佳兆業造城11平方公里 北方最大旅游地產項目落子東戴河新區

每經編輯 每經記者 羅碧 發自東戴河    

每經記者 羅碧 發自東戴河

隨著東戴河新區建設開啟以來，各大開發商紛紛涌入這座2011年全縣地區生產總值僅122億元的華北與東北交界的小城——遼寧綏中縣。數十個綜合地產類項目開始建設，而佳兆業遼寧東戴河項目，占地總面積11平方公里、擬總投資500億元、規劃6~8年內完成，將成為中國北部最大的濱海旅游度假地產項目，在因“大體量”引來關注的同時，也帶來了外界對其是否“激進”的爭論。

對此，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對旅游地產這類較為特殊的項目進行考量時，不能以一般成熟產品的運行規律為標準。

項目“大體量”引關注/

從北京首都機場出發4個小時之后，即可到達位于遼寧省葫蘆島市東戴河新區的佳兆業·東戴河項目。入秋的東戴河在海風的吹拂下已能感覺到涼意，但前來看房想購“海景房”的人仍不少。記者隨機詢問前來看房的人，基本來自葫蘆島市和秦皇島等周邊城市。

于2011年底開盤的佳兆業集團首個旅游地產項目——佳兆業遼寧東戴河一期，在其第3年銷售旺季即將結束的9月底對外宣布，已累計銷售5000套，共完成銷售額20億元。

據現場銷售人員介紹，目前一期銷售均價為6500元／平方米，靠海住房為7800元／平方米，主要為48平方米一居和114平方米兩居，以及一部分酒店式公寓。記者從當地售房網站了解到，綏中縣縣城新盤均價在3500元~4500元／平方米。

佳兆業綏中公司總經理柴文東介紹稱，目前項目銷售套數已超過5000套，銷售額近20億元，銷售均價按年穩健增長約12%。

對于這一較為緩慢的 “銷售速度”，宋丁認為，新區，加之是位于北方濱海這種季節性較強的區域，市場培育期較長屬于正常現象，不能以成熟產品的規律來考量旅游地產。“在這個地方做這樣的項目肯定是慢工夫。北方濱海旅游地產，一年中至多有半年時間可以停留在此，因此對新城內的旅游項目，人們會對其有一個認知的過程。”

按照此前規劃顯示，佳兆業東戴河項目的建設周期將在6~8年，8年之后，這一原址為玉米地的區域上將形成包括五星級酒店、會所、馬術和游艇俱樂部、大劇院、博物館與文化中心以及公寓、住宅在內的區域內最大的復合型旅游業項目，總體量將達1000萬平方米，總投資將達500億元。

深圳一名在房地產業內有多年從業經驗的人員在向記者談及新區開發大型旅游地產項目時表示，國家政策調控迫使房地產開發商向開發多種產品形態轉型，“在新區建大盤，這在開發成本上存在優勢，后期收益較為豐厚，但項目培育期長且初期投資額度較高。”

當提起佳兆業東戴河項目時，上述人士表示，一直堅持做舊改的佳兆業在項目長期運作和資金運作上具備較大優勢。

佳兆業的北上之路/

佳兆業2010年公告顯示，該年12月14日，佳兆業通過招拍掛方式，以1.31億元購入位于遼寧省葫蘆島市綏中濱海經濟區的兩幅合共占地約42萬平方米的旅游用地，折合樓面均價為每平方米約310元。兩幅地塊將打造成度假型酒店項目。

2011年7月，佳兆業以3.23億元拿下該地總建筑面積約74萬平方米的7宗土地；2012年7月6日，佳兆業又以1.96億元價格獲得東戴河總建筑面積達57萬平方米的4宗土地。

如果按照目前6500元／平方米的均價計算，佳兆業東戴河的地價成本不到房價的5%。

根據2012年佳兆業綏中區域董事長田永久透露的消息稱，佳兆業東戴河項目第一期投資額達20億元。相關資料顯示，佳兆業東戴河項目一期也即啟動區建筑面積共達50萬平方米，主要工程項目包括18棟99米觀海酒店式公寓、48棟低層高檔住宅、4.7萬平方米的大型濱海廣場以及4.7公里沿海沙灘整治工程，以及大型商業中心，餐飲和超市等配套。

該項目相關人士向記者介紹稱，目前已回收的20億元款項主要來源于已出售的超5000套的公寓和低層住宅。

“目前東戴河銷售均價按年增長的速度也較快，隨著周邊配套的完善，這一價格跟周邊的北戴河和南戴河2.5萬元／平方米和1.2萬元／平方米的均價比較來看，后期還有較大的增長空間。”佳兆業東戴河項目相關人士向記者表示。

在東戴河項目之前，佳兆業在旅游地產產品業態上的試水已在惠州完成。2007年，佳兆業在惠州展開了2500畝的造城計劃。隨著惠州房地產價值攀升，佳兆業從惠州項目中獲得了豐厚回報。

2010年8月23日，佳兆業與遼寧綏中濱海經濟區簽署合作框架協議，而11平方公里的體量是此前惠州項目的10倍。

據了解，在佳兆業集團上市之后不久，佳兆業就已開始北上。2009年12月31日，佳兆業在沈陽購入青年大街項目，開啟了佳兆業集團進軍北方之路。

根據佳兆業集團2012年年報顯示，在2012年共計23.9百萬平方米的總建筑面積中，環渤海地區占比34.9%，僅次于其在大本營珠三角地區38.3%的占比。

盡管從2011年下半年之后，佳兆業開始將視線從此前的三線及更低級別城市轉至一、二線城市，但其在東北城市的擴張之路并未就此停止。在2012年佳兆業新進駐的4座城市中，東北占兩席，累計已進入沈陽、大連、丹東、本溪等9個城市。

在2012年全年合約銷售中，佳兆業環渤海地區累計銷售面積達46.3萬平方米，占總合約銷售面積257.7萬平方米的18%；環渤海地區累計合約銷售金額達2959百萬元，占總銷售額的17%。

“空城”爭議與新區商機/

根據克而瑞此前發布的《2012~2013中國旅游地產發展年報》顯示，截至2012年年底，環渤海地區旅游地產發展項目已達275個，盡管從數量上來看與海南旅游地產項目1016個還存在較大差距，但在統計入該年報的五大片區中僅次于海南和西南地區。

克而瑞旅游地產事業部總經理胡曉鶯在9月28日舉行的“對話東戴河·第二屆中國濱海旅游地產發展高峰論壇”上表示，因為北方的氣候季節性較強，此前北戴河這一片區一直未被列為旅游發展的重點區域，但隨著旅游產業和道路交通的發展，北方推出的“針對區域性”群體的旅游地產項目將有發展空間。

據當地政府相關人士介紹稱，今年年內，東戴河高鐵即將開通，屆時，東戴河將實現京津冀一小時生活圈。

佳兆業集團提供的數據顯示，東戴河項目購房對象中，北京客戶占比超過80%，以度假、養老人群為主。其他客源多來自臨近的天津、沈陽、唐山、秦皇島。

然而，對于北方濱海地帶季節性較強，以及新區“造城”會在初期面臨周邊配套不完善的困境，或將導致周邊項目成為“空城”的爭議聲，從佳兆業東戴河項目開始到一期銷售即將收尾從未停止。

佳兆業東戴河項目相關人士認為，新區項目的前景與周邊配套十分重要。此前佳兆業集團在面對外界的質疑時也曾強調，項目所在地處于東戴河新區，規劃160萬平方公里的新區對項目未來發展是大利好，并且佳兆業旅游地產兼顧多重目標。

根據公開信息顯示，在佳兆業落戶綏中濱海新區2年之后，2012年該地更名為遼寧東戴河新區。根據規劃，致力于打造“海岸中關村、生態新城區”的東戴河新區面積擬達160平方公里，共分4個功能區域，即遼寧（萬家）數字技術產業基地、東戴河新城、高嶺工業園區以及沿海地區與碣石大遺址公園。

而佳兆業東戴河項目規劃中，五大片區中有專門片區用于承接高新產業集群的商務外延以及為新區綜合配套中心提供服務，而其他規劃片區中也有眾多專門針對周邊商務人士的運動與休閑配套設施。

“在未來的3~5年，這里將建立起占地10平方公里的東戴河數字產業集群，這將成為對休閑度假業起支撐作用的產業基礎。”遼寧省葫蘆島市副市長楊維在上述論壇上表示。

據了解，東戴河新區自2012年成立以來，已完成了30平方公里的基礎設施建設和相關配套，目前新區累計簽約項目373個，開工項目203個，包括中國云計算創新實踐區、中國高端經濟論壇會議中心等重點項目。

根據2012年綏中縣扶貧開發辦公室對外發布的相關信息顯示，截至2012年3月，新區已有近20家綜合地產類項目開始建設，2012年預計開工面積達504萬平方米。這其中包括北京盛邦基業投45億元打造的山海同灣項目、合生創展擬總投資40億元建合生·天戴河項目以及佳兆業東戴河項目。

無論是佳兆業，還是其他已經進駐東戴河的開發商，東戴河新區規劃能否順利實施，均與其休戚相關。