做產業發展的“超級節點”：京東產發成長史 京東基建“編年史”

每經編輯 蒙錦濤    

上海嘉定，2014年，京東第一座“亞洲一號”運轉了起來。從概念提出、落實到設計圖紙再到“一磚一瓦”的建造，最終進行調試、運行，一共花了四年時間。

一起誕生的，還有一本凝練了整個項目組心血的設計標準化手冊。當時在中國乃至亞洲能夠提供智能化倉庫建設的公司有很多，但是當時京東正處于全品類拓展的時期，業務對設計的需求更多，對于項目組來說，每一步都是摸索著前進，難度可想而知。

嘉定亞一設計之初，項目組“放開了想”——也就是每小時1.6萬件的處理能力，很多人沒想到，僅僅幾年之后建造的東莞亞一，訂單日處理能力是160萬單。

幕后臺前，十年為期。

2023年，設計和承載這份復雜秩序運轉的“項目組”站在聚光燈下，露出“真容”。3月30日，京東產發向港交所遞交A1招股書，啟動IPO征程。

靜水流深。背靠京東巨大的商流、物流模型，和背后產業側的沉淀，截至2022年，京東產發積累的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省份以及海外4個國家，總資產管理規模937億元，總建筑面積約2330萬平方米。

劉強東在《創京東》中曾說：“收益是波浪曲線，但價值一定是這條波浪曲線的基準線，是恒定的。”

京東產發也遵循京東基于創造價值的商業理念和邏輯：始終與產業趨勢同頻共振，以為客戶、行業和社會創造價值為基準線。

只要這條基準線不偏移，重資產投資，長周期回報的現代基礎設施開發與管理，短期“不理解”之音就無法掩蓋周期拉長后價值的聲浪。畢竟做“慢功夫”，是京東的強項。

時至今日，京東的“后五節甘蔗”圍繞交易效率已經達到了全球領先水平，以供應鏈為主線，要開始向“前五節甘蔗”探索和反哺。于無聲處聽驚雷。

產發成長史

京東基建“編年史”

京東第一座“亞洲一號”的籌備，其實早在2010年就已經開始。當時京東的辦公室掛著四個大字“只做第一”?！耙龀鋈珖酥羴喼拮詣踊潭茸罡叩闹悄芪锪鲌@區，要有超前的思路，超越所有傳統倉儲形態”?！皝喼抟惶枴庇纱说妹?。

僅耗時四年，在沒有外部成功經驗可以借鑒的前提下，京東在上海嘉定真就立起了一個“大家伙”。從一張圖紙變一座建筑，背后輸出思路，制定標準，“摸著石頭過河”的正是京東產發。

伴隨著第一座“亞洲一號”落地，凝結而來的《京東“亞洲一號”智能產業園》設計標準化手冊，即便10年后的今天來看，也依舊領先。

2018年，京東產發獨立運營；2020年，京東產發出征海外，扎根東南亞，此后又拓展至歐洲；2022年，隨著京東產發對中國物流資產（CNLP）的收購及私有化完成，其全國化網絡布局的密度與質量又一次大大提升。

從2007年成立到2023年港股IPO，幕后臺前，是京東產發十余年的成長史，同時，也是京東自建物流戰略體系和供應鏈基礎設施生態，從無到有再到強的側記。

過去十年，也是中國電商高速增長的十年，創新高效的零售模式帶動了上游倉儲物流設施的變革。而以此為契機，經過數年的成長和沉淀，京東產發迅速成長為一家具備獨立運營能力，可以為全行業提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的新型實體企業。

京東產發以“亞洲一號”智能物流園為始，截至2022年12月31日，開發出的多樣化、現代化基礎設施園區組合，園區總數量已達236個。成長為在新經濟領域的現代化基礎設施供應商中，總建筑面積規模亞洲第三大，中國第二大的綜合資產管理與產業發展服務商。

此外，根據仲量聯行報告，自2018年初至2022年底，京東產發總建筑面積擴大的年平均復合增長率超過40%，在同業中實現最快增長。

用“超能力”

服務產業“打怪升級”

產發，就是智能產業發展的意思，做服務產業發展的載體，推動區域經濟的繁榮，是京東產發成立的初衷。

脫胎于完整的京東體系，京東產發以早期伴隨京東自建物流體系戰略與供應鏈生態體系一同成長，從作為京東零售與京東物流的服務商，修煉內功，得以最終積淀出從項目策劃、規劃設計、開發建設管理到招商租賃、物業服務、資本運作的全生命周期服務。

截至2022年底，京東產發的服務范圍，從第三方物流拓展至制造業以及線上線下零售企業等更廣泛的外部客戶。

客群和覆蓋產業范圍的外拓，京東產發如何從內生規模擴張，來到了服務社會一體化開放的高點？

整體而言，京東產發聚焦“基礎設施+產業升級”的發展策略。這一思路也從一開始就被注入其基因中。

京東產發從第一個項目上海嘉定“亞洲一號”開始，便為行業高標倉開創了創新技術要求及更高一級的服務標準。依托京東數智化社會供應鏈，打造了面向未來的新一代基礎設施。

產業一側，京東產發通過強大的整合業務資源及提供優質服務的能力，不斷拓展至產業園區和互聯網數據中心等相鄰資產類型。

截至2022年12月31日，京東產發開發出的多樣化、現代化基礎設施園區組合總共包括219個物流園區、13個產業園區及4個互聯網數據中心。

而這張面積達2330萬平方米的“大網”，在中國的近90%的現代化基礎設施園區位于一線城市及其衛星城市和二線城市，重點覆蓋長三角地區、大北京地區、粵港澳大灣區及成渝地區等重點區域，并在海外4個國家擁有25個基礎設施項目，京東產發因此得以快速全面響應客戶不斷變化的需求，滿足其多元化需求，同時在遇到外界不確定因素時，能夠充分發揮網絡協同能力，保障客戶供應鏈的穩定性。

密度與規模之外，數字化管理以及高科技系統，在質量上加持。通過專有單獨數字化信息追蹤系統、智能管理中心（IMC），打通開發建設到資產運營的全流程數字化遠程管控與服務，提升實時響應能力、減少人工成本并提升資產價值。

超級產品、超級區域優勢與超級協同效應，就是京東產發的“超能力”。而從物流單點突破，到進一步反哺上游零售、制造業，用能力“生長”能力，用經驗“制造”經驗，去實現“做服務產業發展載體”的初衷，最終讓京東產發得以成長至此。

聚光燈下，是幕后十數年的進擊。

“創造價值”急不得

不偏移“基準線”要做慢功夫

商業的規律很簡單：創造價值，獲取收益。但在無數個大大小小的周期里，內外因素會交織出無數變量，打破循常的平衡。

而堅持創造價值，不計較短期的得失，是京東在充滿不確定性的過往與當下，找到的最確定的秩序感。

因適配、響應快速生長的業務規模和與之一同高速變化著的行業，京東頂住壓力開啟自建物流體系與構建完整供應鏈基礎設施生態之路。京東產發則附著這條主線，也一路披荊斬棘，終于站在了又一個全新的起點。

重資產投資，長周期回報的現代基礎設施開發與管理，不僅需要前瞻、穩健、高質量的戰略布局，更需要始終將企業作為時代的一分子，去做有價值的事、長期的事，企業的發展戰略要始終與產業趨勢同頻共振。

當然，也要始終以為客戶、行業和社會創造價值為“基準線”，只要這條基準線不偏移，短期內可能會有一些不理解的聲音，但是長期來看，堅持做難而正確的事，一定會讓企業行穩致遠。

如今嘈雜、趨利且又快速變化著的世界，需要這樣的“笨拙”。

多年前，劉強東提出“十節甘蔗”理論，當時針對的是消費品行業。他將消費品行業的價值鏈分為創意、設計、研發、制造、定價，以及營銷、交易、倉儲、配送、售后十個環節，其中前5個環節歸品牌商，后5個環節歸零售商。

“只有承擔價值鏈上更多的環節，才能創造更大的價值。”外人眼里看到的是京東越做越重，其實背后是京東介入了價值鏈上的更多痛點，并用自己的方式，逐一擊破。

如今，京東圍繞交易效率的“后五節甘蔗”已經達到了全球領先水平，而以供應鏈為主線，京東開始了向“前五節甘蔗”的探索和反哺。

根植于實體經濟，向更廣的場域出發，京東產發是和中國的產業升級一同成長起來的。作為那把通向上游和更多環節的“鑰匙”。京東產發通過持續投入供應鏈基礎設施網絡，不忘服務產業發展的初心，不僅有效地幫助實體產業的結構轉型，也帶動了區域經濟的高質量發展。

從實體中來，到實體中去。這將是又一個長期主義者勝利的故事。

編輯|蒙錦濤