雅居樂廣州項目半年僅售出一成 折射高端樓盤滯銷困境

每經編輯 每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

雅居樂富春山居由于附帶所謂的 “豪裝”，其銷售均價被推至23000元/平方米以上，遠高于周邊萬科和中海的項目?！睹咳战洕侣劇酚浾邚膹V州陽光家緣得到的數據顯示，上市至今的半年時間內，富春山居售出110套房，僅占批準預售套數的10%。

這一定程度上反映了“國五條”后廣州市場乃至全國一線城市共同的特點，中小戶型、合理售價，才能確保項目的銷售率。業內人士認為，在調控的大背景下，改善型、投資型需求都受到抑制，而富春山居瞄準的正是這樣的群體，所以也難逃豪宅銷售速度慢的困境。

半年僅售出110套/

“我們最近推出了45至88平方米的小戶型產品，上周六（5月18日）開盤，這幾天賣得非常火”，在介紹富春山居最近的銷售情況時，其銷售人員這樣說到。

坐落于廣州市蘿崗區科學城區域的富春山居建筑面積超過61萬平方米，雅居樂在2012年報中稱這個項目為 “本集團的20周年巔峰之作”，并稱該項目“卓越的品質深得客戶青睞”。

但《每日經濟新聞》記者了解到的情況則與上述描述有出入。

根據廣州陽光家緣的統計數據顯示，2012年11月23日，富春山居拿到第一張預售證，到目前為止，該項目共獲得3張預售證，合計批準預售套數為1100套。截至發稿前（5月20日），距離該項目拿到第一張預售證幾乎過去了半年時間，富春山居目前的已售套數為110套，僅為批準預售套數的10%。

根據上述銷售人員透露的情況，于5月18日開盤的小戶型單位所獲得的銷售數據可能并未及時錄入房管局數據，但網易房產披露的數據則顯示，小戶型單位僅為200余套，占總批準預售套數的比例僅為18%左右，其銷售數據對總體銷售的提升力度十分有限。

網易房產統計的銷售情況還顯示，入市以來，富春山居錄得成交的最小戶型面積達到130余平方米，最大戶型則超過600平方米。

該項目目前在某網站喊出的口號是“115萬元/套”，但根據銷售價格計算，115萬元或許只能買到40多平方米的小戶型。

被市場“拋棄”的豪宅/

根據網易房產統計，去年11月21日至今年5月19日約半年時間內，富春山居的銷售套數在廣州市蘿崗區所有項目中排名第5位，成績看似不錯，但與排名靠前的項目差距頗大，如萬科、中海位于該區域的項目分別成交了931套和825套。反觀去化率，上述兩個項目的成交套數均占據總套數的六成以上，富春山居僅為一成。

從上述機構統計的銷售情況來看，萬科和中海的項目無論是從戶型和售價來說，或許更契合目前的市場需求。

萬科項目目前的銷售均價在17000元/平方米，且帶精裝修，《每日經濟新聞》記者從此前的銷售記錄中發現，該項目涵蓋的戶型豐富，小至80余平方米，大至200多平方米，但主推戶型則在120平方米至140平方米之間。

中海項目的情況亦是如此，該項目目前的銷售均價甚至更低，僅為14000元/平方米。

富春山居打出的“豪宅”牌或許無可厚非，但高達23000元/平方米的銷售均價無疑在考驗買家的承受能力，記者在該項目的相關論壇中觀察到，不少買家對其“4500元/平方米豪裝”頗有微詞，認為其是在利用所謂的高檔裝修材料來烘托銷售價格。

“不能以普通樓盤的標準去評判這個項目”，滿堂紅研究中心高級主任肖文曉指出，富春山居是科學城區域第一個高端項目，一般此類項目的去化速度都比較慢，與普通樓盤項目相比，它的客戶群體也不一樣，“也有可能雖然拿到預售證了，但是有些房源沒有拿出來推”。

他同時認為，在調控的大背景下，改善型、投資型需求都受到抑制，而富春山居瞄準的正是這樣的群體，所以也難逃豪宅銷售速度慢的困境。

而在大戶型、高售價的定位之下，富春山居并不比同價位的項目更具備區位優勢，據了解，富春山居所在地交通較為不便。目前，在廣州市中心區尚可找到同等價位、且交通生活配套更為成熟的房子，富春山居的吸引力似乎并不突出。

項目曾被寄予厚望/

在廣東中山起家的雅居樂近年來全國拓展的步伐甚為迅捷。僅在廣州，雅居樂就曾經打造了數個經典項目，而其在海南陵水的清水灣也被看作是旅游地產領域具備標桿意義的作品。從雅居樂針對富春山居的預熱動作來看，這個被稱作是“20年巔峰之作”的豪宅大盤顯然被寄予厚望，該項目的滯銷現狀卻讓雅居樂有些措手不及。

2009年10月，經過5個小時的激戰，雅居樂力挫萬科、保利、碧桂園等地產巨頭，以43.41億元拿下富春山居項目所在地塊，折合樓面地價7074元/平方米，成為當時的廣州科學城地王。在雅居樂2012年報所列舉的旗下80余個項目中，鮮有項目的樓面地價超過富春山居，雅居樂對這個項目的信心可見一斑。

相關分析則認為，這樣一個大盤的滯銷或多或少會影響雅居樂全年的銷售業績，就目前的情況來看，前幾年的業績貢獻“大戶”清水灣的銷售正在逐步下滑，雅居樂還需尋找新的業績支撐點。

在業內看來，一個投入大但銷售緩慢的大盤都會給房企的資金鏈帶來相應的壓力，雖然雅居樂2012年報數據表明，其賬面上的現金存款足以應付1年內到期的借款，但雅居樂剛剛簽訂的一份額度高達55億元的信貸協議則表明，公司對資金回籠的需求很大。