2020Q1土拍小結 | 一季度300城土地出讓金下降一成，成交面積跌超兩成，4月或迎改善

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

供地量減少、成交量下降、出讓金額下跌……一季度的土地市場，幾乎所有指標都在下降。

受疫情影響，市場變得謹慎起來。一方面是土地供應的確在減少，另一方面房企拿地的意愿也并不強烈。

但是隨著疫情的影響力逐漸減弱，房企全面復工復產，各地的推地速度也在加快。廣發固收研究表明，4月土地供給力度將進一步改善，帶動4月成交有較大概率改善。

土地供應和成交量雙降

受疫情影響，一季度全國土地市場無論是推出量或成交量上都有所下降，進而帶動整體出讓金也相應下降。

中指研究院數據顯示，今年前3月，全國300城共推出土地5613宗，同比減少9%；推出土地面積22133萬平方米，同比減少14%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1653宗，同比減少18%；推出土地面積7856萬平方米，同比減少16%。

成交方面也下降明顯。前3月共成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。其中，住宅類用地1203宗，同比減少13%；成交面積6000萬平方米，同比減少25%。

2020年1~3月10重點城市住宅用地供應情況 數據來源：CREIS中指數據

出讓金和溢價率也低于去年。前3月土地出讓金總額為7707億元，同比減少10%；土地平均溢價率12%，較去年同期下降1個百分點。

不過，在平均樓面價方面仍然保持上揚。

今年一季度，300城成交樓面均價為2325元/平方米，同比上漲11%；其中住宅類用地成交樓面均價為4851元/平方米，同比上漲20%。

中指研究院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者：“2020年一季度受疫情影響，供求兩端同比縮水，收金總額較去年同期減少近一成，樓面均價同比上漲。3月全國土地供應量同比增加，但因疫情影響，土地供應節奏仍較為緩慢，整體出讓金總額環比減少。”

廣發固收研究表明，3月下旬，尤其是月底最后一周推出的土地，有部分未能及時落實到3月成交，將在4月上旬的成交中體現。據現在已公布的4月推出計劃，4月土地供給力度將進一步改善，帶動4月成交有較大概率改善。

2020年1~3月10重點城市住宅用地成交情況 數據來源：CREIS中指數據

一線土拍溢價率繼續上漲

分城市層級來看，黃瑜表示，“一線城市供求量同比走低，但均價、溢價率及出讓金總額均有所上漲；二線城市各項供求指標均較去年同期縮水；三四線城市土地供求量變化較小，成交樓面均價同比增加逾一成。”

前3月，一線城市共推出土地146宗，推出土地面積683萬平方米，同比減少29%；共成交土地142宗，成交土地面積683平方米，同比減少15%。

需要注意的是，一線城市的土地出讓金、樓面價、溢價率都呈現出上漲趨勢。前3月土地出讓金為1710億元，同比增加42%；成交樓面均價為9092元/平方米，同比上漲31%；平均溢價率為9%，較去年同期上漲2個百分點。

二線城市則是全線下降。前3月共推出土地1815宗，推出土地面積7598萬平方米，同比減少26%；共成交土地1564宗，成交土地面積6324萬平方米，同比減少29%；土地出讓金為3585億元，同比減少24%；成交樓面均價為2778元/平方米，同比下降0.04%；土地平均溢價率為12%，較去年同期下滑3個百分點。

2020年1~3月不同城市土地市場情況 數據來源：CREIS中指數據

三、四線城市的震蕩沒有二線城市明顯。前3月共推出土地3652宗，推出土地面積13852萬平方米，同比減少6%；共成交土地2647宗，成交土地面積10143萬平方米，同比減少19%；土地出讓金為2412億元，同比減少7%；

同時，三、四線城市也有上漲的指標。如成交樓面均價為1312元/平方米，同比上漲11%；土地平均溢價率為14%，較去年同期上漲2個百分點。

主流房企拿地意愿不強

房企拿地意愿正在下降。

廣發固收研究表明，龍頭房企下滑尤為明顯。在其統計的年銷售額500億元以上的64家樣本房企中，3月單月拿地金額同比下滑61%。

銷售額3000億元以上的7家房企中，從3月單月來看，7家房企中僅綠地控股、中國恒大3月單月同比為正，其余5家中海地產、萬科地產、碧桂園、融創中國、保利發展3月單月拿地額同比均下滑。

統計表明，今年前3月，香港置地、華潤置地和綠城中國憑借前兩月優勢，繼續占據拿地榜前三位。香港置地和綠城中國分別以318億元和163億元居第一、三位，拿地金額依舊遙遙領先。華潤置地以215億元的拿地金額位居第二，單月拿地53億元。

對此黃瑜認為，目前拿地企業以國企為主，入樓面地價TOP10榜地塊的競得企業多為國有企業或者是國企聯合體，部分原因在于其具有較大的融資優勢，高單價地塊多為其競得。

同時黃瑜也表示，此時不啻為彎道超車的好時機。“房地產企業面對銷售承壓帶來的資金緊張，投資拿地也更加謹慎，但此時亦成為部分資金較充裕的房企積極補倉或‘超車’的較好時機。房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大，新的市場競爭格局正在重塑。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網