每日經濟新聞 2023-12-22 20:34:14
◎《辦法》提到，將預售資金監管原則調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規追責”。引入市住房資金中心作為第三方監管機構，承擔具體監管業務，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化了對監管銀行的協調管理，確保對預售資金監管新的要求落實到位。
每經記者 陳夢妤 每經編輯 魏文藝
12月22日，北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱北京市住建委）《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2023年修訂版）（以下簡稱《辦法》）面向社會征求意見。
《辦法》提到，將預售資金監管原則調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”。引入市住房資金中心作為第三方監管機構，承擔具體監管業務，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化了對監管銀行的協調管理，確保對預售資金監管新的要求落實到位。
中指研究院市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，北京此次對于《辦法》的修訂，是快速落實12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉建設工作會議中“保交樓落實屬地責任，加強預售資金監管”的要求。此次北京強化預售資金監管，將有助于防范項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。
北京市住建委在修訂說明中指出，2010年，北京印發《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，建立“政府指導、銀行監管、多方監督、?？顚Ｓ?rdquo;的監管模式。2013年7月，修訂出臺《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，繼續堅持原有監管原則對暫行辦法進行了完善。2015年12月，對預售資金收存和支取條件進行微調。
此次《辦法》提到，將預售資金監管原則調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規追責”。強化屬地責任，引入專業監管機構。強化屬地住建部門對預售資金的監管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。
記者留意到，在《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂版）公開征集意見時，關于監管原則的表述是“明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則”。
《辦法》針對新的監管原則和市住房資金中心負責具體監管的業務模式，重新進行了制度設計，調整了具體工作流程和各方職責。補齊了原有機制下，在商業銀行監管、預售資金歸集、賬戶資金保護等方面的短板，在強化監管的同時，盡可能便利購房人和企業操作。
同時，《辦法》弱化了商業銀行的監管職能，但依然加強對商業銀行的執行監管，在公開招標選擇商業銀行的基礎上，增加了對商業銀行的定期考核評價。在重點監管額度方面，創新采取由施工總承包單位提出監管額度、各區住建部門核定的做法,以期提升重點監管額度設定的科學性。
“此次政策頗受關注的一句話是，將商品房預售資金監管主體由商業銀行調整為政府。”易居研究院研究總監嚴躍進向每經記者表示，這里最大的變化是，真正構建了科學監管體系，由銀行為監管主體改為政府為監管主體。這是預售資金監管政策的最大變化。此類變化明顯直擊此前的監管漏洞。在最近兩年的爛尾樓事件中，部分商業銀行違規挪用預售資金來償還開發貸，或者沒有履行監管職責導致預售資金蒸發，造成了很多問題。所以，此次政策其實就是對過去“糊涂賬”的一次系統調整。
此次調整后，預售資金關聯方的關系就更加清晰，即“1+3”模式。其中“1”是指地方政府，具體由市住房資金中心來承擔工作。而“3”是指三方關系，即商業銀行、房企和購房者。這樣就可以更好地理順關系，更好地為購房者權益保護落實實質的監管工作，也更好地落實各方主體的權責利關系。
在資金入賬方面，《辦法》規定所有房款統一歸集。購房人支付的預售資金，包括定金、首付款、按揭貸款、分期購房款及其他形式的購房款等，應全部直接存入監管賬戶，由市住房資金中心按類目進行標識。
在資金支取方面，《辦法》明確支取要求。一是重點監管額度資金應確保封閉運行、?？顚Ｓ糜诒卷椖坑嘘P的工程建設。重點監管額度內資金可覆蓋后續建設費用時，開發企業可按照用款計劃、資金使用節點申請支取重點監管額度內資金。市住房資金中心現場踏勘后，提出初審意見，區住房城鄉建設部門審核同意后支付。
二是重點監管額度外資金支取，由市住房資金中心提出初審意見，區住房城鄉建設部門審核同意后撥付至開發企業指定賬戶。鼓勵開發企業將超出重點監管額度外資金留存在監管專戶內使用。
同時，增設資金應急支取通道?！掇k法》規定，當項目確需應急使用重點監管額度內預售資金推進項目建設時，在不超建設階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續建設費用的前提下，可向區住房城鄉建設部門提交有關材料申請撥付使用。
而在2021年修訂版征集意見時，對這方面的表述為，針對當前部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，特別規定：當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。
此外，《辦法》首次明確購房人責任，提出購房人應將所支付的購房款存入市住建委、市住房資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，并及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶，并進行日常監督。
嚴躍進表示，《辦法》一些用詞表述也有非常大的變化。比如明顯強調了對資金進出的流動監管，即增加了“專戶收存”“核定支出”。這樣就把過去的靜態監管即“?？顚Ｓ?rdquo;改為動態監管，即把進出兩個環節都管好，確保監管有效且科學，真正把“監管”兩個字做扎實。
封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608
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