每日經濟新聞 2023-06-06 13:24:54
每經記者 劉明濤 每經編輯 彭水萍
4月以來，房地產市場再度走弱，高頻數據30個大中城市商品房銷售面積僅僅略高于去年的低基數，再度回到40萬平/天左右的銷售水平，較3月明顯回落，同時二手房成交面積也明顯放緩。地產壓力再度上升環境下，市場對新一輪地產市場穩定政策出臺預期提升。
而上周部分地區也落地了相關政策，青島近期發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，縮短商品房出售條件的時間限制，非限購區域首付比例調整為首套20%、二套30%。地產市場壓力之下，市場預期其他城市可能會跟進。
根據克而瑞數據，5月青島商品住宅銷售金額為144.2億元，同比上升1.7%，增速較4月下降11個百分點，此次青島新政對多方面樓市政策進行優化，有望提振市場信心、促進銷售回升。從全國來看，據克而瑞數據，5月百強房企銷售金額同比上升6%，增速較4月下降24個百分點，市場整體銷售動能有所減弱。4月28日中央政治局會議繼續提出支持剛需和改善性需求，近期杭州、南京優化落戶政策，廣州、杭州調整部分區域的限購政策，上海、蘇州等多城市優化公積金政策，地產政策維持寬松狀態，有望為后續銷售提供持續支撐。
不過，目前房地產政策的大框架并未發生變化，依然是在房住不炒的前提下通過因城施策的方式實行，房地產市場走弱壓力較大的區域，可以更多實施房地產寬松政策。而房地產市場基本面較為穩健的區域，則房地產政策也需要更為平穩。這意味著當前地產市場總體走弱環境下，政策的放松依然會有范圍限制。
國盛證券分析指出，本輪地產政策發力主要目的依然是穩定市場，而非刺激銷售顯著回升，政策繼續在房住不炒的前提下通過因城施策執行，本輪重點可能在二線城市。銷售總體難有較大回升，意味著地產投資依然面臨下行壓力，因而地產依然難以成為穩增長主要抓手。
點評：在預期比基本面差的情況下，市場重新回到博弈政策的情緒當中。從當前時點來看，判斷政策仍處于寬松周期內，預計政策寬松的方向沒有發生變化。同時，預計真實房價回落在三季度找到新的均衡，止跌企穩，估值或已提前反應悲觀，尤其于優質房企上。
這里，通過整合多家券商最新研報信息，為粉絲朋友帶來4家公司簡介，僅供參考。
1、城建發展
得益于銷售發力以及北京一級開發和棚改項目的回款，公司經營性現金流凈額及貨幣資金亦創出新高，“三道紅線”優化，2022年拿地強度達到30%，其中在北京新增5宗地塊，權益拿地總價達到86億元。展望2023年，貝殼領先指標顯示北京房地產市場初現復蘇態勢，北京市政府“一區一策”的提法意味著各區房地產政策有望迎來優化機遇。公司在北京擁有充裕貨值，2023年銷售金額有望進一步增長。（華泰證券）
2、濱江集團
濱江集團深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業第13名。近年來公司積極拿地擴張，2015-2021年拿地/銷售金額比均值達60%，2022年達48%，公司拿地聚焦于大杭州區域，目前可售貨值中杭州占比65%，將賦予公司后續更強的銷售彈性和毛利率彈性。（申萬宏源）
3、華發股份
作為典型快成長地方國企，大股東實力雄厚，流動性較好，融資成本也有望進一步下降。公司2023年一季度銷售優于大市，同比實現翻倍增長；近兩年大量補充核心城市優質土儲，布局重心轉向基本面較好的華東。同時，公司營收業績有望維持穩定發展，隨著毛利率和權益比較低項目在未來1-2年內逐步結轉完成后，預計2025年公司利潤率將出現改善。（中銀國際）
4、招商蛇口
招商蛇口坐擁一二線優質土儲，尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高。在目前行業遭遇資金困境之時，公司融資端開始放量、成本持續低位，融資優勢凸顯，同時公司保持積極擴張策略，有助于后續銷售實現持續增長，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預示著后續盈利能力的改善。（申萬宏源）
封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1082507108
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