每日經濟新聞 2022-05-17 17:03:31
◎5月17日，每日經濟新聞每經房產發布2022年前4個月全國10城爆款樓盤全名單！每經品房小程序通過11個維度，一一拆解項目背后的商業配套、交通出行、生活服務等價值，告訴你為什么這100個項目賣得好。
每經記者 包晶晶 上海報道 每經編輯 陳夢妤
深圳再次成為全國銷冠，老網紅華潤城的過人之處是啥？
成都一季度“榜一大哥”萬科天府錦繡為何能連莊？
武漢首個TOD項目為什么賣得好？
5月17日，每日經濟新聞每經房產發布2022年前4個月全國10城爆款樓盤全名單！每經品房小程序通過11個維度，一一拆解項目背后的商業配套、交通出行、生活服務等價值，告訴你為什么這100個項目賣得好。
前4個月，深圳TOP10項目合計金額596.1億元，成為本月全國銷冠城市，其中華潤城以173.89億元穩居榜首，前海潤峯府距離百億大盤一步之遙，銷售額98.95億元。
作為深圳高端住宅中的網紅，華潤城為何長期霸榜？
深圳華潤城位于南山區深南大道與沙河西路交匯處，二期于2021年12月開盤，預計2025年1月交付，目前銷售均價132000元/平方米，基于對該項目交易數據、周邊配套、市場信息等11個維度進行測評，每經品房小程序給出的估值參考價為131093元/平方米，與銷售均價較為一致。
該項目居住密度低于同區域82%的住宅小區，工作人口占77%，老年人口15%、學生兒童8%。周邊1公里內有4所幼兒園、1所小學，相對于人口結構而言屬于教育舒適度中等的區域。
醫療配置方面，周邊共有大小醫療機構7個，距離在1.1-1.7公里之間，屬于南山區就醫舒適度中等。
周邊大小購物場所共3個，直線距離均在1公里左右，得分優于于南山區的其他小區。
華潤城在交通方面優勢更大，1公里范圍內有2個地鐵站；同時周邊還有25個公交車站，距離小區46米-500米不等；此外，周邊主干道早晚高峰平均車速優于南山區54%的住宅小區，出行優勢度比較高。
盡管疫情突襲，但上海TOP10項目1-4月成交金額仍然位列全國第二，僅次于深圳。4月份上海銷售金額排位變動不大，TOP10仍然以10萬+高端住宅為主，融創未來金融城、中糧瑞虹海景壹號、珠江安康苑分別以92.04億元、61.3億元、44.89億元位列前三甲。
其中1月17日開盤銷售的中糧瑞虹海景壹號，是TOP10中均價最高的項目，每經品房小程序給出的估值參考價為113139元/平方米。
大數據測算顯示，中糧瑞虹海景壹號教育配套方面表現優秀，周邊1公里范圍內有9所幼兒園、6所小學，小學配置得分優于虹口區74%的住宅項目。
醫療配套方面，周邊有大小醫療機構15個，包括上海交通大學醫學院附屬新華醫院等知名三甲醫院。
購物通勤更具備優勢，項目周邊有大小購物場所17個、地鐵站4個、公交站30個，周邊1公里（直線距離）主要道路，早晚高峰平均車速優于虹口區64%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中等的區域。
前4個月，南京力壓北京、廣州，成為TOP10項目成交金額第三的城市，425.9億元的成交總額遠遠高于多個熱點城市，其中頤和源璟憑借最新一次開盤的火爆銷售一舉成為南京銷冠。
位于建鄴區河西中部板塊的頤和源璟，目前銷售均價57704元/平方米，每經品房小程序通過大數據測算，給出的估值參考價為57810元/平方米，稍高于銷售均價。
大數據測算顯示，頤和源璟居住密度偏低，老年人比例偏高，相當于2線-3線城市之間的水平。
項目周邊教育配套水平居中，幼兒園和小學分別有2所，距離小區在步行可至的范圍內。
醫療配置方面，周邊共有大小醫療機構8個，其中包括南京市第一人民醫院、江蘇省第二兒童醫院等，在建鄴區屬于就醫舒適度居中的區域。
商業配套方面，頤和源璟周邊大小購物場所共8個，商業街、綜合性商場等分布在周邊1公里左右，購物舒適度較好。
頤和源璟在公共交通和通勤車速方面具備優勢，1公里范圍內有3個地鐵站、周邊有19個公交車站；同時早晚高峰主干道平均車速優于建鄴區74%的住宅項目，公交配置優于區內74%的住宅項目。
在消費檔次方面，頤和源璟周邊餐飲消費客單價106元，全國對比的消費檔次指數為1.4，相當于1-2線城市之間的水平，高于建鄴區內83%的住宅項目，屬于同城中高檔消費區域。
廣州TOP10項目中，越秀·和樾府、富力南馳·富頤華庭、萬科金域曦府銷售額分別是95.3億元、27.1億元和24.2億元，占據了TOP10總銷售額的60%。
其中位于黃埔區的富力南馳·富頤華庭，作為“5字頭”的住宅項目，在開盤批次明顯少于榜首項目的情況下，仍然取得了極好的銷售業績。目前每經品房小程序根據11個維度綜合測算，得出估值參考價50293元/平方米，稍高于當前銷售均價。
該項目周邊商務辦公較為密集，高于黃埔區97%的住宅項目，同時居住密度居中，相當于2-3線城市的人口結構。
作為學生兒童比例偏低的區域，項目周邊有3所小學、7所幼兒園，教育配套在區域內屬于中等，但能夠滿足區域內的教育需求。
醫療配置方面，周邊共有大小醫療機構9個，但距離相對較遠，基本處于1-2.5公里之間，屬于就醫舒適度居中水平。
項目商業配套完善，周邊大小購物場所共5個，商業街、購物中心在步行可至的范圍，大型商場距離1-2公里，該配置得分優于黃埔區55%的住宅小區。
通勤車速方面，優于區內71%的住宅區，但周邊1公里范圍內暫無地鐵站、公交車站14個，與區域內其他小區相比稍顯弱勢。
1-4月份，成都市場熱度持續恢復，TOP10項目合計銷售額達到184.9億元，其中銷冠萬科天府錦繡賣出31.1億元，遙遙領先于其他項目。
萬科天府錦繡2021年12月開盤，屬于成都高端住宅項目，目前每經品房小程序根據11個維度綜合測算，得出估值參考價30027元/平方米，稍低于當前的銷售均價31000元/平方米。
據每經品房小程序測算，項目周邊1公里區域內有1所小學、2所幼兒園，大小醫療機構2個，暫無購物中心，生活配套稍顯不足，但目前距離交房仍有半年時間，這一情況有望好轉。
交通方面，地鐵站距離該項目624米，在雙流區的住宅中屬于地鐵出行舒適度中等偏上水平，同時駕車出行較為便利，早晚高峰主干道車速優于雙流區87%的住宅。
同樣作為重點二線城市，武漢1-4月整體銷售情況不及同級別的成都、西安等城市，TOP10項目合計銷售額不足百億元。
但值得關注的是，武漢首個TOD項目地鐵時代常青城沖入榜單第六名。目前該項目銷售均價13340元/平方米，但每經品房小程序根據大數據測算，得出估值參考價14831元/平方米。
作為TOD項目，項目公共交通優勢得天獨厚，零距離地鐵站，同時1公里范圍內還有11個公交車站，均在步行可達的位置。
醫療方面，周邊共有大小醫療機構2個，距離稍遠（均在2公里左右），但已經優于東西湖區83%的住宅項目。周邊暫無購物場所和小學，3所幼兒園距離稍遠，整體仍待持續建設完善。
1-4月西安TOP10項目銷售金額合計達到168.3億元，在重點二線城市中排名靠前，4月單月銷售額超過34億元。萬科鐵建翡翠國際、華潤悅璽、中鐵建西派國樾分別以27.4億元、26.7億元和23億元位列銷售榜前三。
其中，萬科鐵建翡翠國際在2021年12月曾經進行一輪加推，共售出27.4億元，銷售均價16321元/平方米，但每經品房小程序的估值參考價已達25842元/平方米。
萬科鐵建翡翠國際教育資源豐富，周邊1公里范圍內有4所小學、4所幼兒園，作為尚未交付的新建住宅，在雁塔區屬于中等水平。
周邊有大小醫療機構7個，覆蓋三甲醫院、兒童醫院和社區醫院，符合住戶需求，現階段在區域內醫療配置屬中等。
公交、地鐵出行極為便利，項目1公里范圍內有3個地鐵站、13個公交車站，駕車出行舒適度優于雁塔區79%的住宅。
作為省會城市，鄭州市場頹勢明顯。延續了一季度的冷清，1-4月份TOP10項目合計銷售金額33.16億元，在重點監測城市中偏低。
但位于鄭州經開區的保利·天匯2021年10月二期加推后，沖上了一季度銷冠寶座，并且在4月份再度成為單月銷售額最高的樓盤。
保利·天匯銷售均價19500元/平方米，目前仍然在售。每經品房小程序對其進行11個維度估算得出估值參考價19262元/平方米，基本相符。
項目周圍1公里范圍內有1所小學、15所幼兒園，配置稍顯不均衡；周邊有8個醫療機構、6個購物場所，屬于各方面舒適度居中的區域。
作為開發時間較長的住宅項目，目前周邊1個地鐵站、18個公交車站在所屬區域內并無優勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度一般，早晚高峰平均車速只優于55%的住宅小區。
1-4月份，天津成為直轄市中TOP10項目合計銷售金額最低的城市。中海和平之門、天津瑞府、中海天空之鏡分別銷售7.21億元、6.11億元和5.86億元，其中天津瑞府單月銷售2.4億元，成為單月銷售額最高的項目。
天津瑞府位于河西新梅江板塊，2021年5月30日開盤，均價38000元/平方米，每經品房小程序根據11個維度測算出，當前天津瑞府估值參考價為32811元/平方米。
周圍1公里范圍內有3所幼兒園、3所小學，當前配置仍稍顯不足；周邊有4個醫療機構、暫無購物場所，作為開發時間較長的住宅項目，周邊配套并不充分，影響了部分維度的估值。
項目周邊2個地鐵站、8個公交車站，在所屬區域內并無優勢，公交出行舒適度較低。但該項目駕車出行舒適度較高，早晚高峰平均車速優于75%的住宅小區。
蘇州1-4月TOP10項目合計銷售額115.8億元，特別是4月份，單月銷量較前3個月的平均水平更低，在新一線城市中表現稍弱。
其中，仁恒溪云雅園一季度銷售額8.74億元，銷售均價30000元/平方米。但每經品房小程序測算發現，該項目估值參考價僅為22019元/平方米。
仁恒溪云雅園周圍1公里范圍內有1所幼兒園，1所小學，作為較為核心地段的住宅項目，教育配置明顯弱勢；周邊有2個醫療機構，盡管優于76%的住宅小區，但仍顯不足。
周邊1公里范圍內有9個購物場所，與周邊其他住宅小區相比，屬于購物舒適度較高的小區。在交通方面，目前周邊4個地鐵站、26個公交車站，在所屬區域優勢較大，公交出行極為方便。同時，該項目駕車出行舒適度偏低，早晚高峰平均車速只優于19%的住宅小區。
封面圖片來源：攝圖網-500450702
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