項崢：李嘉誠拋售背后的樓市信號

◎項崢（中央財經大學經濟學博士）

不管是否承認存在樓市泡沫，事實已經擺在那里。所謂觀點分歧，可謂是仁者見仁，智者見智。但樓市更多紛爭，只會擾亂樓市理性預期，進一步加大房地產市場運行風險。如今市況之下，房地產市場運行將面臨重重風險，猶如行走在鋼絲繩上，隨時可能陷入萬丈深淵。

國民經濟遭遇房地產行業綁架，在2008年后的國際金融危機治理階段更為明顯。2003年以來的房地產市場，唯一出現較大幅度的價格回落，發生在2008年的第四季度。但隨后啟動的超常規信貸狂飆，很快扭轉了樓市蕭條走勢，至此房價每年上一個臺階，讓購房實力不濟的人們望樓興嘆。

2012年下半年樓市的全面復蘇，伴隨著宏觀經濟的企穩。這主要是因為，近幾年房價上漲到地方投資增長的傳導鏈條日益得到強化。在現行的分稅制下，地方財政高度依賴土地出讓收入，地方政府債務償還也有賴于持續上漲的土地市場，由此形成了一個堅不可破的鏈條。一旦刺破房地產泡沫，恐將迎來系統性金融風險的全面爆發，以及地方財政的收支危機。

但是，任由房價繼續上漲又必然加劇宏觀經濟的虛擬化進程，恐將迎來日本泡沫經濟破滅帶來的長期經濟蕭條泥潭，這種結果也是我們不愿看到的。

在中國這樣一個具有悠久歷史文化的文明古國，置業的習慣延續已久。如果按照自有住房比率進行比較，截至2010年末，我國城鎮居民家庭自有住房比率高達89.3%，而美國大城市居民自己擁有住房的平均比率僅超過50%。這似乎也帶來一個悖論，理論上看我國剛性住房需求較少，但實際上通過房屋交易價格所反映出來的剛性需求非常旺盛。

無論如何，房價過度偏離收入和租金所引發的風險，正日益挑戰我們的承受力。動輒好幾百萬、上千萬的一套房產，需要動用龐大的貨幣資金，這恐怕也非普通人所能。資金“擊鼓傳花”的游戲，終究會因為高處不勝寒戛然而止。但資金鏈條的斷裂帶來的將是連鎖反應和幾何級數的收縮反應。近日，李嘉誠拋售不動產套取現金，是一個值得警惕的經濟信號。

我國房地產市場運行的風險已經過度累積，給予政府調控和治理的空間日益狹窄。如果不施加調控措施，市場的非理性將占據主導，天價購置土地絡繹不絕，房價將面臨全面失控的危險。如果施加強度過大的政策措施，房價將明顯回落，勢必通過地方政府償債風險傳導，影響金融機構資產質量，進而通過財富收縮效應降低投資與消費，引發宏觀經濟低迷不振。當前我國房價正在危險中艱難穿行。從這一點上說，或許正是拋售物業套現的最好時機。