曾面臨“炒房與反炒房的斗爭”，“樓市調控優等生”長沙全面放開限購，業內認為“還需后續市場驗證”

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

長沙也“坐不住”了。

4月18日，長沙市住建局印發的《關于支持居民購買改善住房的通知》（下稱通知）顯示，即日起，全市范圍內買房，不再審查購房者資格條件；“以舊換新”購買新房，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款，在原有基礎上上調最高貸款額度。

這也意味著，已施行7年的樓市限購政策正式全面放松。

圖源：長沙市住建局

與此同時，長沙市住房公積金管理委員會印發《關于調整我市新建商品房住房公積金最高貸款額度的通知》，職工在長沙市購買新建商品房申請住房公積金貸款的，其最高貸款額度提高至80萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬元。

該通知4月19日起施行。

7年限購全面放開

根據通知，即日起，長沙市全面放開限購，全市范圍內買房，不再審查購房者資格條件。

長沙此輪限購歷史可追溯至2017年。

2016年下半年以來，長沙樓市熱度攀升，房價同比漲幅超過30%，為遏制快速上漲的房價和炒房客，2017年3月18日，長沙出臺調控政策，規定非本市戶籍家庭限購1套新房，自此進入嚴苛的限購時代。

但長沙樓市熱度并未因此降低。

據《中國經濟周刊》，2017年下半年至2018年上半年，長沙樓市“秒光盤”頻頻出現，“購房指標”或“茶水費”等現象頻發，一些熱門樓盤的茶水費被炒至10萬元以上，甚至有購房者因排隊搖號而發生肢體沖突。

在2018年6月，長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾定性——當前，長沙市房地產市場的主要矛盾是炒房與反炒房的斗爭，重點是打擊囤地捂盤、投機炒房、違規銷售和哄抬房價等市場亂象，確保市場平穩健康。

與此同時，長沙從限購、限售、落戶、金融、稅收等方面出臺九項舉措，促進長沙房地產市場平穩健康發展。

一時間，長沙作為樓市調控“優等生”的名聲在外。

2020年12月，住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊文，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定并向全國推廣。

國家統計局長沙調查隊《2020年前三季度長沙民生調查報告》也表示，近年來，長沙堅持“房住不炒”，大力開展“反炒房、反暴利、反捂盤”集中整治行動，房價收入比保持在6.4左右，為全國35個主要城市最低。

實際上，長沙地產調控政策堅持多年未放松，且在細節上多有收緊、補漏洞之舉。直到2023年9月，隨著成都、武漢等多個熱門城市相繼放松限購措施，長沙也宣布取消首套房限購。

而對于此次全面取消限購措施，長沙一業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，短期效果將利好“五一”假期，可能會吸引一波市州客戶及外地投資客；但去年“9·23”新政時，已有很多客戶獲取了二套房購買資格，本輪新政鼓勵換房和改善置業，然而“目前市場改善客戶基數有限，預判新政的刺激作用有限”。

需要注意的是，長沙此次還明確“以舊換新”購買新房，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受每經記者采訪時表示，長沙本次放開限購的力度已經不小，更重要的是，政策之間形成了協同效應，“以新換舊購新房按‘認房不認貸’政策享受首套房首付比和按揭利率優惠，切實降低了購房者成本，這有助于當地進一步提高市場活躍度。前兩條措施之間的關聯度很強，形成了內在邏輯，就是要鼓勵并支持置換型需求積極入市。”

湖南中原研究院則表示，政策對樓市的具體促進作用，還需要后續市場的驗證。

網簽量達近幾年最低位

長沙此次出臺如此力度的政策，與今年以來當地樓市承壓有關。

中指研究院數據顯示，今年1-3月，長沙供應市場低迷，企業對市場信心不足，一季度市場供應處于低位水平。長沙內五區（注：芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區）商品住宅供應規模67萬平方米，同比下降31.5%，與2019-2023年同期均值相比下降51%。

尤其是在3月，長沙新房供應規模較1、2月呈明顯下滑態勢，維持低位水平，新批上市面積約12.3萬平方米，環比下滑50.9%，同比下降77.5%。

成交方面，今年一季度，因市場復蘇動力不足，長沙內五區新建商品住宅成交規模持續疲軟，成交面積為69.2萬平方米。其中，3月內五區成交面積約為30.46萬平方米，環比上漲約125.4%。“成交規模雖然緩慢回升，但與往年同期相比處于低位水平。”

另據克而瑞監測，一季度長沙樓市出現大幅回落趨勢，網簽量同比下滑，達到近幾年最低位，同時案場來訪量也呈現走低趨勢。市場信心不足，修復速度緩慢，未出現以往小陽春行情。

一季度平均單盤來訪60組，同比下降46%；單盤認購3套，同比下降55%，處于近兩年低位，整體市場信心持續下滑。

而受到企業資金壓力、市場規模下行等多因素影響，長沙多個樓盤率先加大營銷力度，折扣分銷繼續加碼，陸續推出降價房源，一定程度上刺激了購房積極性。

如萬科半島國際推出特價房，均價9650元/平方米起，此前價格在13000-13500元/平方米，降幅3000元/平方米起；月亮島地鐵口明發閱江悅府推出6500元/平方米特價工抵房，原價9字頭；馬欄山準現房項目國潤月湖郡，最近也推出了9字頭特價房……

據每經記者不完全梳理，近期長沙降價項目相較于此前銷售價格，降價幅度均在1000元/平方米以上。

“今年以來，盡管政策面持續寬松態勢，但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷，短期來看，折扣讓利的確能在一定程度上提升銷售規模。”克而瑞分析師表示，行業預期尚未得到明顯修復，市場整體走向并不明朗。預計短期內市場供求不會出現明顯轉暖，企業銷售將持續面臨較大壓力。

不過另一方面，在“以價換量”帶動下，長沙今年以來二手房表現可圈可點。貝殼找房長沙站數據顯示，3月長沙二手房成交量同比上漲34.56%、環比上漲218.47%，創下近一年新高；成交均價9689元/平方米，與2月持平，仍處于每平方米萬元以下。

湖南中原研究院執行院長陳世霞表示，長沙此次政策或將縮短改善型需求二手房置換周期，并降低改善住房需求購房成本，讓二手房市場活躍起來，并帶動新房市場，有利于進一步促進長沙新房、二手房市場的成交。

封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖