“爆款”公募REITs的2022年：全市場24只產品總市值超850億，首發擴募齊頭并進持續擴容

每經記者 李沛沛  每經編輯 肖芮冬

2022年，公募基金發行市場可謂相當清淡，但依然有產品在低迷的市場中“殺出重圍”，成為一抹亮色，那就是大放異彩的公募REITs。

如果說2021年是公募REITs的元年，那么2022年可以稱作這類產品的開局之年。這一年，公募REITs快速擴容，在2021年已經成功發行11只產品的背景下，2022年又有13只產品成立并上市交易。截至2022年底，我國共有25只基礎設施公募REITs獲批注冊，其中24只REITs已經上市交易，累計募集規模783.61億元，總市值達到855億元（數據來自Wind，截至12月30日）。

縱觀這些已上市公募REITs在二級市場的交易價格漲跌情況，年內上漲的有10只，占所有公募REITs的41.67%，其中年內漲幅最大的達到了13.93%。但另一方面，在年內二級市場交易價格下跌的公募REITs中，有6只的跌幅都超過了10%，也顛覆了大家對于這類產品“穩健”的一些刻板印象。

展望2023年，近日首批新能源公募REITs正式受理，可以預見REITs試點范圍將進一步擴大，發改委也預計2023年將有30多只REITs上市。有業內人士指出，在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，公募REITs市場仍將持續擴容。

稀缺的“爆款”產品公募REITs：全市場24只產品總市值達855億元

2022年，此前動輒出現的百億級主動權益類“爆款”基金不見了蹤影，但有的產品依然受到市場和投資者的青睞。公募REITs就是其中一種。

4月7日，2022年首只發行的公募REITs——華夏中國交建高速REIT啟動公開發售，發售比例配售前的募集規模達到1524.12億元；公眾部分配售比例僅0.84%，打破了去年5月中航首鋼生物質REIT創下的1.76%最低配售比紀錄，也開啟了2022年公募REITs的火熱局面。在這之后，新發產品配售比例低于1%成為常態，全年最低的華夏合肥高新產園REIT甚至達到了0.23%，搶手程度可見一斑。與此同時，多只公募REITs網下認購倍數超百，網下詢價紀錄也不斷被刷新，這些數據都從側面證明了投資者熱情的高漲與公募REITs的吸金。

從底層資產類型來看，2022年公募REITs的資產類型也更加豐富，從最初的高速路、產業園擴展到了保障性租賃住房、能源等新領域。尤其是首批保障性租賃住房REITs，3只產品上市首日便全部觸達30%的漲停上限，受到市場的熱烈追捧。

來自上交所的數據顯示，截至12月30日，上交所基礎設施公募REITs市值合計585.24億元，2022年12月30日成交額合計為25597.8萬元。而縱觀全市場公募REITs，從2021年6月首批產品成立，至今全市場已上市的公募REITs已經達到了24只，總市值達到855億元，而這些數字還將在2023年迎來進一步擴容。

此前監管層曾公開透露，2023年力爭REITs發行數量達到60只，發行規模達到2000億；意味著發行審核速度將會提升，效率提高，同時發行規模將會超過以發行數量的一倍以上。

近六成產品年內交易價格下跌，產業園REITs表現亮眼

截至2022年底，中證REITs全收益指數相對2021年12月31日漲跌幅為-3.75%。整體而言，公募REITs二級市場走勢較為獨立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面預期、市場交易行為與流動性等多方面影響。

我們先來看看具體基金在二級市場的交易價格情況：

年內在二級市場漲幅最大的公募REITs為中金普洛斯REIT和鵬華深圳能源REIT，二者的年內漲幅都達到了13.93%。中金普洛斯REIT上市以來的漲幅也達到41.06%。

從這些產品底層資產的分類來看，上漲的10只公募REITs中，有4只為產業園REITs，是數量最多的。

作為我國基礎設施公募REITs市場的重要組成部分，產業園REITs一直以來都受到行業和投資者的青睞。個中原因在于，目前已上市的產業園REITs，其底層資產都屬于優質的產業園資源，運營表現穩定、整體收益可觀，且具備較大的市場成長空間，自然也有了比較明顯的賺錢效應。

而年內二級市場出現交易價格下跌的公募REITs中，交通基礎設施、保障性租賃住房REITs的占比較高。但也有公募人士建議，公募REITs這類產品在二級市場的價格漲跌，其實是一個逐步開始價值回歸與價值發現的過程，“投資者在買賣公募REITs這類產品時，更應該去理解其中長期持有的投資邏輯，而不是基于短期的市場表現來進行追漲殺跌”。

首發擴募齊頭并進，2023年公募REITs市場將持續擴容

除了新發產品，2022年公募REITs在擴募層面取得的進展也值得關注。

國金證券在研報中指出，2022年5月，上交所、深交所正式發布《公募REITs新購入基礎設施項目指引（試行）》，從頂層設計上打通了存量REITs可持續發展的通道；9月底中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT及富國首創水務REIT等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局，助力我國公募REITs行穩致遠。

目前，首批公募REITs擴募方案進入實施階段，2023年有望正式落地。

另一方面，隨著近期首批新能源公募REITs正式獲得受理，REITs的試點范圍也有望進一步擴大，公募REITs市場擴容蓄勢待發。

就在12月30日，首批新能源REITs獲正式受理，標志著繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，也意味著基礎設施REITs試點范圍的進一步擴大，為盤活風電、光伏發電等新能源資產起到良好的示范效應和帶動作用，推動更多優質項目發行上市。

展望公募REITs這類產品的2023年，中金公司研究部指出，供給方面，一級發行和擴募將共同推動公募REITs市場迅速擴容，資產類型將更為豐富，2023年公募REITs發行將更加常態化?；谧C監會近期對房地產企業參與REITs發行的鼓勵和研究，未來REITs的滲透率可能進一步提升，發行人可能向房企延伸，資產類型可能向長租房和商業地產延伸，另外，首單民企倉儲物流REITs已獲批，其他資產類型如地鐵、景區、新能源、IDC等項目也在籌備中。需求方面，一級發行端的供不應求仍將持續，利好網下與戰配打新。

中金基金也公開表示，在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，公募REITs市場仍將持續擴容。其底層邏輯在于：第一，整體來看，REITs市場表現出與權益、債券市場低相關性的特點，在2022年震蕩行情中表現良好，是具備一定投資價值的資產配置標的之一。第二、項目分紅帶來更高吸引力。第三、未來投資者多樣性不斷豐富。

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