巴曙松：未來房地產金融化特點更明顯

每經編輯 涂勁軍

第一個想點評的是，房地產調控主管部門不能總是把調控責任要么推給財政，要么推給金融，而自己不做好頂層設計，到底房地產市場保障房的定位到底是什么？要不然一開始就上來講，這個是歸財政的，那個是歸金融的，容易導致房地產調控政策的反復搖擺，行業付出很大的代價。

第二個想點評的是，我不同意這個比喻，說為什么政府要調控房地產，就像父母為什么要管孩子，誰是父母？誰是孩子？誰在創造財富來養活誰？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

第三個想點評的是，陳淮先生特定點明我要回應這一點，說現在市場經濟做得比較糟糕的是要素的市場化，土地和資金，我非常贊成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建議里面，又對政策的干預寄予非常大的期望。剛才，我和旁邊的一個同事就說，陳主任說要在供不應求的情況下用政府來保證分配給低端和更需要的人，這個建議是很討巧的，寫到微博上會有很多人贊同。所以，我就想，供不應求是誰造成的？是不是你們造成的？如果是你們造成的，你們舉手，是不是老任造成的？你為什么弄得供不應求？如果是供不應求，要由政府區分性的進行分配，如果不根據價格，根據什么呢？我肯定建議根據身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二環以內一共能住100萬人，根據身高站在那兒，我肯定能夠住進去，就是找其他的標準不太容易找，怎么識別？所以，我提出這三點迷惘，大家晚上可以接著討論，因為晚上還有一個小時的討論，陳所長和各位大佬都要參加。

那么我想談點什么呢？今天往返在會場的路上，可以看到博鰲房地產論壇12年了，2001年到現在，我走過一年就在想這一年干了什么？后來，我發現絕大部分時間是在房地產調控，70%以上的時間是房地產調控。所以，一個經常出現的事件已不能再去用一次新的心態理解它，你只能常識性的去總結它的規律，然后去應對它。除此之外，你說你還是做什么呢？所以，我想嘗試著總結一下這么多年房地產調控的特點，形成的市場波動規律，如果有規律的話，嘗試總結一下。

第一，調控體系，無非是調控的工具，銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求，這幾個方面應該被視為是房地產調控政策日趨成熟的一個標志。
　　那么，這樣一個調控會給市場帶來什么樣的波動規律呢？我想，從銀根、地根的調控來看，從控制投資性需求的調控來看，在短期內是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場形成短期的平衡。但是，這種調控有什么特點？有兩個很難糾正的缺點，一是這種調控到后期必然以傷害供給為重要特點，本來是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因為，你控制銀根、地根，你控制投機性需求很對，短期市場上會出現局部性、階段性的供大于求。但是，整個行業，我們是做金融的，看金融資金波動，房地產商主要的資金來源，銷售回款，一控制、一限購、銷售放緩，市場打壓，開發貸減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準，借殼不允許等等，這樣的話，另外幾條渠道資金來源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來就只能被動的要么求生存，高息，弄點錢維持，或者是加快銷售回款。同時，本能地減少新土地的購置和開發。這種強烈的正反饋，加上房地產行業特定的開發周期，市場的調整后期必然都形成強烈的供應不足，新開工不足。然后，一旦市場站穩，就出現了供求關系的一個逆轉。

所以，我作出一個冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產行業發展中，我的房地產知識實際上是從陳淮所長那兒學的，我不懂就老問他。他說，房地產行業在未來有很大的發展空間。但是，我認為這個發展空間是一個非常顛簸的發展空間，這種波幅比過去十多年要大很多。而且，只要調控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓的短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結果傳達到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發展的。所以，這個特點在未來會非常明顯。

上午，任總講到從土地角度觀察，我認為是一個很重要的角度，你買了地，接著打造房子，中間有開發周期，換另外一個角度來看，把近七、八年房地產的庫存，去庫存化的時間劃一個波動的話，從波動周期來看，得出的結論和任總的結論實際上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地產的庫存銷售比達到歷史少有的高點，21個月左右。因為，當月銷售少。到了6月份，大概是10.6個月，而且當月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批準銷售之后當月賣出去的比例，10.6個月，這是6月底的數據。所以，我覺得從歷史波動規律來看，最低大概是5個月，庫存銷售比大概到了5個月的時候，市場預期可能會出現一定的變化。好，那我們就從6月底算起，加6個月或7個月，大概也是明年一季度，在下半年的決策周期里面，如果銷售沒有大幅回落維持平穩的話，在這個時期怎么樣能夠讓房地產調控軟著陸？讓市場有一個逆周期，加大房地產投資和供給，避免在新的時期里面出現供求關系逆轉，我覺得是政策的關鍵。但是，目前看來好象變化的可能性不大。

所以，未來房地產的金融化特點會更加明顯，以前主要表現在相關分析，說房價表現和M2的關系很大，變成一個金融產品，未來可能從過去的單邊上揚會變成起伏，很可能和上證指數的波動關系相關性更大，而且在這個時期我們怎么面對這樣一個調控工具？常態化、市場波動的周期節奏，然后掌握好我們自己的開發節奏，我認為非常重要，這是從房地產調控工具來看它的波動特點。