毛利率64.1%、8個產城資產包、46億土儲：中國金茂溢價30%收入宏泰發展

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

6月10日，中國金茂（HK00817，股價2.07港元，市值262.68億港元）和中國宏泰發展（HK06166，股價2.25港元，市值37.15億港元，下稱宏泰發展）共同發布公告稱，將以協議安排方式將宏泰發展私有化，并撤銷宏泰發展在聯交所的上市地位。

這是繼2021年6月中國金茂成為宏泰發展第二大股東之后，對后者持股權的又一次變化。今日，中國金茂相關負責人通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“私有化宏泰發展，將使其業務管理與中國金茂的合作更具靈活性，進一步加強與地方政府的合作。”

此前宏泰發展曾于6月6日停牌，受此利好消息影響，今日該股漲幅達22.28%。

進一步加強政企合作

根據公告，私有化計劃實施后，已發行宏泰發展總數約90.10%將由中國金茂持有，約9.90%將繼續由利東公司（宏泰控股股東及中國金茂一致行動人士）持有。

對于注銷所有非控股股東持有的宏泰發展股票，中國金茂將付出每股現金2.4港元；對于控股股東，注銷股票對價則是每股現金2.13港元。

此價格表面上頗為優厚，比宏泰發展于最后交易日在聯交所所報收市價每股1.84港元溢價約30.43%。不過，若從2021年12月31日宏泰發展股東應占每股已發行經審核綜合資產凈值約人民幣3.73元（使用于本公告日期的匯率人民幣1元兌1.1746港元計算，相當于約4.38港元），該價格折讓約45.23%。

對于此價格，金茂表示不會再漲了：“將不會提高非控股股東注銷價、控股股東注銷價、購股權要約價或可換股票據要約項下的要約價，且不保留如此行事的權利。”

計劃實施后，宏泰發展將根據上市規則第6.15條向聯交所申請撤銷上市地位，緊隨生效日期后生效。

不過，該計劃的最終實施還要取決于向國資委或其代表作出或取得申報、備案、登記或批準等先決條件。

根據公告，利東公司最終實益擁有人為趙女士，是宏泰發展創始人王建軍的母親。

對于保留利東公司股份，中國金茂認為，可憑借利東在管理宏泰發展業務及營運方面的經驗及長期參與，以確保中國金茂及宏泰發展之間的協同效應及合作利益繼續得以實現。

早在2021年6月28日，中國金茂宣布購買了宏泰發展29.9%已發行股份，每股價格為3港元，一躍成為宏泰發展第二大股東，當時宏泰方面稱雙方“共同開啟城市運營的新篇章”。

2021年7月19日，宏泰發展高層大換血，原執行董事及首席財務官黃培坤辭職，非執行董事趙穎辭任，創始人王建軍辭任董事會主席職務及不再擔任提名委員會主席，但繼續擔任執行董事。

趙磊獲任為執行董事及首席財務官，宋鏐毅獲任為非執行董事、董事會及提名委員會主席，二人均來自中國金茂。

中國金茂相關負責人向記者表示：“私有化宏泰發展，將使其業務管理和與中國金茂的合作更具靈活性。同時，中國金茂可以納入多個城市運營項目、強化產業園招商和投資能力，進一步加強與地方政府的合作，這些也符合中國金茂城市運營業務的發展戰略。”

為何是宏泰？

宏泰發展始創于1995年，以產業構建、園區運營和基礎設施投資為業務，這和中國金茂的城市運營業務是有重合的。

自2007年起，中國金茂每年落地一個城市運營項目，2015年正式宣布轉型為城市運營商，城市運營項目大幅增加，至2021年已累計獲取城市運營項目33個，運營模式趨于成熟。

年報顯示，截至2021年12月31日，中國金茂土地儲備達9323萬平方米，新增二級項目土地儲備中36%來自城市運營項目。

截至2021年末，宏泰發展提供規劃、開發及運營合計服務8個產業城市項目，包括位于河北省廊坊市的龍河高新區、龍河商務休閑度假基地、廣陽科技孵化園、永清宏泰產業市鎮園區；位于河北省石家莊市的石家莊通用航空產業市鎮園區、石家莊藁城宏泰產業市鎮園區；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州產業園，以及位于湖北省武漢市的武漢開發區通航產業綜合示范區。根據宏泰發展年報，截至2021年末，其待售土地開發項目貨值46億元。

這些可能是中國金茂看中的資產包。

中國金茂相關負責人表示：“基于公司的城市運營戰略，以及在長沙、青島等城市進行城市運營開發的既有經驗，中國金茂長期看好宏泰廊坊龍河新區土儲價值。近期廊坊調控政策放松，且宏泰股價處于低位，公司希望在此時完成收購，將其私有化退市。”

但根據年報，宏泰發展近年業績有所下降。

截至2021年12月31日止，宏泰發展年度收入約15億元，同比減少36.3%；土地開發業務收入約13億元，同比減少40.4%；物業銷售收入約20億元，較2020年同期減少280萬元。

5月5日，標普將宏泰發展長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”。

但宏泰發展所從事的仍舊是一門好生意，其截至2021年12月31日的毛利率是64.1%，這一水平足以令大多數房地產企業艷羨。

對于宏泰發展未來的安排，中國金茂的意圖是“維持其現有業務”，但也可能“探索業務、投資或集資機會”，并考慮資產出售、資產收購、業務撤資、重組及/或多元化機會。

封面圖片來源：企業官網