鎂刻·年報深讀 | 新城：重生的一年

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

“2019，對于新城來說是堅韌前行的一年，也感謝員工和投資者們相信公司。”

在3月31日的業績發布會上，新城控股董事長兼總裁王曉松的這一句“堅韌”，清楚概括了新城2019年的遭際，這又何嘗不是他這一路走來的心境。

新城控股的2019年注定不輕松，7月初“黑天鵝事件”襲來，驟然使得股價持續震蕩并跌至24元的低谷，市值一夜蒸發超35%。

彼時，王曉松臨危受命。但年輕的他可以挽回新城控股的品牌形象嗎？這也是當時業界最為關注的。

年報顯示，2019年新城控股的合同銷售金額為2708.0億元的銷售業績，同比增速雖然放緩至22.5%，不過依然完成了全年2700億元的銷售目標，保持著行業第八的位置。

在新城控股的修復期，王曉松直言，希望更關注效能，關注利潤率和系數，從規模（的高點）到達質量（的高位）。

但留給王曉松的時間可能并不充裕。

《權力的游戲》里有一句話流傳很廣——“你不當贏家，就只有死路一條，沒有中間地帶”。

從優化土地儲備、平衡杠桿水平，到對沖疫情影響、保證利潤現金，行情給新城控股布置的“作業”并不少。

王曉松希望新城控股保住行業TOP10左右的位置。“這是我們的一個比較中長期的目標，不會為了排名而去排名。”那么，對于新城控股而言，2020年也是“重拾信心”的關鍵一年。

值得注意的是，對于2020年，新城控股把年度目標設定在2500億元，同比增速為-7.7%。在目前已經設定今年目標的22家標桿房企中，新城控股是對今年目標增速下調最大的一家。

可見，土儲對恢復期的新城來說，至關重要。

2019年新城控股新增土地儲備共72幅，新增總建筑面積2508.47萬平方米。

在“黑天鵝事件”發生后的6個月里，新城控股在土地市場僅僅拿了不到10塊地，直到去年11月才開始陸陸續續獲取了一部分項目。2020年初疫情的出現，多少也對投拓工作產生了影響。

但王曉松依然“不松口”，他堅持“合理的土儲更重要，有質量的土儲才是發動機”。

“規模是為利潤服務的方式和手段，最終體現為企業更好地生存方式。”

所以在2020年，新城的重頭戲依然是深推“住宅和商業并重”的發展方式，側重于獲取商住用途的大型地塊，通過協同效應來實現項目收益的最優化以及可持續化。

從今年1月至今，新城控股就接連于江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽、貴州黔南州、山東泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江蘇連云港等地新增數個住宅和商業綜合體項目，可以看出加碼的痕跡。

2019年，新城控股的商業綜合體項目新增量也達到1443.75萬平方米。

并且結構上還會強化一二線與長三角。2019年新城控股的一二線城市土儲占比38.3%，長三角強三四線城市占比36%；其中長三角區域占比達45%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計占比55%。

全面、均衡的全國化布局既有利于分散市場風險，也為企業帶來更為穩健的規模擴張。

截至2019年末，新城控股的總土地儲備1.24億平方米，今年有4000億元可售貨值，按照去化率60%來計算，實現2500億元銷售是大概率事件。

雖然從今年一季度的數據來看，新城控股累計銷售額252.6億元（克而瑞數據）。依照平均數來看，全年2500億元的銷售額也有壓力。

但王曉松認為，2500億元，這個數字目標對新城而言是中性的。他在業績會上保證，“（新城）不會往收縮走，手上還是有彈藥的，靈活性非常強。”

2019年，新城控股減負，轉手了一些項目。隨之在當年的財務數據中，凈負債率這個指標，累計下降至16.4%，屬于行業內非常低的水平。

“這也和我們沒有大規模購地有關。”王曉松表示。

開源節流之下，截至2019年底，新城控股共持有現金639.4億元，相較期初上升40.8%，企業現金短債比微降至2.09，現金兩倍覆蓋短債。

同時，新城控股的長期債務規模相比去年下降，因此截至2019年末企業長短債比下降至1.42。

但由于新城控股自持的商業項目多集中在三四線城市，這部分資產有很好的融資屬性，但相對流動性較差，所以對中短期的現金流帶動有限，這是新城需要解決的經營挑戰。

尤其在今年疫情影響下，商業地產受到直接沖擊，疫情期間新城的60座吾悅廣場也開展了為期67天的租金減半政策，客觀而言，這部分產生的損失將對業績造成一定影響。

不過在報表上，商業一直都是新城控股的利潤提升器，在2019年，公允價值損益繼續給凈利潤增加了25.5億元。

2019年，新城控股計劃新開業吾悅廣場30座，到2020年底開業總數將達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。未來吾悅廣場的租金收入，會繼續在報表中產生美顏效果。

事實上，新城控股今年3月20日和30日出現的兩位高管（陳德力辭去公司聯席總裁職務、董事兼聯席總裁袁伯銀辭職）離職，均和商業有關。而分管商業管理事業部的董事兼聯席總裁曲德君也出席了此次業績發布會。

面對2020年，王曉松要求的主基調是“穩中求進”，首先確?，F金流合理充裕，優化利潤率，強調精準投資現金回落。

但房地產畢竟是類金融行業，在凈負債率這塊，新城控股應該做好“加杠桿”的準備，畢竟他希望排名留在行業TOP10左右。

王曉松自己也提到，負債率是個好東西。一定程度的負債，才能表明這是一家“進取青年”帶領的發展公司。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網