住建部擬立法護航“租購同權” 住房租賃企業市場份額僅2%亟需增加

每經編輯 舒曼曼    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 王曉波

不久前廣州市政府關于樓市的一紙通知讓“租購同權”成為老百姓關注的話題，就在坊間還在熱議廣州將如何推進相關細則的時候，來自更高層面的聲音已經被釋放出來。

據新華社今天（7月26日）的報道，住建部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。這意味著住建部將立法明確“租售同權”，使租房人享受與買房人同等待遇。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“租購并舉”實際上是促使房地產市場保持平穩的發展狀態，使更多的人實現住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子，從現實情況來看改變這種現狀有很大的難度，所以先從試點來做，逐步取得經驗以后向全國推廣。

地方或國家部委立法先行

昨日召開的中共中央政治局會議進一步給樓市定調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。著力構建“購租并舉”房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

顧云昌告訴《每日經濟新聞》記者，租賃市場發育緩慢的原因首先是傳統的觀念導致，第二就是房價上漲過快，第三就是租賃方的利益沒有得到保障，三個原因互相扭在一起，從哪一方面突破都有難度。這也是急需立法來規范解決的一大背景。

國務院發展研究中心研究員任興洲在接受媒體采訪時也表示，長期以來我國住房租賃市場規范化程度較低，相關法律法規不健全，租賃雙方主體的合法權益都容易受到損害，未來應當進一步完善住房租賃市場的法律法規，保護租賃雙方的合法權益，全力維護市場的契約關系。

日前，我國首部住房租售條例公開征求意見，住房租賃和銷售市場立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場加以規范。此外，廣州市近日率先提出“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，成為扶持住房租賃市場發展、促進市民待遇均等化的一重要舉措。

住建部等9部門近日聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規?；》孔赓U企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

住建部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

顧云昌接受《每日經濟新聞》記者采訪時建議，“租購同權”立法約束可以從試點城市的政府立法或者市人大立法開始，從地方法規起到一定的約束作用，也可以從住建部等國家有關部委的行政規章來立法，最后上升到國家層面的條例，可以通過這種程序漸進的方法建立可行立法。

實際上，我國租賃市場份額較小，市場呈現出“銷售獨大”的現象，租房量嚴重缺乏，再加上房價上漲作為投資過程中升值較快等因素，租房市場發展難度增大。“如何改變現狀，其實挺糾結的，所以通過立法的手段來保護租賃方的利益勢在必行”顧云昌如是說。

租房供給嚴重缺位

顧云昌表示，實際上我國租賃市場份額非常小，一般的國家租購比例為3:7或4:6，由于我國一開始是以售為主，所以造成現在的租賃市場和銷售市場的比例不協調，加上目前房價漲的過快和中國人的觀念，使得租賃市場發展緩慢。供給側改革方面，市場供應嚴重失調，所以供給側改革是房地產發展租賃市場的一個很重要的方面，讓更多的人通過租房來解決住的問題。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，培育和發展住房租賃市場，必須增加房屋租賃市場的有效供給，讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，更好地滿足城鎮居民，特別是“新市民”的住房需求。

據新華社報道，我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮居民家庭租房比例高，但租賃房源總量不足，機構化、規?；》孔赓U企業不夠成熟，制約著住房租賃市場的發展。

據初步統計，我國規?；》孔赓U企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%-30%的比例，差距非常大。增加租賃住房供給迫在眉睫。

此前9部委聯合下發通知，明確鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

日前，上海市也首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地，增加租賃市場土地供應；北京市也明確，未來五年150萬套住房建設需求中包括50萬套租賃住房。

顧云昌表示，推進購租并舉必須從供給端發力，增加租賃住房有效供給，從上海出讓的兩塊租賃住房用地來看，地塊價格比較低，而且拿地以國企為主，未來租金價格將由政府主導定價，這樣也會導致開發商的盈利模式發生改變。