一線房企嘗到“出海”甜頭 中小公司緊隨其后尋生存空間

每經編輯 每經記者 魏瓊 每經編輯 文多    

每經記者 魏瓊 每經編輯 文多

2013年興起的房企出海熱潮，在3年之后迎來“收割季”。包括奧園、雅居樂、富力在內多家房企在內，隨著海外項目紛紛入市，2016年海外業績占比在不斷提升，成為業績新的增長點。

走過3年試水階段，房企的海外戰略逐步成熟，在第一批出海房企嘗到海外市場的甜頭之后，乘著“一帶一路”戰略的政策東風，越來越多的中小房企加入“出海”大軍。在國內政策調控、地價高企及兼并重組高壓之下，生存空間縮小的中小房企逐漸在海外找到新的出路。

隨著國內私人財富劇增，海外不動產配置成為一個重要方向，比如泰禾集團、上置集團、中國奧園、新華聯文旅、雅居樂集團、綠地集團、萬科、碧桂園、中交房地產等均涉及海外地產。

海外業績貢獻提升

在近日多家房企公布的2016年業績中，利潤等多項指標均呈上漲之勢。而經過3年時間的耕耘，房企海外項目也進入收割季節，占集團業績比例逐步提升。

中國奧園2016年實現銷售金額256億元，同比增加68.8%；營業額同比增加23.6%達到約118.3億元，凈利潤增長10.9%至10.1億元。據奧園公告顯示，僅在2016年，奧園在海外的“悉尼海德公園130號”“悉尼馬魯布拉188號”兩個項目，銷售額合計約8.56億元，占全年銷售金額比例超3%。

另據了解，目前奧園已在海外布局5個項目。奧園集團副總裁陳嘉揚表示，未來2~3年，預計海外項目在總銷售中的占比將增加到10%~15%。

2016年，富力地產年報業績同樣飄紅。目前富力地產在馬來西亞和澳大利亞項目已實現協議銷售金額15.54億元，占全年協議銷售金額的2.55%，而2015年富力海外項目占比為2.18%。其中馬來西亞項目實現協議銷售金額7.63億元，同比下降25%；澳大利亞項目同比大漲356%，達到7.91億元。富力方面表示，2017年，富力海外兩個項目預計銷售目標約為40億元。

雅居樂新鮮出爐的業績則顯示，其位于馬來西亞吉隆坡的項目開售三個月已實現盈利約3億元，2016年預售銷售金額占集團0.7%，對比2015年0.1%的占比有所提升。另據了解，雅居樂還斥資1.13億元，參與美國舊金山半島牡蠣灣項目，股權占比為10%，預計總建筑面積為20.9萬平方米。

泰禾集團、上置集團等房企業已加入海外掘金大軍中。

泰禾集團將出海的第一站鎖定在倫敦，集團董事長黃其森表示關注海外投資機會，有中國的經濟實力作支撐，現在正是中國企業走出去的一個好時機，加之“一帶一路”的戰略背景，房企出海是大勢所趨。

房企海外戰略新謀劃

中國房企海外戰略布局逐漸成熟，房企布局的范圍從歐美、澳洲等地區的國家逐漸擴張到亞洲的國家，開始在新興市場尋找機會。經多年探索，綠地、萬科、保利等開發商逐漸擁有當地的團隊。

仲量聯行劉琪告訴《每日經濟新聞》記者，對于市場化的房企來說，歐美國家從回報和增值保值的角度來講是首選，但市場也在不斷開拓，萬達、金茂等房企去年已開始考察“一帶一路”相關國家的項目。

與早前對比，房企出海的目標同樣已發生了變化。

平安好房海外房產部推廣總監王雅荃告訴《每日經濟新聞》記者，早前房企出海目標是增加銷售，產品迎合中國的客戶，而現在則建立海外的品牌，深耕市場深度，打開本地市場，品牌在海外的知名度進一步提升。例如，萬科就是帶著品牌團隊和建筑規劃團隊出海的。

劉琪表示，不僅出海的范圍在不斷擴張，房企海外項目開始將目光投向養老、教育等多元化業務，不再局限于傳統的住宅和商業開發，在項目的運營和服務方面有了更大的發展。

奧園集團主席郭梓文表示，奧園集團海外發展主要是處于資產配置以及對沖外匯方面的考量。同時，也希望通過境外的發展帶來很多優秀的、好的產品開發模式，提升國內的研發和產品競爭力。

中小房企成海外“新軍”

根據仲量聯行最新公布的“全球資本流動”數據顯示，2016年中國的海外商業和住宅房地產投資額達到330億美元，同比增長近53%，再創歷史新高。

王雅荃認為，在海外市場拓展方面，房企的人員配置呈現幾何式增長態勢，預計房企將繼續加碼海外市場，資金將以數倍的增速發展。不僅大型房企，越來越多的中小型房企加入了出海的大軍中，豐富出海房企的結構比例。

王雅荃表示，國內融資收緊，越來越多的中小型房企融資困難，而國外對于中小房企而言相對容易。同時，通過在海外獲取項目，成立子公司融資，可反哺國內的母公司，緩解國內項目資金困境。

2017年年初，國家外匯管理局發布了《進一步推進外匯管理改革完善真實合規性審核的通知》，允許內保外貸項下資金調回境內使用，債務人可通過向境內進行放貸、股權投資等方式將擔保項下資金直接或間接調回境內使用。

王雅荃分析認為，房地產是資金密集型企業，而中小房企在境內的融資成本其實不算低。如能在海外獲得低成本資金，用于國內項目開發建設，在報表上來說也會更好看的?，F在很多中小房企開始投資美國、越南、緬甸的項目。

當然，海外投資也需要警惕風險，王雅荃表示，一些“一帶一路”沿線國家的政治穩定性和法律問題讓人擔憂，這是出海房企面臨的最大風險。