建發股份回應63億收購美凱龍：意在拓展大消費市場機會，不會影響今年地產投資計劃

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“本次并購主要從建發股份整體業務的戰略協同出發，并非是供應鏈運營或地產單個業務主導。根據現有規劃，本次并購不會影響公司2023年的房地產投資計劃。”

在1月15日建發股份（SH600153，股價13.58元，市值408.10億元）針對收購美凱龍29.95%股份一事召開的投資者電話會議上，建發股份管理層如是表示。

1月16日早間開盤，建發股份股價快速上漲，最高漲幅達5.57%；美凱龍（SH601828，股價5.15元，市值224.27億元）復牌后股票一字漲停；紅星美凱龍（HK01528，股價4.38港元，市值190.74億港元）最高漲幅達38.46%。

意在拓展大消費市場機會

1月13日晚間，建發股份發布公告稱，公司擬以現金方式對價不超過63億元收購美凱龍約13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%。交易完成后，建發股份可能成為美凱龍控股股東。

在1月15日建發股份舉行的投資者說明會上，建發股份管理層表示，此次收購主要從建發股份整體業務的戰略協同出發，并非是供應鏈運營或地產單個業務主導，意在拓展大消費市場的機會，以減緩行業周期對公司業績的影響。

來源：建發股份公告

在會議上，建發股份管理層表示，美凱龍共有94家自營商場，280家委管商場，出租率相對穩定，即使在疫情期間，美凱龍每年的經營活動現金凈流入仍有40億元以上，整體來看經營現金流量情況較好，短期債務風險可控。另外，建發股份管理層認為，美凱龍的資產質地較好，60多個自持項目主要分布在一二線城市，增值幅度較高，根據REITs政策可滿足發行要求，而由于其物業租金價格、出租率等相對穩定，預期效果可觀。

針對市場普遍關注的此次收購的安全性問題，建發管理層坦言，“這也是公司核心的關注點，但由于目前處于條款磋商階段，尚不方便回答相關條款。”

根據美凱龍2022年三季報，截至2022年9月30日，美凱龍合并總負債為756億元，其中有息負債約為382億元。針對這些債務，建發在收購后是否考慮通過增信等方法降低有息負債成本的問題上，建發股份表示，基本上美凱龍一個商場對應一個項目公司，由上市公司提供擔保，貸款和擔保既可以滿足融資需要，因此收購后無新增擔保要求。同時目前未發現美凱龍表外負債和二次抵押的問題，后續公司會聘請專業人員進行盡調評估。

對于建發股份來說，雖然目前面臨短期債務壓力，但公司在疫情期間也保持著正向現金流，可自行解決，后續公司有償債及降低融資成本的規劃。

而關于未來的經營管理權，建發也表示將充分尊重現有經營管理層的穩定性，由于建發股份也在供應鏈運營業務、商業運營有豐富的管理經驗和運營能力，未來雙方將通過友好協商方式，共同深度參與美凱龍的經營管理。

不過在外界看來，63億元的收購價格，按美凱龍現在的盈利情況看，這一PE水平并不低。建發股份方面解釋稱，目前的 PE值等是基于過去一年或三年的數據計算，其中就包括受疫情影響較大期間，美凱龍業務發展受到很大影響，也承擔了包括減免租金在內的損失。“未來，隨著經營效率的提升、債務成本的改善，盈利數據會持續優化。”

至于此次收購的資金來源，建發股份管理層強調，收購的約60億元資金為公司自有資金和銀行配套，壓力不大，首付款等待最終公布。

不會影響2023年地產投資計劃

事實上，剛剛過去的2022年，建發股份快速擴張，特別是在拿地上相當積極，先后在北京、廈門等多個熱門城市拿地擴張。

中指研究院數據顯示，2022年建發以544億元的拿地金額位于行業第四位，位于華潤置地、中海地產、保利發展之后；全口徑新增貨值1104億元，位居全國第七。而2022年，建發房產的銷售額達1700.2億元，首次躋身行業TOP10之列。

在此次投資者會上，建發股份管理層也直言，“2022年公司拿地進度確實比較積極，根據現有規劃，本次并購不會影響公司2023年的房地產投資計劃。”

在區域布局方面，建發管理層表示，2023年將優先深耕已經覆蓋的城市，會考慮發展較好的一二線城市，以及整個長三角乃至福建的部分城市。“公司選擇區域，通常綜合考慮當地的市場需求總量、公司產品是否適合當地市場、公司品牌在當地的接受度，以及當地的流動性等因素。”

此前，監管部門發布方案，推動金融平穩健康運行，引導金融機構支持房地產行業重組并購，改善頭部房企資產負債狀況。對此，建發股份管理層表示，公司的收購是市場化行為，如果資產優質，且與公司現有業務有協同作用的將會考慮并購。

至于資產收購標準，公司將主要從以下方面進行考慮：一是項目本身是否符合公司產品定位需要；二是項目的收益率水平是否符合公司標準，房地產作為重資產項目，公司會綜合考慮流動性、收益率水平，對資產情況進行整體判斷；三是項目的潛在風險。

建發股份表示，此次收購美凱龍，可在家裝、房地產業務協同及商業地產合作兩方面深度服務建發股份地產體系，并沉淀中高端消費客戶流量，助力建發股份其他板塊業務。

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封面圖片來源：攝圖網-500983874