巴曙松：房地產主要問題是供應不足

每經編輯 涂勁軍

以下為巴曙松在2012年博鰲房地產論壇上的演講現場整理文字，作為視頻節目參考資料。

第二，從調控的主體和波動對象來看。

我們仔細想一下，比較省事，如果我是管調控的，也是拿開發商開刀。你說調控誰？地方政府？不太好弄；調銀行？或者是調消費者？那怎么行？消費者都是分散的。所以，在房價上漲，調控效果不明顯的時候，罵開發商是各方都容易達成共識的一個交集。而且，如果調控方式和調控工具不作大的變化，還是以短期市場蕭條，供給不足，又一輪市場上漲，啪打一下，然后再僵化一段時間，又供給不足，又上一波。如果未來市場是這樣一個走勢的話，轉移公眾壓力和調控效果不佳，就是罵開發商。

所以，我在2012年博鰲房地產論壇上作一個預測：未來20年的城市化，陳所長講的我都贊成，固定資產形成、財富積累、消費升級等等，我都贊成，開發商的名聲也會繼續損壞，這是典型的韓國房地產調控模式。為什么在首爾調控效果不好呢？他們的調控就是拿開發商收拾，老百姓滿意，銀行滿意，是交集比較多的。所以，第二個特點就是開發商在未來10-20年中始終會受到攻擊，要習慣這一點，如果認清這個分析，趕緊行動起來，每個人都開微博，每個人都講自己的觀點，形成正確的行業判斷，不要到最后大家都不講話.

第三，從房地產調控的環境來看，有些因素可能會變，有些因素可能不會有大的變化。

比如，從過去十年對房地產的調控來看，非常缺乏頂層設計。就是說，這就給市場來回的失措和浪費資源給了借口，我看到陳淮所長在看手表，是不是我的時間開到了？他對我的意見很大，給政府提點意見很難。那么，到底城市化的路徑怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現在是模糊的，就讓開發商去失措，我覺得更符合市場規律和城市化效率的，可能還是要到環境能承載的發達地區，通過城市集群的形式來節省土地、保護環境?，F在，這種頂層設計是缺乏的。

保障房要建多少？城市要有多少人口？現在的房子多少套？不知道。之所以經常冒出很多稀奇古怪的數字，中國電網的電表有9000多萬套的房子電表讀書為零，十年開發的房子約4000多萬套，如果9000萬套的讀數為零，那這些房子的電表全部不走，你們都把電表弄壞了嗎？

我把各省的保障房建的套數和各省的GDP關系進行分析，都不沾邊，這是什么形勢??？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流動人口怎么會跑到那兒去？然而，中國整個流動人口的方向，就業行業出現了巨大的變化，就是在危機之后。最近幾年，沿海發達地區流動人口的增長是負的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方不把保障房建設納入進去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多農民工，鄭州有40萬人專門富士康手機的，都不算在保障房里面。最需要保障房租賃的，昆山、蘇州、深圳、杭州等等，保障房只分給戶籍人口，當地人都有房子了，建成了大家都不要，就在這樣一個缺乏頂層設計的環境里，讓大家去失措。我想，這一點會改變，但不會改變太多，大家要慢慢適應。

城市化在未來還是會快速推進，供應不足還是一個主要的挑戰和矛盾，從2007、2008年，城市化率上升了差不多10個百分點，城市新增的家庭數量約5400萬戶，住房在這個時期增加了4200萬套，其中開發企業的市場化開發只有2800萬套，其他的都是自建、單位集資，搞這些東西的。所以，開發商市場化開發的，在城市化快速推進10個百分點的時期內，新增的家庭數量大于住房總存量增長12000萬套，這還不算投資性的需求。所以，這一點估計也不會有大的變化了，缺口還是很大。

第四，收入差距大的特點要改變很難。

中國房地產有很多神奇現象難以解釋，一是房價租金比持續背離，一年兩年可以，但持續十幾年，一定有它的合理性。同時，大家說需求很大，實際上首次置業在住房銷售里面的占比并不高。這說明什么？收入差距大，富人的購買力體現在房價上，中低收入的購買力體現在房租上，二者之間的差距在拉大。在目前的銷售里邊，實際上還是富裕人群買第二套、第三套，在過去十年的占比上首次置業占比并不高，這是一個現實。所以，這幾個調控環境，有的可能會改進，有的可能不會有大的變化，影響大家的產品決策，也影響整個市場的調控效果。

所以，我就簡要地匯報一下，我們對房地產調控過去十多年的一些特點，總結一下，對未來做一個簡要的展望，以便我們更好地去適應它、面對它。