中國銀河給予房地產開發推薦評級：房貸利率下行空間打開，提振市場需求

每經AI快訊，中國銀河09月30日發布研報稱：給予房地產開發推薦（維持）評級。

事件：9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

房貸利率政策力度強于以往，“因城施策”范圍內的統一調整效果將更顯著：雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間限制和范圍限制，但政策力度是強于以往的，對行業具有重大意義。70大中城市中，符合6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的共有23個城市，而70大中城市之外的三四線城市符合條件的城市數量更多，雖然本次下調房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權的大范圍統一調整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調整政策的行為，對市場的提振效果將更為明顯。根據貝殼研究院數據，2022年9月全國首套房平均房貸利率為4.15%，全國二套房貸平均利率為4.91%，本次首套房貸利率下調將打開部分城市的利率空間，降低剛需居民的購房成本。

政策寬松疊加低基數，四季度銷售預計走上弱復蘇道路：根據我們對地產周期的分析，當房貸利率發生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的時間?？紤]到：房貸利率打開下降空間；3-9月政策寬松且預計四季度政策力度加大；“保教樓”有序進行并進入實質性執行階段，市場信心逐步恢復，四季度銷售將走上弱復蘇的道路，疊加去年的低基數，四季度銷售同比降幅將穩步收窄。

需求復蘇還需政策合力，央國企成為首批受益群體：房貸利率下降確實可以提振一部分市場需求，具有較強的信號意義，但由于本輪市場調整幅度更深、環境更復雜、購房者觀望情緒更濃厚，需求側的企穩還需要政策的合力，期待后續一二線城市認房認貸規則的調整、專項貸款對房企紓困取得實質性進展等政策的出臺。四季度或是支持行業企穩的政策窗口期，目前無論是金融機構還是購房者對國企和民企態度差別依舊存在，在市場改善初期強信用的央國企和少數民企將率先受益。

投資建議：本次對房貸利率的調整打開了部分城市利率空間，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業的主要問題都在逐步進行解決和修正，我們認為接下來行業將走上弱復蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關注強信用房企：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244），建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期、融資環境收緊等風險。

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(記者 蔡鼎)

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