新湖中寶750億大單首期土地掛牌 漁民補償方案仍未落地

每經編輯 每經記者 徐杰 李婷 溫州攝影報道    

每經記者 徐杰 李婷 溫州攝影報道

國家發改委副主任張曉強近日在博鰲亞洲論壇上接受媒體采訪時稱，國家發改委正在會同有關部門抓緊研究編制新型城鎮化發展規劃，其核心是通過中心城市發展帶動所在區域發展，同時注意區域間協調發展。種種跡象表明，新一輪城鎮化建設正在拉開帷幕。但是新型城鎮化的內容究竟是什么？對于房企來說，新型城鎮化又會有怎樣的機會？目前正在進行新型城鎮化的部分房地產企業，又是如何在推進新型城鎮化的？《每日經濟新聞》將從本期開始，陸續推出對房企新型城鎮化的系列調查報道。

2012年10月，新湖中寶（600208，SH）發布公告稱，新湖中寶與溫州市平陽縣人民政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項目（以下簡稱西灣項目）的建設及后續開發等事宜達成了協議條款，項目總投資達750億元。

據悉，西灣項目分南北兩個片區，目前，南片5321畝地已經完成政府收儲，北區正在進行圍墾?！睹咳战洕侣劇酚浾邔Ξ數叵嚓P部門、村（漁）民等進行采訪發現，目前西灣項目南北兩片涉及到的漁民補償都未落實，但該區域已有276畝土地進入掛牌公告階段。

記者查閱資料發現，根據新湖中寶與平陽縣政府簽訂的協議，相關拆遷、補償政策由平陽縣政府協調和落實，補償資金由新湖中寶的控股子公司公司，平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司（以下簡稱平陽利得）負責。當地相關部門人士表示，由于現行補償標準出臺于2006年，此次補償正在與漁民方面重新協商。不過記者留意到，該項目附近宋埠項目在完成圍墾之前就已對相關漁民補償完畢。

上述協議書還顯示，“為加快西灣項目開發建設步伐，支持項目融資，解決建設資金，平陽政府同意簡化程序，盡快對平陽利得公司的南片基礎設施項目進行立項”。這一描述，顯示出地方政府對實現新型城鎮化的迫切。近日，《每日經濟新聞》記者趕赴溫州平陽西灣項目現場進行實地調查采訪。

漁民補償方案懸而未決/

新湖中寶稱，西灣項目是新湖中寶順應國家城鎮化發展趨勢的重大項目之一，根據去年新湖中寶與平陽縣政府簽訂的 《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》，項目總開發面積近800萬平方米，計劃開發周期13年。項目將建設成集人居、商務、休閑、生態于一體的現代化濱海新城，打造“世界溫州人家園”。

西灣項目位于平陽縣下屬的西灣鄉，在溫州推進城鎮化發展的節奏下，西灣鄉合并到鰲江鎮，并變成了現在的西灣社區，由鄉鎮轉為了社區單位，新湖中寶圍墾項目就像綢帶一樣沿著海岸線鑲在西灣社區外圍。

新湖中寶披露稱，該項目開發建設內容主要包括：海涂造地、區內的基礎設施、公共配套、公建項目、項目外的市政配套建設和房地產開發，項目總投資750億元，分南北片同時開發，南片工程開發時限為2012年到2020年共8年，投資350億元，其中基礎設施投入57億元，項目開發投入293億元；北片工程開發時限為2012到2024年共12年，投資400億元，其中基礎設施投入87億元，項目開發投入313億元，總投資750億元。

4月11日，今年已經55歲的蔡林妹，像往常一樣來到盤山公路上的西灣觀景平臺賣海螺絲，一桿秤，兩只小竹籃，黝黑且布滿皺紋的臉上透露出生活的清貧，她說，環山公路下面就是他們世代打漁的灘涂，現在正日益被填平。

她向《每日經濟新聞》記者說，她是附近西灣三沙村的村民，祖上世代都居住此地，以漁為生，但在3年前，下面的灘涂被圍墾后，家里基本失去了生活來源，時至今日都沒有獲得任何補償。新湖中寶的西灣海涂圍墾南片項目涉及到三沙、四沙村等，“灘涂被圍起來，漁船進不來”。

西灣社區蘇姓主任告訴記者，西灣從明朝以來就有漁民在此以漁為生，目前有1萬多畝的灘涂被圍墾，其中北片剛剛開始開圍。目前已經收儲的南區大部分屬于西灣社區，對于漁民補償，基本上已經形成初步意向，但沒有落實，而北區涉及到多個社區單位，具體補償事宜在商議之中。

《每日經濟新聞》記者綜合多地土地收儲管理辦法發現，土地收儲一般應經歷申請、核查權屬用途、擬定使用權回收補償方案并報批、向使用權人支付補償費用、辦理權屬變更登記等程序。目前在補償尚未落地的情況下，就推出土地掛牌是否合規？

據蘇主任透露，補償安置方案涉及兩塊：一是貨幣補償；二是漁民的轉產轉業，漁民對補償落實有意見，目前包括平陽縣級政府和濱海建設管理委員會都正在進一步妥善解決中。

對于補償的費用，根據新湖中寶與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》所約定的內容，西灣項目建設過程中涉及當地村（漁）民的拆遷、補償政策處理等由平陽政府負責協調和落實，補償標準參照平陽縣相關文件執行，資金由平陽利得負責。

新湖中寶董事長林俊波在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，補償問題是任何建設項目都要面臨的問題，很正常，不會阻礙項目的推進。

平陽縣濱海新區建設管委會副主任楊啟杰向《每日經濟新聞》記者證實，目前新湖中寶西灣項目南北兩片涉及到的漁民補償都未落實，“南片已經在處理當中，因為涉及到政策的平衡問題，原來的補償政策比較簡單，而北區正在商談當中”，“根據相關規定，灘涂所有權屬于國有，但使用權歸漁民，涉及到補償和轉產轉業問題，平陽縣政府已明確要求妥善落實”。

實際上，《物權法》在“所有權”編中規定“海域屬于國家所有”，同時規定“依法取得的海域使用權受法律保護”，將海域的所有權和使用權相分離，有利于保護各類海域使用權人的合法權益，而根據國家海洋局貫徹《物權法》的相關規定，補償安置不落實的，不得收回海域使用權。

而據 《浙江省人民政府關于科學開發利用灘涂資源的通知》（浙政發〔2005〕34號）規定，已獲得政府或有關部門發放養殖證的單位和個人，應當服從經依法批準的灘涂圍墾需要，并由業主單位給予合理的經濟補償 （具體標準由所在地縣級以上政府確定）。

首期土地進入掛牌公示期/

在漁民補償尚未解決時，首期驗收后的圍墾土地卻已進入掛牌公示期。

根據新湖中寶去年10月12日發布的公告，新湖中寶關于與平陽縣人民政府簽訂的《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》對西灣項目的規劃用途、圍墾形成土地的收儲和出讓、扶持政策、雙方的權利和義務等進行了約定，其中對圍墾形成土地的收儲和出讓明確規定，西灣項目圍墾工程完工后，平陽政府通過以先收儲后掛牌的形式出讓圍墾土地的使用權，平陽利得或由其指定的新湖中寶所屬子公司以公開競價的方式參與土地競拍。

溫州市國土資源局官網的信息顯示，目前有兩宗西灣圍涂區塊處于土地使用權掛牌出讓公告階段(平陽縣告字[2013]12號)，公告顯示，這兩塊圍涂區地塊一宗編號為西灣圍涂區塊A-19、A-20地塊，另一宗為西灣圍涂區塊A-21、A-22地塊，占地面積分別為分別為61231平方米和50612平方米。

公告還明確，西灣圍涂區塊A-19、A-20地塊起拍價為27554萬元，而西灣圍涂區塊A-21、A-22地塊起拍價為22776萬元，加價幅度為20萬元，掛牌截止時間為2013年04月28日15時，按照價高者得的原則確定競得人。

原平陽縣灘涂圍墾工程建設指揮部指揮、現平陽縣濱海新區建設管委會副主任鄭樹群向 《每日經濟新聞》記者證實，上述推出來的處于掛牌公告階段的土地確實屬于新湖中寶西灣圍墾項目旗下的土地，經驗收后進入掛牌階段，據其介紹，目前該區域已經進入掛牌出讓階段的共有276畝土地。

《每日經濟新聞》記者留意到，前述新湖中寶關于與平陽縣人民政府簽訂 《平陽西灣海涂圍墾項目開發建設協議書》還指出，平陽利得或由平陽利得指定的新湖中寶所屬子公司不能取得掛牌土地使用權的，則平陽政府出讓該土地的成交價扣除掛牌土地收儲價、各級政府在土地掛牌中收取的相關稅費和平陽政府用于項目區外大配套建設費用后的收益按相關約定執行。

項目前景引發爭議/

西灣位于平陽縣的東南部，東臨東海，南瀕鰲江口，西靠鰲江鎮墨城，北迎瑞安飛云江，距平陽縣城昆陽10.5公里、溫州57.5公里，地處偏遠。4月11日，《每日經濟新新聞》記者搭乘私家車從溫州市區出發，從西灣社區出發到達南片現場要行駛30多分鐘。

記者在現場看到，相對于附近宋埠-西灣圍墾區內的忙碌場面相比，新湖中寶在西灣的項目則顯得很清靜，南片的部分看起來已經有地塊雛形，有一條直接通達到對面島嶼的馬路和一棟辦公樓，北面的區域還只是用堤壩圍起部分灘涂海域，一路行來幾乎很難看到商店等生活配套，一些山區村民甚至還居住在簡單石造的小屋里。

溫州當地一位曾到過現場的企業家向《每日經濟新聞》記者表示，因為距離遠，而且配套少，城里人不會來此居住生活，主要吸引的入住者可能是分散居住在山里的漁民，但因為受到經濟實力的影響，他們是否會買單還有待確認。

而對于西灣項目建成之后是否能夠吸引到周邊村民遷居，西灣社區蘇姓主任認為，主要還是要看項目后期的公共設施配套是否成熟，如果能夠配套，對于附近散居在綿延十幾公里山上的居民來說是很有吸引力的。曾負責前期與新湖中寶對接談判的平陽縣發改局局長金啟浩介紹，此次新湖和平陽縣聯合開發西灣海涂圍墾建設項目是目前平陽最大的招商引資項目，同時也是當地單體規模最大的民間投資項目。他向《每日經濟新聞》記者表示，該項目屬于綜合體項目，為了持續推進項目的進度，協議對12年內每年的投資資金都有約束。

溫州一位熟悉該項目的企業高管并不看好該項目，近段時間浙江省公布的市級經濟數據顯示，溫州地位不斷排后，對于溫州近年來經濟增速放緩，浙江省發展改革研究所所長卓勇良此前向 《每日經濟新聞》記者分析認為，“相對其他地方改革步伐邁進，溫州體制的靈活性越來越不明顯，成本因素越來越敏感，缺乏制造業，另外主觀上有些企業對轉型升級重視不夠”。

對于西灣項目是否能夠得到市場的“消化”，林俊波則表示樂觀，他向《每日經濟新聞》記者說，該項目前期準備階段可能會遇到一些問題，但以后隨著交通等配套的成熟，以及溫州城市的不斷擴圍，項目有市場潛力，同時，前期的介入土地成本較低。