惠州一法拍海景房折價逾60%成交，僅4294元/平，為何這么便宜？

每經記者 陳榮浩    發自北京    每經編輯 陳夢妤    

單價4294元/平方米，還是海景房，惠州法拍房便宜到這程度了？

5月8日，在京東法拍上，中航巽寮灣花園A3棟12層13號房產以65.5萬元成交，折合單價約4294元/平方米，僅相當于市場價（約11942元/平方米）的3.6折，原購房者買入價的1.66折。

中航巽寮灣花園A3棟12層13號法拍成交 信息來源：京東法拍

耗時14個月終于賣掉

根據第三方中介平臺數據，中航巽寮灣花園（又名九銘與海）位于惠州惠東縣巽寮灣，于2013年建成，開發商為中航集團，目前二手房在售均價11942元/平方米。

從百度地圖上的距離來看，該樓盤距離海邊的直線距離僅465米，在鏈家等平臺，多數業主轉讓房源時會強調“一線海景”、“陽光充足”、“背山面海”等概念，目前中航巽寮灣花園在鏈家的掛牌均價7700元-13000元/平方米不等。

《每日經濟新聞》記者梳理拍賣信息發現，該房源去年3月9日就曾在京東法拍上線，當時起拍價154萬元，折合單價1.16萬元/平方米，只比市場價略低，但最終無人出價而流拍。

在過去一年時間里，該房源總共被司法拍賣8次（其中1次被撤回），最終5月8日以65.51萬元成交。

而根據競買說明，拍賣標的物現登記在惠東縣康宏發展有限公司名下，惠州市鳳池島旅游度假村有限公司已與惠東縣康宏發展有限公司簽訂《商品房買賣合同》，房款是否已付清尚未清楚。

5月10日下午，廣東中原地產項目部總經理黃韜通話電話向《每日經濟新聞》記者表示：“受制于近兩年行業下行背景，惠州海景房也呈現出普遍下跌趨勢。但通常來說，一般海景房法拍也只會比市場價便宜10%-30%，像這種折價60%多的屬于個例，可能跟企業債務、資產處置等因素有關。”

黃韜也提到，大概在2016年-2017年左右，包括惠州在內的多數大灣區城市，供應量均迎來了顯著增長，也是在這個時候，惠州誕生了不少超級大盤。正因為供應大，但需求卻沒顯著上升，惠州確實有部分主打海景房概念的樓盤折價明顯。

新房折扣大，比二手房便宜

像中航巽寮灣花園這種大降價才能成交的海景房在惠東沿海片區并非個例。

《每日經濟新聞》記者查詢安居客數據發現，惠東沿海片區目前在售樓盤有13個，包括萬科雙月灣、合生親愛的海、金融街海世界等項目，銷售均價普遍在8000元-18000元/平方米不等。

以金融街海世界為例，安居客平臺目前在售二手房普遍掛牌價在9800元-1.6萬元/平方米不等。5月9日，該平臺中介張柳（化名）向記者介紹，“大部分客戶不會去買二手房，因為新房更劃算，折扣也大，比二手房還便宜。比如金融街海世界（9-13棟），基本上單價1萬元出頭就可以買到帶裝修的海景房。如果一次性付款，小區附近也有7000元/平方米左右的新房。”

張柳還提到，一般來這邊買房的客戶，多是半投資半度假，但這些人并非常駐業主，可能一年也就十天半月過來居住，多數會將住房做成民宿或酒店，然后委托給專業公司管理。

記者在美團上查詢巽寮灣附近的酒店/民宿價格，平常工作日酒店價格在108元-235元/間左右，節日價格翻兩三倍，在200元-500元/間左右。

根據此前記者在惠州走訪了解到的信息，惠州大亞灣片區、惠陽區、惠東縣均能見到深圳客的身影，通常也是因為當初看中了惠州價格較低的優勢。而那些在惠東買了海景房的投資客，眼下多面臨著房子難賣、叫不上價的局面。

惠州某海景房項目 每經記者 陳榮浩 攝于2021年

張?。ɑ?017年花了78萬元左右在惠東買了一套86平方米海景房，折合單價9069元/平方米。據張健透露，目前他們小區每平方米掛牌均價普遍在8000元-9000元不等。“不降價很難賣出去，去年我沒折價，掛了1年都沒賣掉，現在把房子委托給酒店了，一個月可以賺個1000元出頭的樣子。”

像張健這種買入海景房數年價格沒出現明顯下跌的已經算十分幸運了。

記者了解到，惠東一個叫寶安虹海灣的項目，2017年銷售均價為11848元/平方米。5年過去了，安居客數據顯示，該項目5月二手房掛牌均價為9794元/平方米。近期成交一套53平方米的一房一廳總價為52萬元，折合單價9812元/平方米，較2017年的跌幅約17%。

惠州中原地產數據顯示，截至2021年末，惠州全年供應面積為1364萬平方米，同比下降16%；住宅網簽市場規模已創下近5年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面積為1055萬平方米，同比下降37%。

從庫存情況來看，截至2021年底，惠州全市新房庫存趨勢走高，庫存為1764萬平方米，同比上升22%，去化周期達29個月，同比上漲超3.5倍，創近6年新高。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝