內房股IPO開閘周年 企業命運迥異

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

去年四季度，旭輝控股集團（00884，HK，以下簡稱旭輝）赴港IPO，標志著塵封大半年之后，內地房企赴港IPO再次開閘。隨后，新城發展控股（01030，HK，以下簡稱新城）、金輪天地控股（01232，HK，以下簡稱金輪天地）等多家內地房企相繼赴港上市。

如今，內房股IPO開閘迎來一周年，《每日經濟新聞》記者注意到，這些內地房企上市后的命運迥異：上市時較凈資產大幅折價的旭輝，經過一年的“臥薪嘗膽”，如今不僅股價較發行價上漲兩成，而且融資成本大幅下降；新城雖然前11月的銷售業績增幅不如旭輝，但在土地市場動作頻頻，儲備了大量優質土地；金輪天地卻在上市完成后，暴露出了土地儲備不足、持續盈利能力欠缺等問題。

旭輝：融資成本大幅下降/

“雖然港股上市估值比較低，但它帶來的融資平臺、融資渠道比A股更寬廣，我們更看重融資平臺的擴展。”時隔一年，旭輝董事長林中回憶去年赴港上市的情形時，頗有幾分感慨。

去年底赴港上市時，旭輝、新城的招股價均較凈資產大幅折讓。曾有人做過計算，上市第一天，旭輝的市值較凈資產折價30%，這無疑讓股東們“肉疼”。但如今看來，當初的“肉疼”卻是值得的。旭輝在過去一年內通過港股市場的渠道多次融資，獲得了規模與業績的雙雙成長。

林中透露，在香港這個國際化資本市場，旭輝在上市第一年就做了很多企業兩三年才能做完的事：經過了三家評級機構的評級；發行了兩筆美元債券。

旭輝赴港上市后，不僅融資規模有所上升，融資成本也大幅下降。以與綠地合作項目為例，由渣打、匯豐、東亞牽頭提供的銀團貸款利息只有4.2%~4.3%。據林中透露，2012年旭輝的平均融資成本在10%以上，而現在整體融資成本僅9.4%左右。

此外，因港股上市公司的身份，旭輝也吸引了龍湖、萬科等大型房企的很多優秀人才紛紛加盟。比如，前萬科上海區董事長陳東彪就在今年8月加盟了旭輝。

同時，赴港上市還為旭輝引來了諸多合作伙伴。12月8日，旭輝發布公告稱，將與恒基中國訂立合作框架協議，共同開發旭輝位于上海市閔行區虹橋商務區的地塊。此外，綠地也是旭輝的主要合作伙伴。

2013年12月3日，旭輝發布公告稱，1~11月集團實現合同銷售金額約142.5億元，同比增長約67%，已提前一個月完成全年銷售目標。

新城：重心轉向商業地產/

與旭輝不同，另一家去年登陸港股市場的內地房企新城則把主要精力放在了商業地產上。

新城董事長王振華透露，新城未來的核心增長點在于商業地產開發，到2017年，公司將實現累計開業和在建購物中心20個左右，持有面積200萬平方米，“吾悅品牌”進入內地商業地產品牌第一梯隊。

目前，新城已在6個城市建造了8個城市綜合體項目，其中3個已經開業，其余的正在陸續建設或銷售。

“我們在計劃做一個商業項目之前，首先考慮的是拿地價格，其次是周轉速度，如果這兩項沒問題，就可以保持盈利。”王振華告訴《每日經濟新聞》記者，2013年新城集團新增土地13幅，面積達290萬平方米；僅今年10月就獲得6幅地塊。目前，集團現有土地儲備面積近1400萬平方米。

新城方面表示，未來五年新城將開啟住宅與城市綜合體雙核驅動戰略模式，即以住宅開發為主，同時選取優質地塊開發運營城市綜合體，實現2013~2017年復合增長率不低于30%。

“我們的資金結構正在逐步優化，原來沒有長期限的資金，一般都是開發貸和信托，長的兩三年，短的一年?，F在通過海外發債，資金周期可以達到五年。”王振華透露，未來3~5年，新城會逐步增加長期借款的比重，“我的期望是，可以跨越至少兩個宏觀調控的周期”。

今年1~10月，新城累計實現合約銷售154.8億元，同比增長20.21%；累計合約銷售面積逾168.35萬平方米，同比增長16.07%；今年有望實現200億元的全年銷售目標。

金輪天地：上半年收益下滑八成/

在去年末開始的這一輪赴港上市潮中，金輪天地是唯一招股價較凈資產大幅溢價發行的內房股，但目前股價仍處于“破發”狀態。

實際上，金輪天地在上市前，就曾被外界質疑，原因是其土地儲備不足，以及業績中有較高比例是由投資物業公平值所貢獻，外界擔心這些因素會導致金輪天地業績不穩定。

而從上市后的業績來看，當初外界的擔憂不無道理。半年報顯示，金輪天地上半年收益1.29億元，下跌80.6%，主要因為來自房地產開發業務的收益減少。

雖然業績表現不理想，但港股上市帶來的融資便利，還是幫助金輪天地補充了土地儲備。研報數據顯示，2013年金輪天地通過發債、銀團貸款等建立了多元化的融資渠道，募資總額估計超過20億元?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑衲旯疽殉赓Y10億元先后在揚州、南京、長沙、株洲等地獲得多幅地塊。