2022土拍市場年末翹尾，利潤空間充足，房企在“地塊的選擇上愈加謹慎嚴苛”

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2022年12月30日，本年度最后一個工作日，長沙市2022年第四批次集中供地結束，13宗地塊全部成交，其中2宗溢價，11宗底價，成交總價78.4億元，成交規劃建筑面積198.1萬平方米。

縱觀2022全年，中指研究院統計的22個集中供地城市本級范圍內累計土拍出讓金約1.77萬億元。雖然相較于2021年同比下降超3成，但值得注意的是，11月以來房企拿地積極性出現改善傾向，預計2023年各地土拍規則將保持寬松，房企仍需重點關注市場風險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。

年末翹尾

中指研究院土地事業部負責人張凱12月30日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“盡管今年自年初起房地產市場表現較為冷淡，但房企對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，在一批次土拍之際表現相對積極。從數據來看，今年一批次39%的地塊溢價成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優于去年的第二、第三批次。”

據張凱介紹，自第二批次開始，受到房地產市場期房爛尾擔憂、居民收入預期悲觀、房價上漲預期轉弱三重影響，房地產市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。數據層面的反映，是溢價成交地塊占比直線下降，五、六批次該比例已降至7%，也就是超9成地塊底價成交。

不過根據諸葛找房的統計，在支持政策的接連推出下，房企資金端的利好直接傳導至拿地市場，年底出現翹尾趨勢。11月底以來，房企拿地積極性出現一定的改善傾向。例如11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等，土地市場熱度均較此前有一定回升。北京第四批次土地溢價率為10.02%，較三批次上升3.96個百分點；杭州第四批次溢價率為8.44%，較第三批次上升3.31個百分點。

合肥超額50%，沈陽、長春等完成率不足3成

根據諸葛找房統計，分等級城市來看，2022年一線城市平均溢價率4.09%，較去年下降0.39個百分點；二線城市平均溢價率3.22%，較去年下降7.65個百分點；三四線城市3.74%，較去年下降10.67個百分點。

可以看出，一線城市憑借位置佳、樓市穩等優勢，土拍熱度領先，且降幅最??；三四線城市溢價率降幅最大，今年在整體市場下行的背景下，房企在三四線城市拿地更為謹慎。

與此同時，一二線城市的流拍率也在不斷降低。2022年一線城市平均流拍率4.11%，較去年下降1.78個百分點；二線城市流拍率10.23%，較去年下降0.52個百分點；三四線流拍率達到20.39%，較去年上升0.77個百分點。整體來看，三四線城市流拍最為嚴重，一二線城市流拍現象有所減少。諸葛找房認為：“由于房企資金承壓，因此在地塊的選擇上愈加謹慎嚴苛，對三四線城市的布局青睞度相對較低”。

此外，一些重點城市在2022年中表現得尤其亮眼。中指研究院報告表示，2022年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中北上深杭因城市經濟基本面優勢明顯，新房購買力仍然較強。廈門特別是島內地塊的稀缺性，以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨立的市場行情。而合肥則是因年初新房庫存不足，房企紛紛希望補倉，“使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計劃”。

而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計劃完成率不足3成。

房企利潤空間充足

中指研究院認為，與去年一批次的薄利搶地形成鮮明對比，今年地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市，地塊利潤空間普遍在10%以上。

不過，房企對于利潤空間的反饋在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”，有利潤而沒去化，一些項目不得不低于限價銷售。反而是部分薄利的安置房回購項目因其去化有明確保障，而受到房企追捧。

張凱表示：“當前房企的投資邏輯中，對于去化速度的考量明顯優先于利潤空間，部分城市推出的個別限價倒掛的地塊也因此受到房企青睞。”

對于2023，張凱表示，明年的土拍市場或將延續全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規則將保持寬松。為完成土地財政收入目標，弱能級城市實際地價有進一步下調的可能性。房企仍需重點關注市場風險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。

封面圖片來源：攝圖網-401023945