年報解讀 | 去年實現銷售預期，今年卻“無法確定目標”！建發國際為何變“保守”了？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

在上市房企業績整體下行的背景下，部分房企仍實現逆市增長。

建發國際集團（HK01908，股價14.020港元，市值265.77億港元；以下簡稱建發國際）近日發布的2023年度報告顯示，報告期內該公司實現總收益約1344.3億元，同比增長34.9%；公司權益持有人應占利潤約50.35億元，同比增長約2.0%；實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額及面積分別約1379.6億元及666.4萬平方米，同比分別增長約13.5%及9.3%。

一年前，建發國際管理層喊出了“2023年增長10％-20%的銷售目標”。如今看來，盡管建發國際為此付出了“毛利同比下滑2個百分點、毛利率同比下滑4.2個百分點”的代價，但年度目標還是如期實現了。

不過進入2024年以來，曾經“四處攻城略地”的建發國際開始變得“保守”了。在3月22日晚間舉行的業績電話會議上，面對投資者提出的有關2024年銷售、拿地目標等問題，建發國際行政總裁林偉國直言“沒辦法確定全年目標”。

“無法設定全年目標”

從已公布2023年度業績的部分房企情況來看，建發國際是少有的實現增長的企業之一。

年報顯示，2023年建發國際實現總收益約1344.3億元，同比增長34.9%。其中物業開發收入約1301.32億元，同比增加約334.84億元，占集團總收入約96.80%。與此同時，公司全年實現全口徑簽約金額約1889億元，同比增長約12%；權益銷售金額約1380億元，同比增長約13.5%。

來源：建發國際2023年度業績報告

據此來看，建發國際成功完成此前制定的“10%-20%的銷售增長目標”。不過相較于去年初管理層談及年度目標時的肯定語氣，在今年業績會上，建發國際管理層的態度卻發生變化。

“我們無法準確地設定全年的目標。”林偉國在業績會上坦言，從去年下半年到現在，市場整體下行比較嚴重。今年1-2月份整體下降了很多，3月份從整體來訪人數、市場反映等來看似乎有所好轉，但目前最主要的問題是這種可持續性存在不確定性。

“我們目前會采取逐季逐月的考慮盤點，設定一個最佳銷售目標去推動，但沒辦法定全年目標。”林偉國表示。

不僅沒有確定的銷售目標，而且在拿地方面建發國際也不確定了。

2023年初，建發國際就表示“拿地肯定是要比去年多，實現2000億元左右的貨值沒什么問題”。于是2023年在上海、廈門、北京、杭州等核心城市的土拍市場上，建發國際成為?？停晷芦@取78個項目，全口徑拿地金額約1169億元，新增項目全口徑貨值約2180億元，拿地權益比例達到73%，其中一二線城市占比84%。

需要注意的是，2023建發國際所拿地塊多為高溢價獲取。如佛山大瀝河地塊溢價率超過51%，樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創下東莞南城樓面價紀錄。

而從銷售情況來看，上述城市也為建發國際業績貢獻了絕對力量。如2023年合約銷售額超過100億元的廈門、上海、杭州和蘇州四個城市，同比均實現上漲。其中在上海，2023年建發國際合約銷售金額達148.58億元，同比2022年的約96億元增加了約53億元；在杭州的合約銷售金額也增長了64億元至133.92億元。

不過，2023年建發國際在北京的銷售情況卻明顯乏力。2022年建發國際在北京的銷售金額達83.72億元，已經攀升至全部城市中的第三位，相比2021年同期的22.03億元翻了近4倍。但2023年，建發國際北京區域的合約銷售僅81.01億元。

“2024年堅持深耕長期有穩定需求的高能級城市，優先選擇一二線城市及品牌影響力大的三四線城市。與此同時，會結合自身的銷售進度狀況，整體土儲規模不能過大，確保安全性。”林偉國在業績會上表示，今年建發國際在拓展上會著重考慮市場容量、土地與公司產品的匹配度以及地塊的抗波動能力等因素。“較之2023年在一些具有改善性需求的三四線城市大舉拿地，今年也會比較謹慎。”

但可以確定的是，建發國際不愿意放棄好不容易得來的行業地位。林偉國表示：“我們終究需要考慮穩住市場占有率和穩定自己的策略、排名名次。我們大致朝這個方向努力。”

毛利率連續4年下降

值得一提的是，高溢價拿地的弊端正在逐步顯現，最為明顯的就是建發國際連續下降的毛利率。

《每日經濟新聞》記者梳理建發國際2019-2023年報發現，5年來其毛利率分別為25.86%、17.17%、16.35%、15.28%和11.10%，不僅持續呈下跌態勢，也低于部分頭部房企。如已披露2023年業績的房企中，龍湖集團毛利率為14.3%，招商蛇口為15.89%，綠城中國為12.99%。

對此，建發國際在年報中解釋稱，主要由于近年房地產市場顯著下行，報告期內部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低并錄得結轉收入。“2021年的部分項目有虧損情況，結轉跟不上，對毛利率自然也有影響。”

公開信息顯示，2021年全國多個城市開始實行集中供地，開啟了“限地價、限房價”的“雙限”時代。但為了發展規模，建發國際依然在全國各地以溢價拿地為主，這也進一步壓縮了其利潤空間。

在業績會上，建發國際管理層也透露了另一個影響毛利率的原因，即市場競爭加劇帶來的降價行為。“2023年公司根據項目和當地市場的具體情況，部分項目有一定的折扣。”林偉國表示，實際上十幾個點的毛利率是安全備案，如果項目房價跌幅超過這個幅度，就會面臨虧損的境地。“不過整體來講，我們把安全性跟流動性看得比較重，所以寧愿毛利率水平保持低一點，凈利潤水平保持低一點，都得確保整個資產的相對的一個健康安全。”

不過，建發國際的庫存量還在增加。年報顯示，2023年建發國際已完工待銷售物業存貨值達到約146億元，同比2022年的77.9億元上漲了87.4%。建發國際管理層在業績會上表示：“2024年我們將加大庫存的去化，盡量把工作抓得更細、更好。”

此外，建發國際2023年將有息負債降低至848億元，同比下降8%。“公司資金流比較充足，也會找機會繼續適度縮減一定債務規模，不會冒失地一直加大債務杠桿。”林偉國在業績會上表示：“市場不明朗時一定要注意安全，穩健發展更重要一些。”

年報顯示，報告期內建發國際的負債總額同比上漲約7.1%至3363.38億元。“如果發展機會很好，也可能適度增加債務，也考慮境內發債計劃，或用境內主體去申報，目前已經在著手報批了。”建發國際管理層表示。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1421461306