任志強：部分企業或借混合制繞過“招拍掛”開發地產

每經記者 宋思艱

在中央經濟工作會議于12月13日閉幕后，市場各方都注意到有關會議報道的措辭里沒有提到房地產調控，有人認為：不談地產調控是一種進步。那么，“不談地產調控”對房地產業究竟傳遞出怎樣的信號呢？

《每日經濟新聞》記者注意到，在12月21日北大匯豐商學院在蓉舉辦的房地產高峰論壇上，北京華遠地產董事長任志強直言，不談調控并不意味著沒有調控，但部分企業或利用“混合制經濟”繞過“招拍掛”來開發房地產。

華遠地產接到組建“混合制”企業邀請

任志強表示，在十八屆三中全會以及中央經濟工作會議之后，有人表示對地產界的一個好消息是沒有房地產調控了，但他認為不是沒有調控了，只是在不同的政策里把有關房地產調控的問題分解了。

從對企業的要求而言，以前要求“國進民退”，現在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）則提出“混合所有制”原則，意味著國企不能再用原來的辦法做大做強了。

任志強稱，要由市場來決定資源配置時，國有企業在市場競爭中是很難活下去的，因為現在的國企不是用市場的辦法來進行資源配置的。他還舉例稱，如果給騰訊發一張4G的牌照，可能很快就會把另外3個持有4G牌照的企業擠垮。

《每日經濟新聞》記者注意到，任志強在評論了國企競爭力后話鋒一轉，表示三中全會提出的發展混合制經濟和房地產業是有關系的。任志強稱，在上述說法提出后，他接到了很多企業的邀請，不少是產能過?；蚱飘a的企業，他們要求劃出一塊地和華遠地產合作，組建混合制企業，這塊土地可以不經過“招拍掛”，而是作為入股，然后來開發房地產。那么對于一些國企而言，也可以利用混合制，拿出相當一部分土地來進行房地產開發。

部分地方政府或限制集體土地入市

《每日經濟新聞》記者注意到，在談及《決定》在政策層面對地產市場的影響時，任志強表示，《決定》中提出，集體土地可以同股、同權、同價入市（《決定》原文是：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”），但設有兩個前提，一是規劃前提，二是用途前提。因此，在具體操作時，可能出現地方政府利用上述兩個限制條件，在土地指標充裕時搞壟斷，不讓集體土地入市，從而將自己手里的土地賣得更貴；在沒有土地指標而希望利用集體土地來擴大城市建設用地時，將會積極讓集體土地入市。

12月8日住建部副部長齊驥表示，近期住房保障制度改革將推進廉租房公租房并軌和探索共有產權保障房。任志強認為，保障性住房是近期召開的各種會議中表示要堅決完成的任務之一，保障性住房中的租賃性住房對地產市場沖擊有限，因為入住租賃性住房的人群基本屬于無能力購買商品房者；但明年可能推出具有共有產權的保障性住房相關政策，這對地產市場的沖擊力要遠大于租賃性住房。

國土部完成8家房企再融資審批

在談及地產融資動態時，任志強表示，《決定》提出推進股票發行注冊制改革，即在申請上市過程中，降低證監會審批管理的條件，但沒有降低市場監管條件，審批可能轉移到兩個交易所，且沒有盈利和注冊資本的限制。這與美國和中國香港地區相關規則基本接軌。

任志強表示，在此之前，已公告的再融資房地產企業約有40家。對上市房企再融資，證監會需征求國土部意見，目前國土部完成審批程序者大概有10家，其中有兩家未被批準。

鐘偉：今年四季度銀行已不愿放房貸

《每日經濟新聞》記者注意到，21日的論壇上，在任志強提及地產市場多重隱憂時，之后發表演講的平安證券首席經濟學家、北師大金融研究中心主任鐘偉同樣表達了憂慮觀點。

鐘偉認為，目前購房主力需求主要有改善性需求和剛性需求兩大類，但對于剛性需求要具體分析，因為上一輪生育潮高峰是從1987年～1991年，之后生育率明顯下降?，F在1987年之后出生的人都在26歲及以上，因此以后幾年新婚人數增長會減少。今年是連續第4年高考人數大幅下降，18歲以上的人口減少，也將導致首次置業需求下降。

同時，鐘偉還表示，利率市場化也將導致財富管理方式多樣化，投資者不一定非要買房投資了。房地產市場需求在未來兩到三年仍將處于高位，但在更長時間將緩慢下滑，但還要取決于政策的支持，如果房地產稅實施，就將對行業產生重大影響。

而從銀行來看，當銀行負債成本不斷提高時，自然會砍掉貸款中收益低的部分，個人按揭貸款就屬于貸款中安全性很好但流動性差、效益不佳的部分。因此，今年四季度，商業銀行紛紛不愿發放房貸了。

在任志強認為共有產權的保障性住房可能沖擊地產市場之后，鐘偉也提及這一話題。

他認為，保障性住房的層次有廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和共有產權房等，而經濟適用房、限價房等帶有“準商品房”性質的房屋，可能作為一些單位的“定向限價房”。

鐘偉表示，從現在起到今后四年，保障房供應量可能會占到商品房供應量的10%～20%，這對于商品住宅銷售是較大的抑制。