REITs研究周報 | 四季報顯示高速公路REIT承壓較大；又有三只產品獲監管反饋

每經記者 李沛沛 每經編輯 葉峰

隨著公募基金四季報披露的完成，去年的"網紅基金"——公募REITs的情況也隨之公布。從節前一周的情況來看，共有20只公募REITs發布四季報。與招募說明書對比，僅有10只產品單季度收入達預期，尤其是高速公路REITs受疫情及通行費減免政策影響，經營承壓較大，單季度收入無一達標。中信建投研報指出，隨著疫情的影響減弱及經濟修復，預計高速公路及產業園業態的經營將得到修復，公募REITs的經營穩定性有望提升。

而從二級市場的表現來看，經過了此前幾周的回調，節前公募REITs在二級市場的交易價格止住了頹勢，平均周收益為0.094%。24只已上市產品中，交易價格上漲和下跌的各占一半，其中漲幅超過1%的共有4只，回溫趨勢明顯。

除此之外，節前還有3只公募REITs產品獲得了上交所的反饋意見，下一步進展令人關注。

節前二級市場交易價格繼續回溫，但成交活躍度下降

繼公募REITs在二級市場的交易價格持續回調幾周后，節前止跌回溫成為確定趨勢。

根據Wind數據，全市場24只登陸了二級市場的公募REITs中，上周交易價格上漲和下跌的產品在數量上平分秋色，平均周收益為0.094%，也創下近期新高。

綜觀上漲的產品情況，產業園區基礎設施REITs還是占多數，其中國泰君安東久新經濟REIT上漲了1.84%、國泰君安臨港創新產業園REIT上漲了1.32%、東吳蘇園產業REIT上漲了0.95%。此外，也有多只高速公路REIT節前交易價格出現上浮，雖然漲幅不大，但也有明顯的回溫跡象。

此外，還有11只產品的二級市場交易價格環比出現下跌，但跌幅相比此前也有所收窄，僅有1只產品的跌幅超過1%。

值得一提的是，節前一周公募REITs的成交活躍度呈下降趨勢。德邦證券數據顯示，24只公募REITs周度成交金額為13.21億元，成交量為2.68億份，相比前一周有明顯下滑。

在這其中，園區基礎設施REITs成交活躍度下降最為明顯，最大成交金額僅有4.51億元，較此前一周環比下降了25.04%。

公募REITs四季報公布，高速公路REIT普遍承壓

近日公募基金四季報披露完成，全市場有20只公募REITs也公布了四季報。

《每日經濟新聞》記者統計發現，在這20只產品中，與招募說明書對比，有10只第四季度的營業收入達全年預計營業收入的25%以上，整體業績較三季度有所修復。其中，2021年上市的11只公募REITs都公布了2022年全年實際收入及可供分配收入。財報顯示受疫情擴散等因素影響，2022年收入達標率不佳，11只產品中僅有3只在2022年收入達標。

從不同類型的REITs來看，高速公路REIT在四季度的經營承壓比較明顯。受疫情及通行費減免政策影響，所有高速公路REIT產品單季度收入無一達標。例如，平安廣州交投廣河高速公路REIT去年四季度通行費拆分結算收入同比下降30.51%，華夏越秀高速公路REIT項目公司通行費收入同比下降24.87%，浙商證券滬杭甬高速REIT去年四季度項目公司營業收入較上年同期下降9.20%。

但有高速公路REIT產品在四季報中指出，未來隨著疫情防控政策的持續優化及經濟的逐步企穩，公路運輸量有望恢復，"預計本項目車流量和路費收入將逐步恢復"。中信建投研報也顯示，隨著經濟修復，預計高速公路及產業園業態的經營將得到修復，公募REITs的經營穩定性有望提升。

就在春節前的1月20日，有三只公募REITs收到了上交所的反饋意見，分別是中航京能光伏REITs、中信建投國家電投新能源REITs和中金湖北科投光谷產業園REITs，其中前兩單都是國內公募REITs首批新能源項目。此前，證監會副主席李超曾公開表示"進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域"。

每經記者還注意到，1月16日，建設銀行與萬科集團分別發布公告稱，雙方已簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協議》，共同投資設立"建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）"，基金規模100億元，引發熱議。去年華潤置地分拆旗下兩個保障性租賃住房項目以基礎設施REITs結構上市，成為業內第一家成功發行保租房REITs的房企。未來，建萬住房租賃基金的后續動態也將持續受到市場的廣泛關注。