剛需冒頭 買房還是買地產股？

每經編輯 每經記者 張昊    

每經記者 張昊

6月7日央行宣布降息，不僅降低了購房者月供負擔，也降低了企業財務成本，更重要的是，市場上形成了貨幣政策寬松的預期。

樓市5月銷售數據回暖，地產行業調控政策久未加碼，剛性需求的威力逐步顯現，整個樓市展現出良好的預期。目前全國多個城市的商品房成交量大幅回升，土地市場也初現回暖。種種跡象交織，有觀點認為，房地產價格上漲是大概率事件，房產投資者蠢蠢欲動。同時，上市房企業績的提升有望給A股投資者帶來投資機會。

但值得注意的是，在地產股常遵循的“經濟越差，地產放松預期就越強，從而地產股上漲”的邏輯下，整個地產板塊已經出現了不錯的走勢，目前龍頭地產股創出新高的股價更給人高處不勝寒的感覺。

那么，對于投資者來說，現在應該買房還是買地產股？

地產剛需顯現

自2011年下半年以來，全國40多個城市出臺了不同角度的樓市微調政策。微調內容涉及土地出讓松綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。其中，蕪湖、佛山等城市的政策調整在幾天后便被叫停，多數“微調”措施則得以保留。

這些微調對樓市剛性需求的釋放起到了推波助瀾的作用?！睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾?，5月全國商品房銷售面積為7290萬平方米，同比下降9.3%，降幅較4月收窄3.5個百分點；銷售金額為4511億元，同比下降0.7%，降幅較上月縮小3.8個百分點。

5月銷售降幅收窄，主要得益于部分銀行實際執行利率的下降及各地微調政策的刺激，剛性需求得以釋放。在本月降息之后，未來一段時間銷售回暖的趨勢或將延續。

盡管一次降息還不足以在短時間內對房企帶來實質性利好，但這被市場認為是貨幣政策放松的信號，同時也可以切實減輕購房者分期付款利息支出，并進一步降低開發商資金負擔。

6月8日，銀監會制定的《商業銀行資本管理辦法（試行）》中，明確將個人住房抵押貸款風險權重統一規定為50%，去年該辦法征求意見稿中規定的二套房貸風險權重為60%。這一調整對樓市的作用也不容小視，加上資產證券化的啟動，銀行將會獲得巨量的資金用于擴容信貸。

在上述一系列利好的現象背后，地產板塊自今年二季度以來呈現出強者恒強的局面，“招保萬金”四大上市房企股價近期紛紛創下階段性新高，且因預期地產行業回暖，與地產關聯的裝飾、園林等個股亦走強。

買股還是買房？

地產市場的剛性需求已經在近期得以體現，盡管地產行業的“限購”等調控大方向不會動搖，但有部分業內人士認為，當前調控政策已經觸底。那么，在住宅方面存在限購的背景下，投資者是否應該考慮剛性需求的支撐，轉而買入地產股呢？

某券商行業分析師認為，當前大部分實質性利好，比如5月較好的銷售數據、6月初的降息等已經包含在地產板塊當前的股價中。上市房企股價已經有所反應，板塊后期估值的提升難度較大。

前期地產股逆基本面的上漲，使得目前整個板塊估值已經位于高位，尤其是從參與者來看，機構投資者早前已有布局，無疑成為地產股本輪上漲的最大受益者，較大的獲利盤伴隨著不少個股創出新高，又給投資者帶來極大的心理壓力。

國信證券地產行業中期策略也認為，下半年地產股板塊若要繼續走牛，需要更強的催化劑。

不過國信證券同時認為，若經濟環境繼續低迷，下半年新催化劑出現的概率較大，因此若新的行業催化劑出現或是在當前估值水平下出現調整，均可考慮進一步加倉地產股。