中原建業執行董事胡冰：代建行業的本質是服務商，地產下行背景下仍有機會

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

■ 相關公司：中原建業（09982.HK）

■ 核心競爭力：主要從事房地產代建業務，以產品和服務為中心，穩步推進項目全流程精細化管理體系，在房地產管理紅利時代，中原建業未來將由代建領先企業成長為領軍企業

■ 機構眼中的公司：國內領先的代建企業，最早涉足房地產代建的行業先驅者，在河南省內品牌效應和規模效應顯著，“大中原戰略”將逐步增強建業品牌的影響力

■ 所屬概念：房地產（提供房地產代建服務），業務涵蓋商業代建、政府代建、資本代建以及代建咨詢服務

“代建行業的本質還是服務商，部分投資者對該行業存在誤解，認為代建企業就是傳統的重資產開發商，這其實是一種誤解，我們是典型的輕資產運營公司。”

日前，中原建業執行董事胡冰接受《每日經濟新聞》記者專訪，他認為，不能把所有的代建商都當房地產開發商去對待。

“只要業務結構沒有發生太大變化，中原建業的高凈利潤率情況短期內應該不會發生大的改變。”對于公司發展，胡冰非常自信。

市場已回歸理性，但過于謹慎

“大概2017、2018年的時候，市場都調侃地產行業進入了白銀時代，但現在回過頭去看，整個行業在政策、金融雙向收緊之下，已經進入了青銅時代。”

談及地產行業發展現狀，胡冰談到，“地產行業經歷了過熱時代，近幾年一直在回歸理性，現在的情況是，市場在回歸理性，但又呈現出過于謹慎的態勢。”

中原建業近1個月累計漲跌 來源：東方財富Chioce

胡冰從房地產去化率和房企拿地態度的變化，闡述了市場行情的變化。

“舉個很明顯的例子，以前房企對拿地的態度是，敢拿，敢豪擲，誰先買到地誰就掙錢，無論是一線城市還是三四線城市，很多項目開盤就能日光，這種本身就是市場狂熱現象。但現在不一樣了，很多項目開盤能到60%-70%的去化率已經算不錯了，這屬于行業回歸理性后的市場情況。”

胡冰認為，在后地產時代，產品、服務和精細化管理將成為房企最重要的核心競爭力。

“房地產的投資屬性正在弱化，但居住屬性卻在不斷加強。也正是由于這一變化的發生，經營力、產品力、服務力已經成為房企的主題詞”，胡冰補充道，“以前開發商蓋什么樣的房子都能夠賣得出去，但這并非企業決定的，而是市場決定的。如今進入了買房市場，投資客逐漸退場，購房者趨于理性，房企只有通過產品和服務，才有機會從存量市場搶到更多客戶。”

來源：愛德地產研究院 

精細化管理也是房企需要關注的核心。

“只有當工期、質量、成本達到平衡的工程，才算得上優秀。這些年行業過度強調高周轉，很多項目快了、成本省了，但出現了不少質量問題，這顯然是不可行的，這種發展模式也是不可持續的。在企業內部管理層面，提質和降本成為需同時并行的兩條軌道。”

在胡冰看來，精細化管理是降低成本的關鍵，因為整個地產行業鏈條相對較長，如果每個環節都能省下一筆錢，那么整個鏈條就能省下不少錢。

記者留意到，今年多數房企都主動選擇組織變革，相關企業也試圖通過組織架構調整實現精細化管控，提高管理效率，以爭取更多利潤。

代建行業本質是服務商

胡冰認為，代建行業相比傳統地產而言，是更為獨特和細分的行業，本質是服務商，不能把所有的代建商都當做房地產開發商去對待。

“服務商和地產開發商其實是有很大區別的，服務商存在著一個甲方和乙方的概念，代建企業是乙方，委托方為甲方。服務商在業務推進過程中，是作為乙方給擁有土地和資金的企業提供服務，本質是在給投資商或者合作伙伴提供服務。別人為什么要找你代建，首先你得有品牌優勢，起碼得讓別人信得過，此外還必須要有成套的管理制度和管理體系，得讓委托方相信你有這個代建的實力。”

盡管目前地產行業處于下行狀態，但仍然具備較多市場機會。市場下行時，很多缺乏開發能力、品牌積累和融資渠道的地產企業或機構組織，會委托擁有品牌溢價能力的專業團隊來做代建。

對于未來是否會有更多房企參與代建這個細分領域，胡冰告訴《每日經濟新聞》記者，“根據中指研究院的數據，目前代建行業在中國的滲透率并不是太高，才4.8%，但發達國家有的都達到20%-30%了。所以從發展方向上來看，代建行業未來的市場蛋糕還是足夠大的，我也相信會有些比較有實力的房企，未來把代建業務做強后分拆上市，這其實對整個行業也是一件極為有利的事情。”

來源：中指研究院

根據中指研究院數據，從2010年至 2020 年，中國房地產代建市場新簽約建筑面積的年復合增長率為24.4%。預測2025年新簽約建面達到23160萬平方米，是2020年新簽約面積的3倍。

談及代建行業在中國的發展，胡冰認為首先需要解決的是大眾對該領域的認知問題。

“代建在中國的滲透率并不高，這也導致部分二級市場投資者對這個行業存在認知誤解，認為這是一個重資產行業，但其實并不是這樣，代建行業主要是輸出管理和品牌，是非常輕資產的。”

胡冰以中原建業為例，解釋了代建行業的發展模式。“代建模式的核心價值在于服務，中原建業實際也是服務商，而不是地產開發商，重在輸出管理和品牌，而代建也是在幫助房企解決擴張中的資金和土地問題。我們通過標準化管理，實際也是在幫房企節約成本，從而幫助房企帶來更高利潤。”

正是由于這種認知差異的存在，胡冰認為，中原建業的價值并未實際反映于資本市場。“代建行業的本質是服務商，而如果按照服務商的發展模式去理解這個行業，代建企業應該享有更高的PE倍數。”

代建行業高利潤之“謎”

事實上，目前上市的代建行業企業，只有中原建業（09982.HK）和綠城管理控股（09979.HK），正因如此，兩家公司時常被市場拿來做比較。

不過在胡冰看來，雖然兩家公司都是做代建的，但在發展模式上存在很大區別。“收入模式上，中原建業是凈收入概念，而綠城管理是總收入概念。”

“運營模式上也有很大不同。中原建業的代建項目更多以向委派公司收取服務費為準，但項目具體開支，比如設計人員、財務人員等開支是不算在內的，這部分開支不由中原建業承擔。而綠城管理的一些代建項目，實際上是占一部分股份的，在算綠城管理的純收入時得去掉各種與項目相關的人力成本和項目開支。”

《每日經濟新聞》記者注意到，根據中原建業的2021年中報數據，中原建業有兩個較為顯著的特征，一是保持著較高凈利潤率，二是深耕河南。

從中報數據看，中原建業上半年實現營收6.35億元，凈利潤3.62億元，凈利潤率為57.1%，雖然同比去年有所下滑，但仍遠高于地產行業的傳統開發業務。從深耕領域看，中原建業已累計進駐116個市縣，其中河南省內99個市縣，業務在河南的比重達85%。

中原建業半年報數據

對此，胡冰告訴《每日經濟新聞》記者：“中原建業之所以凈利潤率這么高，是由發展模式決定的。中原建業輸出的管理和品牌以收取服務費為主，這些都是凈收入概念。深耕河南區域會帶來幾個好處，一是項目密度大，會加大項目與人員之間的聯動，比如一個城市的管理團隊，可能管理10個項目，每個項目的開支都在這一個城市公司列支，導致人工成本相對較低。這是由規模效應帶來的協同效應。”

在胡冰看來，只要業務結構沒有發生太大變化，中原建業的高凈利潤率情況短期內應該不會發生大的改變。

“我們知道，代建行業無外乎商業代建、政府代建和資本代建幾種模式，在過往這些代建業務中，中原建業的商業代建業務占比會更高一點。未來政府代建也會是中原建業重點發展的方向之一，雖說政府代建的利潤率相比商業代建低一些，但是更穩定。等政府代建到了足夠規模，可能會對利潤率有一定影響，這也需要一點時間。”

談及未來發展，胡冰詳細介紹了中原建業的大中原戰略。“中原建業一直在堅定地實行大中原戰略，以河南鄭州為中心500公里范圍內，未來都將是中原建業重點拓展的區域。現在除了河南，中原建業在湖北、陜西、山西、河北、安徽等省都至少有一兩個項目了。”

對于這樣的戰略規劃，胡冰介紹，“500公里，事實上就是高鐵2小時內可到達的區域。這樣做，可以最大程度地提升中原建業的管理效率和管理質量，這是基于一種管理半徑和管理效率的綜合考量。”

截至今年6月30日，中原建業在管項目合約銷售額為168.2億元，同比增長30.0%；合約銷售建筑面積為283.5萬平方米，同比增長29.4%。

記者手記丨“建立信任關系的能力和價值創造的能力”

這次采訪讓我對代建這個行業有了更為深入的了解。作為房地產行業的新賽道，整體來看，目前絕大多數人對這個行業的了解并不太深。

代建行業未來破局的方向可能在哪？

整場采訪下來，記者最直觀的一個感受就是，“未來代建行業是否能有真正的巨頭走出來，或許還是由代建企業與委托方建立信任關系的能力和價值創造的能力所決定的。”

具體來看，委托方憑什么相信代建方？代建方的專業能力是否能捍衛委托方的品牌？代建方能否幫助委托方帶來更多利潤？如果不能，委托方為何不自己去蓋房、賣房？這些因素都是未來代建企業不得不面對的問題。

或許這也是未來代建行業破局的核心所在。

記者：陳榮浩

編輯：陳夢妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢妤 王蜀杰