新房成交豪宅化？二手房成交大增？房租大漲？復工三周的上海樓市真相

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

哪怕市場被疫情耽誤了整整2個月，上海的房價漲幅仍然領跑全國。

一鍵回暖之后，市場對上海樓市的傳言充滿了各種期待：豪宅成交火爆、房租大漲、新房一房難求……的確，沉寂了許久的市場再度轉向了賣方市場，而據易居研究院，今年1-5月份，全國僅有上海、寧夏、浙江和新疆的房價沒有出現同比下跌，并且上海同比漲幅最高，四個省市分別為4%、2%、0%和0%。

但實際市場成交情況是否與大家的想象一致？

10萬+新盤扎堆上榜

復產復工以來，《每日經濟新聞》記者陸續走訪了上海多個住宅項目，由于疫情防控需要，市區開放售樓處的樓盤并不多，但部分開放參觀的項目對客流進行了嚴格限制。

6月中旬，某樓盤銷售人員張蘭（化名）曾在現場對記者坦言：“蓄客階段需要用驗資方式來設置一下門檻，不然看房的人太多，實在是接待不過來。”

事實上，看房的人多，買房的也多。

6月以來新房成交面積以周為單位加速攀升。上海中原地產數據顯示，今年6月1日-20日成交50.6萬平方米。以周為單位來看，首周（5.30-6.5）新房成交8.84萬平方米，環比增加141.80%；第二周（6.6－6.12）成交16.24萬平方米，環比增加83.60%；第三周（6.13－6.19）成交21.76萬平方米，環比增加34.03%。

從最近一周的區域成交結構來看，浦東新區、松江區兩個傳統“交易大戶”分別成交3.72萬平方米和3.19萬平方米，帶動整體成交量攀升。在市中心虹口區，紅盤“上新”帶來了成交激增，達到4.59萬平方米。但由于供應結構原因，嘉定、青浦二區表現差強人意，嘉定僅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦在復工復產首周曾通過微信對記者表示，“從開工節奏就可以看出，外圍先復市，比如臨港等等，然后再向市區推進，所以從交易情況，也應該是從外圍到市區的節奏。”

值得注意的是，豪宅成交的確成為6月以來新房交易的重要組成部分，因疫情延遲開盤的項目入市后，由于高價位產品集中推出，市場成交格局迅速發生了變化。

上海商品住宅成交TOP10（2022.6.13-2022.6.19） 數據來源:網上房地產、上海中原地產整理

從成交前十榜單顯示，3萬-6萬元/平方米的首次改善產品僅有2個，并且成交排名還處于倒數位置，并且純剛需項目未見上榜，但10萬+樓盤占據了榜單6席，甚至榜單前三中就有1個10萬+產品。

更值得關注的是，簽約的項目都保持了不錯的去化率，成交前十榜單中有一半項目簽約超過百套。按照推盤房源數量計算，榜單上某排名靠前的項目，開盤當天套數去化率已經達到89%。

總體來看，如果與2021年6月上海新房成交107.7萬平方米相比，6月份前20天上海新房成交情況已經基本恢復正常。

對此，盧文曦指出，“上周成交量指標以及成交前十榜單中簽約過百套的項目出現多個，說明市場恢復得不錯。從這些信號可以看出，至少買家在新房市場的購買熱情基本回到正常水平。此外，中高價位產品交易比較活躍，有助于提振市場信心。短期來看，供應方面還沒有有效釋放，可能會制約成交進一步突破，但給市場一些時間，很快能回到正軌。”

二手房成交爆棚？

對于二手房市場的種種傳言，盧文曦坦言：“就目前狀況來看，二手房市場在復蘇，但遠沒有網傳的那么明顯。復工節奏也是從外圍到市區，當時市區門店開了沒幾天，短期不可能出現所謂的報復性消費或反彈。”

據太平洋房屋行業研究部數據顯示。6月1日至19日，上海二手住宅成交約8800套，預計6月成交1.5萬套左右，比2020年封控解除后首月增長55%，比2021年同期減少45%。

太屋（中國）首席分析師趙煜堃6月21日通過微信對記者表示，因上海防疫管控預計將持續到7月底，外地客戶購買入市受阻，上海住房市場恢復速度將放緩，預計8-9月全面恢復。

來源：太平洋房屋行業研究部

“6月上海二手房成交均價5.5萬元/平方米左右，與此前基本持平，預計至8月上海住宅市場價格仍將維持整體穩定局面。”趙煜堃強調。

太屋（中國）副總經理王超6月21日接受記者微信采訪時也表示：“就目前市場情況而言，需要一個逐步修復的回暖期。”

租金大漲？

“這段時間租賃特別火，過年時候門店（掛牌）的有五六百套房子，這幾天全部都租掉了。”復工后，記者走訪位于上海市楊浦區長陽路的某房屋中介公司，中介王暢林（化名）說。

復工初期租賃成交的火熱，也令市場再度有了“錯覺”。

事實上，每年6月恰是高校畢業季、中小學陪讀季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此時房租都會經歷一波上漲。而今年情況特更為特殊，經歷了三、四月份的停擺，需求在6月初集中釋放。

盧文曦強調，”租賃市場活躍，一方面因為市場停滯了2個月，積壓的需求需要釋放；另一方面，現在畢業季，市場也有部分需求需要釋放。此外，基于這兩個月來的特殊情況，誕生了新的租賃需求，比如原先的群租房，要恢復原狀，因此市場會有需求出來。”

上海徐匯區某學校附近的二手房中介張慶生在電話里告訴記者，“房租沒有跌過，并且二手房價也漲上去了。我來這片的時候，那時候兩房58平方米的租金還是3000多元，后來一直漲，到現在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”

即便如此，這些區域6、7月份租房需要搶。“陪讀季最火的時候，家長一般看一下圖片就定了，現場都不看，因為你趕過來的時間，可能就已經被別人簽掉了。”張慶生說。

但即便如此，從全市范圍看，租金水平尚未完全恢復。市場人士均認為，租金上漲只是市場供需短暫失衡的表現。

據太屋（中國）公布的租金情況，截至6月14日，上海整租房源租金均價為5709元/月，環比上月漲10.19%。上海全市租金上漲趨勢明顯，寶山、浦東、嘉定、閔行區域租金漲幅最大，中心城區如黃浦、長寧、徐匯等則漲勢稍弱。

據太屋（中國）分析，近期租金價格確實存在波動，但短期變化不大，且是在整體有所降低的基礎上波動，也有明顯降低的部分。相比于往年春夏季租金上漲幅度來看，今年的漲幅并不算明顯，有漲有跌、整體平均才是當下市場最真實的狀態。

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