每日經濟新聞 2020-11-18 14:07:42
為防長租公寓“爆雷”，深圳再次出手。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
長租公寓企業接二連三的“爆雷”，讓監管層再出重拳。
11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》（以下簡稱《緊急通知》），重點提出了7方面具體要求，以切實規范住房租賃企業經營行為。尤其強調租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。
深圳市住房和建設局表示，今年以來，疊加疫情影響，國內長租公寓“爆雷”事件頻發。出臺《緊急通知》，對有關法律法規規定住房租賃企業不得實施的經營行為予以進一步明確，引導住房租賃企業規范經營，有利于做好住房租賃領域風險防控，保障住房租賃當事人合法權益。
業內認為，該《緊急通知》直指近期蛋殼公寓（NYSE，DNK）頻繁引發的維權事件。
作為管理房間“40萬+”，累計服務用戶“100萬+”的上市公寓管理企業，近日蛋殼公寓接連傳出公寓斷網、拖欠合作伙伴賬款、欠付房東租金、拒還租客押金的消息。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，針對長租公寓“爆雷”問題，深圳、杭州等多地出臺政策，深圳此舉進一步加快政策落地，對后續全國各地的監管工作有啟發意義。
深圳市住房和建設局官網截圖
《緊急通知》主要從加強住房租賃行業監督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規范從業人員管理、確保房源信息發布真實、依法從嚴處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調處機制等7個方面對住房租賃企業進行規范。
近期部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成爆雷、跑路的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注?！毒o急通知》指出，住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業應充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。根據行業監管需要，行業主管部門將發布相關行業風險提示。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，嚴控“高收低租”和“長租短付”是很有必要的。正是因為這兩點的存在，很多非正向現金流的經營性企業，通過打時間差來延緩非正向現金流所導致的風險爆發。但它們的潛在風險，尤其是長期現金流無法轉正的風險會越藏越大，總有一天會爆發。
據貝究殼研院依據公開信息不完全統計，在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或倒閉的長租公寓企業中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”模式。為此貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃市場主體應嚴格審視經營合規性，以確保良性運轉。為避免此類現象的發生，深圳本次政策重點提出企業不得使用“高進低出”“長收短付”的方式收取租金，不得誘導使用租金貸。租賃企業也應進一步審視自身的企業運營，做好“以出定收”的成本管理，以保持穩定健康的現金流。
《緊急通知》將依法從嚴處罰違法租賃行為。“住房租賃企業出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同；不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得違法強制單方解除合同。”
同時，對于存在以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋租賃合同過程中，采取虛構事實或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對方當事人的財物，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
對于違反有關管理規定的住房租賃企業，深圳住建局表示，會同相關部門依法依規查處，采取約談告誡、暫停房源發布、暫停網簽備案、發布風險提示、實行信用扣分等措施，并抄送市場監管、公安、網信、稅務等部門，作為不良行為記錄，納入行業誠信系統、公共信用信息系統等信用評價系統，實施聯合懲戒。
黃卉表示，近期長租公寓企業頻繁出現經營問題，深圳從主體登記及信息公示、從業人員管理、房源信息發布等方面提出了嚴格的要求，以防租賃主體經營風險。住房租賃涉及到到民生保障，其最關鍵的是穩定租金價格。本次政策提出不得通過各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來規范市場行為，穩定租金價格。
近年來國內不少城市出現了長租公寓“爆雷”問題。據不完全統計，今年以來已有包括上海嵐越公寓、寓意公寓，杭州友客公寓、巢客公寓等超過30家長租公寓品牌出現“爆雷”現象或嚴重資金問題。為此，深圳、杭州等地相繼出臺相關政策，并開始試點運行。
今年6月29日，深圳就曾發布過關于住房租賃的風險提示，從業主委托出租、租客承租房屋、確定租賃價格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、應對矛盾糾紛等6個環節給出詳細的操作指南；8月17日，杭州市住保房管局發布通知，要求對租賃市場風險防控資金給予規范。
而伴隨《緊急通知》的出臺，深圳進一步加快了相關政策的落地實施，這也對于后續全國各地租賃市場資金監管工作有啟發意義。
深圳市住建局表示，2016年來，在國家、省、市政府培育和發展住房租賃市場政策引領下，住房租賃市場迅速發展。但相關監管立法滯后，住房租賃專營機構“野蠻生長”，經營行為不規范問題凸顯。
部分企業為快速拓展市場，以“長收短付”等方式蓄積押金和預付租金，形成“資金池”，并利用池內資金以“高進低出”方式迅速占領市場，一旦資金回流受限或融資受阻，極易引發企業資金鏈斷裂。甚至有部分企業假借住房租賃名義，以“經營不善”“經營虧損”為由，行合同詐騙之實，嚴重擾亂市場秩序，影響社會穩定。
“防止和解決這一風險的有效方式，一定是強化資金監管。從目前各地監管部門的政策發力點，也能看出各城市對于長租公寓的引導方式，是從銀根入手，這是正確的導向，加之嚴控經營規范，會對全國長租公寓有一輪大洗牌。”張波指出。
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封面圖片來源：攝圖網
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