“鬼城”不見鬼？部分房企掘金三四線城市

每經編輯 每經記者 區家彥、沙斐發自廣州、上海    

每經記者 區家彥、沙斐發自廣州、上海

對三四線城市的不同認識，帶來了兩個截然不同的結果。在一線城市的土地市場遭搶購的同時，三四線城市的土地市場卻給了開發商們一個又一個可以抄底的機會。

去年在香港上市的新城控股就是這樣一個幸運兒。新城控股董事長王振華告訴《每日經濟新聞》記者，公司在張家港拿了塊土地，樓面價才1千多元/平方米，而周邊其他同類型的地塊樓面地價在7000元/平方米左右。

和新城控股一樣，碧桂園、雅居樂、世茂都成為三四線城市的受益者。

三四線城市業績大亮

今年前10月，碧桂園共實現合同銷售金額797億元，遠超年初制定的620億元的銷售目標，今年內極有可能邁進千億俱樂部?？硕鹧芯繑祿@示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達78.3%。

10月6日，碧桂園蘭州新城在蘭州會展中心正式開盤，當日到達現場人數累計近3萬人，4400套房全部售罄，銷售額接近50億元，碧桂園用單盤創造了蘭州房地產市場的銷售奇跡。

江蘇丹陽，是一個約百萬人口的縣級市。今年7月，碧桂園集團在當地的首個樓盤開盤，當天狂銷約2000套房，銷售額近20億元，讓碧桂園南京區域總裁劉森峰驚呼“創造了縣級市的銷售神話”。

實際上，對于堅持深耕三四線城市的碧桂園而言，類似的銷售奇跡今年并不罕見。今年6月，位于南通的如東碧桂園開盤3小時銷售700套，成交金額破6億元；10月5日，位于黃石的碧桂園江灣城開盤，僅2小時973套房源全部售罄，單日銷售近8億元；同樣在“十一”黃金周，衢州碧桂園開盤銷售金額超12億元。上述項目均地處三四線城市，卻屢屢創造了當地的銷售奇跡。

世茂集團董事局主席許榮茂的家鄉福建石獅，是一個連四線城市都稱不上的地方。世茂摩天城于10月末開盤單日熱銷20億元，震驚了這個僅有40萬戶籍人口的小城市。

今年4月22日，世茂集團公告在石獅以僅20.6億元的價格，拿下了總規劃面積71.51萬平方米的地塊。高額的利潤和極短的開發銷售時間，為世茂貢獻了極高的收益率。

在距離石獅不遠的福建晉江，世茂去年單靠御龍灣一個項目實現了43億元的銷售額。

此外，克而瑞研究數據顯示，今年前三季度雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達67%。由于雅居樂清水灣、佛山雅居樂御景名門以及公司在中山的項目取得佳績，三四線城市貢獻度較去年進一步提高。

與此同時，在今年上半年雅居樂的新增土地儲備中，三四線城市占比高達80.7%。雅居樂今年以來陸續在海南文昌、云南瑞麗、西雙版納等地打造多個面向全國市場的大型旅游地產項目，首個項目雅居樂·云南原鄉于11月23日開盤首推的200余套房源全部售罄，預估銷售金額達到3億元。

低廉優質的大面積土地儲備

對于開發商來說，今年也許是介入三四線城市開發的最好機會。很多城市目前正處于新型城鎮化的初期，這為房企大規模參與當地的城市建設和城區改造帶來了機會。

以碧桂園蘭州新城為例，2013年碧桂園與蘭州城區和蘭州新區合作，打造“蘭州新城”和新區地標，蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區，從前期土地一級開發整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產業鏈的碧桂園一手包辦。在建設蘭州新城的同時，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網，當大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業主們只需十分鐘便能通達市區，同時帶來了社會效益與經濟效益。

“碧桂園在三四線城市取得成功，很大程度得益于其強大的一級土地開發能力，能直接介入城市開發建設?！笨藸柸鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J為，碧桂園一般在城郊拿下大片土地，然后積極參與土地一級開發，幫助地方政府將未形成建設用地條件的 “生地”，同時完成地上建筑物、構筑物的動拆遷，開發成具備建設用地條件的土地。由于碧桂園同時做一級地產開發商和二級房產開發商，因此土地成本很低，其項目定價能比周邊樓盤低一截。

同時，城市級的配套設施是三四線城市熱銷大盤共有的特征，碧桂園大部分新項目都建造五星級標準酒店、大型商業中心、學校等綜合社區配套，部分項目還建造水廠等城市配套設施。