型項目備案均價確定首次備案價格。同一商品住房項目下一批次備案價格必須‘零增長’，不得高于上一批次的備案價格”。

廈航地產營銷總監對記者表示，這次的價格管控是嚴格的，但開發商仍然有規避手段，比如首次備案價格申報高一些，或者分期開發拿不同的預售證，但無疑開發商花費的時間精力要更大了。

福州的三輪調控

在此輪調控周期內，福州已經是第三次加碼調控措施了。

9月29日，《福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》發布，將房地產開發商競買土地保證金由現行的20%提高到30%；對居民購買二套及以上住房申請商業性個人住房貸款或公積金貸款的，適時調整商業性個人住房貸款和公積金貸款的首付比例及使用政策。

10月6日晚，福州正式推出限購政策，對三類居民家庭，暫停向其銷售福州市五城區范圍內建筑面積144平方米及以下的商品住房。

今次又發布了包括備案價格管制、樓市整頓在內的收緊政策，新政威力層層加碼。記者梳理發現，福州已經通過出臺鼓勵商業去庫存、限定價格、重啟限購、公積金以及土地出讓等措施來調控樓市。

國家統計局公布的10月70個大中城市新建住宅價格指數顯示，福州10月份樓價同比上漲28.8%，環比上漲2.6%，環比漲幅有所收窄，但漲幅居于全國前列。

由福州大學房地產研究中心統計的《2016年10月福房指數評析》最近公布，其中，由于福州市區受“限購”政策影響成交量為14.17萬平方米，環比跌幅達到60.67%，而不限購的閩侯市區成交量較上個月大漲155.7%，達到19.97萬平方米。

另外，2016年10月福州及閩侯商品住宅均價為16628元/平方米，跌幅為6.61%，調控的效果開始顯現。

廈門均和房地產土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，福州的樓市泡沫并不嚴重，屢次加碼新政在于打壓市場預期，彰顯調控的決心，未來應該從市場角度著手加大土地供給，讓樓市回歸常態化。