得房率直逼140%！廣州“超新規”地塊項目頻出，老樓盤如何應對？

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

廣州超高得房率地塊項目近期加速入市。

12月17日，廣州成功出讓番禺區四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額達33.88億元。其中，成交樓面價最高的一宗宅地（番禺區市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊），被綠城集團以總價5.08億元、樓面價16908元/平方米、溢價率2%競得。

《每日經濟新聞》記者注意到，綠城集團拿到的該地塊此前由商務用地兼容商業用地調整為二類居住用地。按照出讓公告，該地塊不僅對住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺等半敞開空間占計容面積可提高至25%。也就是說，未來該項目住宅產品最高實用率可達到125%。

在業內人士看來，自2023年11月9日起施行的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱辦法）正在重塑廣州新房市場。辦法規定，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，其中滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。

上述辦法實施之后，由于不斷有新出讓地塊規劃突破了辦法中的新計算規定（以下簡稱“超新規”地塊），也使得廣州新房市場由過去70%的得房率演變到如今最高140%的得房率。顯然，這一變化對廣州的現有市場格局產生了明顯影響，對于此前未能獲得同等規劃條件的樓盤項目，該如何維持和提升項目的市場競爭力？

來源：中指研究院

“超新規”地塊成土拍香餑餑

近期廣州加快了“超新規”地塊的入市節奏。

今年9月底，保利以總價118億元競得備受矚目的廣州南方面粉廠地塊（天河臨江大道北側AT080722地塊）。此前官方對該地塊的規劃意見中提到：住宅建筑的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積。業內認為，這或將成為廣州第一個實用率超130%的第四代住宅。

此后，招商蛇口和越秀地產分別以底價拿下南沙區橫瀝島地塊和白云區怡新路地塊，這兩個地塊的規劃得房率均超過120%。

12月2日，黃埔區廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊，被中交城投和科學城集團聯合體以底價8.54億元、樓面價6639元/平方米（未包含配建）競得。按照出讓公告，鼓勵項目采用“大陽臺”設計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內建筑面積的20%，可以按照一半面積來計算。這也意味著，該項目的新房得房率理論上可以做到130%。同時，這也將是黃埔區首個得房率130%的地塊。

截至目前，廣州已經規劃有11塊“超新規”地塊，其中有9塊已經完成出讓。?從市場效果來看，“超新規”地塊項目已成為攪動廣州新房市場的“鯰魚”，引起了包括房企、購房者，甚至二手房持有者的高度關注。

多名廣州當地的地產從業人員告訴每經記者，當下廣州新房市場的暢銷項目，要么是最新拿地塊可做到100%—130%得房率的樓盤，要么是之前以降價優惠等方式獲客的項目。

“廣州住宅產品迭代迅速。短短一年，陽臺占比、飄窗寬度、空中花園占比等條件快速放松。”合富研究院分析指出，由于住宅產品存在使用率的降維打擊優勢，“超新規”地塊成為土拍市場的“香餑餑”。自南方面粉廠地塊開始，廣州所有的“超新規”地塊均順利成交。而未來一個月，廣州還將有多塊“超新規”地塊入市。

截至12月初廣州已出讓的“超新規”地塊 | 合富研究院

老樓盤項目該如何應對？

每經記者注意到，在近期政策利好之下，“超新規”地塊項目正式開盤銷售前后，均引起了市場較高關注。機構數據顯示，廣州今年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”產品項目占據多個席位。

12月初，廣州越秀云悅項目首次開盤實現100%去化率。該項目即白云區怡新路以南AB3101046地塊，于9月30日由越秀地產以總價9.8億元、樓面價2.99萬元/平方米競得，推出房源為戶型88平方米和105平方米四房，實現了超高得房率，

在部分從業者看來，“超新規”地塊入市對廣州樓市的影響遠超過首付降低、稅費減免等政策的刺激，部分新房項目也不得不針對當下市場新趨勢選擇重新報建審批。

談及“超新規”地塊帶來的市場影響，廣州本地某房企人士在接受每經記者采訪時表示，新規帶來的高得房率，迫使以前80%得房率產品的項目不得不通過降價銷售來保持競爭力。

“現在88平方米的戶型可以做南向四房兩衛，而在以前只能做北向的三房一衛。”上述房企人士告訴記者，此前他在廣州買的房子是80%得房率，如果現在買房，他也會觀望或者選擇高實用率產品，“可以說背刺，也可以說新時代進步”。

談到應對辦法，該房企人士表示：“大型小區還沒拿預售證的樓棟，就改方案做新規戶型。個別樓棟沒建到三分之一，還不能批預售證，肯定是能改盡量改。還有項目建了一點的，拆掉重新報建，不然賣不掉。”

不過，在專注于廣州豪宅市場的天鉆匯主理人林嘉堯來看，“超新規”地塊對廣州市場的影響并非是全方位的。

“首先，廣州‘超新規’地塊整體占比較低，特別是豪宅市場，僅面粉廠地塊的入市可能會對市場供應帶來變。其次，‘超新規’地塊更多是影響二手房市場，特別是早期低得房率戶型。”林嘉堯表示，“超新規”地塊不斷入市對購房者心態產生了很大影響，“購房者可能會繼續觀望，希望購買到更高得房率或更低價格的房源”。

合富輝煌廣州公司策略中心總經理張煋路在接受每經記者采訪時表示，近期高使用率項目確實引發了一波高關注，一些地段好、配套不錯，再疊加上高使用率產品，無疑是增強了競爭力。

“高使用率只是在產品技術設計上錦上添花，不一定代表高去化率，未來市場會更加回歸理性，產品迭代再快，沒有好地段，價值也難以拉升。”張煋路認為，房企需做好產品、配套和服務，給社會創造有價值的好房子，單想靠高使用率變相降價的做法在理性買家面前是行不通的。

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