現房限價將出臺？北京5月樓房“期轉現”暴增11倍

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

“現在對我們來說，能早拿就要早拿，不敢耽擱。”北京一位房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前只要是預期在6個月以內能交付的房屋，都在積極爭取辦理現房銷售許可證。

記者從多位房企人士獲悉，雖然對現房來說還未見明顯的干預措施，但部分樓盤在辦理“期轉現”的過程中，已經出現了建委控制其價格的現象。“目前具體現房限價的政策還在制定中，據說有可能在6月中旬推出。”上述房企人士向記者透露，其所接觸的一個正在辦理“期轉現”的樓盤，提價的幅度就未被建委所認可。

在東匯置地總裁劉東看來，“加速轉現”的趨勢早已從今年3月初見端倪，在5月達到峰值。顯然，在預期的加壓之下，期房限價的措施已經卡死了預售層面的上漲空間，開發商只能寄希望于現房銷售。

5月期房轉現房2134套/

統計數據顯示，2013年5月，北京期房轉現房套數2134套，同比上漲89.35%，環比暴增11.26倍，轉現房面積達1777萬平方米，同比上漲55.33%。

另一個值得關注的數據是，北京新建商品房在5月份已經實現了成交均價的漲幅停滯。中原地產市場研究部統計數據顯示，5月成交均價為20915元每平方米，與前兩月相比基本持平。

“現在預售價格的把控已經取得了一定的成效，最起碼從數據上來看，停漲的跡象十分明顯，所以這條道路行不通的時候，只能尋求新的道路。”上述房企人士說，相比期房需要與上期項目價格做比對來說，現房在銷售中，更多的是參考其周邊同類產品二手房的成交價格。

劉東告訴記者，不光是多個樓盤加速了“期轉現”的步伐，還有一些樓盤更是干脆直接只拿現房銷售許可證。“5月份就有4個項目拿的是純現房銷售許可證。”劉東告訴記者，按照之前的銷售策略，開發商在預售階段往往可以通過“低開高走”的模式來進行推盤，“限價令”的推行幾乎封死了漲價的空間，“所以干脆不拿預售，直接就拿現房的銷證。”

北京一位房地產公司的營銷總監告訴《每日經濟新聞》記者，目前其在通州銷售的項目一期的簽約均價是在15900元/平方米，“我們報的價格建委根本就不同意，如果好好商量一下，也許能有5%的松動，最多是16800元/平方米左右。”該營銷總監強調，項目還剩下十幾萬平方米的面積未入市，而目前區域內剛剛成交的土地樓面價已達到19000元/平方米。

6月交易量將緩慢上行/

上述房企人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前大部分開發企業都已經接到了口頭約束，而且在現房的價格把控上，政府也在不斷地放出一些消息，“包括價格拆分，AB合同等等這些都已經被盯上。但我們現在更關心的是價格的審定究竟怎樣進行。”

劉東表示，現房與期房存在一定的差異，而現房的價格更應該貼近市場價格，也就是周邊同類二手房的成交價格，如果不是按照這樣的價格參照體系，很有可能開發商會自己想辦法把新房變成二手，再出售。相比于20%的差額稅，期房與現房之間的價格差額則更大。劉東補充道，“我們已經監測到目前北京北五環區域的一些重點樓盤，在轉成現房產品時出現了漲幅超過1萬。”

這樣的個案其實并不難找，網易房產數據研究中心對“2013年3月京城百盤價格動態調查”顯示，位于北京朝陽區北苑路的天潤福熙大道一年間單價上漲超過1萬元，由此前的3.5萬元/平方米上漲至4.5萬元/平方米。不僅如此，金色漫香郡所在的大興區還有幾個樓盤都上調了報價，但上調額度都維持在4000元/平方米以下。

據 《每日經濟新聞》記者了解，一批在限價令之前獲得現房銷售許可證的樓盤，價格上調幅度都比較大。以國貿區域一高端項目為例，此前期房預售的成交價格是在5萬元/平方米左右，而其在年底拿到的現房許可證，價格已經批到了8萬多元/平方米。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬卻不這么認為，在其看來，現房限價的價格參照體系如果以二手房為基準并不太合理。“同類二手房按照新房來說價格要低一些，所以現房的價格參照也許會基于其預售新房的價格，有20%左右的漲幅。”其舉例說，譬如期房限價是在2萬元/平方米，現房可以批到2.4萬元/平方米。

“原定4~6月份開盤的項目兌現情況將會繼續大打折扣，整體市場中項目推盤時間將會不同程度地延后。”我愛我家副總裁胡景輝指出，由于預售證發放繼續受限，新增供應量漲幅有限，進而使得6月北京新房交易量將延續5月緩慢上漲的格局；市場供需與行政管制之間的博弈還在繼續，交易均價繼續保持穩中有升。