近半空置率難抑五星酒店投資潮 地產商逆市而動存隱憂

每經編輯 每經記者 羅碧 發自深圳    

每經記者 羅碧 發自深圳

據社科院近日發布的2013~2014年旅游綠皮書顯示，2013年上半年，全國三星級及三星以上星級飯店的平均出租率為53%，五星級酒店客房一半空置。

而據中國飯店業協會公布的五星級飯店名錄顯示，目前全國已有660家掛牌五星級飯店，各地待建及剛建完的按照五星級標準設計的酒店項目約為500家。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，在整個行業經營數據下滑的背景下，業主的投資熱情并未減退，其中以房地產開發商為主。在上述待建及剛建完的500家五星級酒店中，由房地產開發商投資開發的酒店超過八成。

那么，五星級酒店是否已供過于求？實際經營狀況如何？開發商對開發五星級酒店的積極性來源于何處？記者以酒店服務業相對發達的深圳為例，對房地產開發商投資熱情進行了調查，試圖還原開發商進入這一市場的邏輯和前景。

酒店行情回歸正常化/

據深圳市文體旅游局2013年中期統計數據顯示，截至2012年，深圳已掛國家旅游局五星級飯店牌照的酒店達20家。

華德顧問公司總裁黃柏林在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，除20家掛牌五星級酒店外，深圳還有10余家按照五星級酒店標準建造但尚未申請五星級牌照的酒店。

合縱酒店顧問公司總裁李慶平向記者介紹稱，深圳五星級酒店的經營數據較全國平均數據較好，“截至2013年上半年，深圳五星級 （酒店）平均房價為727元，平均入住率為60%。”

多位酒店業內人士對記者表示，酒店詳細的經營數據一般不會對外公布，但可從同一個城市中上市的酒店公司數據里了解到酒店業大致的市場狀況。

《每日經濟新聞》記者查閱深圳酒店業唯一的一家上市公司新都酒店（000033，SZ）財報發現，擁有一家四星級酒店的新都酒店股份有限公司，自2008年開始業績一直處于下滑態勢。

2009年，新都酒店實現主營業務收入6195.7萬元，同比下降9.74%；凈利潤虧損2404萬元。2012年，公司虧損2547萬元。從主營業務構成來看，占總營業收入比重超過50%的客房收入，其毛利率從2012年開始下降。在近5年中，客房毛利率最高點出現在2010年，達45.71%。

與客房毛利率相比，記者發現，新都酒店的餐飲毛利率下降幅度較大。2010年，新都酒店餐飲業務毛利率為17.19%，2011年下降為12.71%，2012年再降至7.3%。

2013年上半年，新都酒店餐飲收入為356.65萬元，而2009年該項業務收入為639.7萬元。“新都酒店的餐飲基本都外包了，自己經營的比例不高。從一般知名的國際酒店來看，客房和餐飲收入基本相當，有部分客房收入占總營收的60%~70%。”李慶平介紹道。

卓越置業集團有限公司副總經理、深圳福田四季酒店業主代表徐衛國表示，“‘八項規定’對高星級酒店的影響主要體現在餐飲，對客房影響較小。”

合縱酒店顧問公司提供的數據顯示，根據客源構成不同，2013年深圳五星級酒店的餐飲收入下滑比例為30%~50%，“像政府客源較多的酒店，餐飲收入下滑基本有50%。”

黃柏林認為，從全球酒店行業和市場來看，支撐酒店行業發展的都是正常的商務旅行和交流，而不是依賴政府消費，“目前的狀況說明國內酒店行業在向正常方向回歸。”

地產商建酒店多為規劃要求/

除“八項規定”的作用外，中投顧問酒店餐飲行業研究員康建華在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，宏觀經濟增速下調，企業效益降低，公務成本被壓縮也是五星級酒店業績下滑的原因。

黃柏林用發達國家人均商業配比1.2平方米來計算深圳未來五星級酒店的缺口，“深圳常住人口1400萬，應有1680萬平方米的商業建筑面積總量。如果按照簡單的靜態測算，深圳還有不少于50座五星級酒店的市場投資空間。”

但黃柏林同時表示，酒店市場競爭加劇，酒店投資成本以及基建成本都在上升，酒店投資回報周期也在延長。“酒店的單位平方米造價是商業單位平方米造價的3~4倍。以前五星級酒店的投資回報周期大約為8年，長一些的10年，但2013年我們測算需要15年，投資收益率在降低。”

康建華也向 《每日經濟新聞》記者介紹稱，五星級酒店的投資回報率的確不如預期好。“一般而言，一、二線城市經濟型酒店的平均利潤率為10%~20%，而五星級酒店的盈利水平低于經濟型酒店，一般在8%~15%。”

但這仍擋不住開發商投資五星級酒店的熱情。李慶平稱，目前合縱提供咨詢的客戶80%以上都是地產開發商。“前些年，國內是行業酒店居多，比如郵政酒店、民航酒店等，政府或企事業單位是投資主體。”

對此，黃柏林總結稱，滿足拿地限制條件、提升周邊物業價值、房企轉型需要、合理避稅等是開發商熱衷于五星級酒店投資的原因。

據了解，在開發商擬購入地塊中，往往包括政府此前已規劃的需建五星級酒店的地塊，“很多招掛拍的土地明確表明，根據城市規劃，該地塊需要配套一家五星級酒店。”黃柏林介紹稱。

以深圳為例，深圳未來新增土地面積主要來源于舊改項目，因舊改成本較高，且所處地理位置較好，很多有配備五星級酒店的規劃。

康建華則認為，酒店有利于盤活社區氛圍，為住宅用戶提供更好的生活服務與體驗。

“包括酒店在內的一線城市核心位置的商業，其地段具有不可復制性，只要占有了這一稀缺資源，就存在潛在的收益。”徐衛國表示。

綜上來看，盡管五星級酒店投資對開發商來說有諸多優勢，但多位業內人士仍提醒，即使是在深圳這樣需求增長較快的一線城市，局部地區市場的供需也存在矛盾。

此外，如果一個城市或區域供應量短期內猛增，也會帶來市場波動。李慶平介紹稱，2007年和2008年兩年，深圳五星級酒店增加了近20家，“2007年，深圳五星級酒店的入住率保持在70%~80%，但到2008年和2009年，入住率下降到40%多。后來經過消化和重新洗牌，到2010年，入住率開始回到60%以上。”

但他同時表示，從酒店投資本身來講，回報率在降低，“很多五星級酒店賺得的錢都用來支付國際酒店管理公司的管理費。”

房地產商開始自做管理者/

李慶平還表示，目前，國際酒店管理公司經營著中國各城市中絕大多數的高端五星級酒店。以深圳為例，據記者統計，30余家五星級酒店中，國際酒店管理公司委托管理的達70%以上。

“國外酒店管理公司的最大價值是品牌的商業價值及品牌的美譽度。地產商引進國際品牌管理公司不是為了酒店生產性經營，是為了資本經營，因為這些品牌能抬高地皮的溢價率。”黃柏林說。

李慶平認為，在國內高端酒店品牌還未成長起來前，國外酒店管理公司的進入，為國內的酒店業培養了人才，帶來了先進的管理經驗的同時，也對城市的酒店平均房價起到了拉升作用。

與此同時，這些國際酒店管理公司也從中國獲取了豐厚的收益。按照國際管理公司慣常的經營模式，其在為業主方提供管理服務時，會提取營業額的2%~3%作為基本管理費。“他們掙的是最簡單的錢。”徐衛國評價道。

但除上述基本管理費外，業主還需支付獎勵管理費、環球銷售和市場推廣系統費以及培訓費用等。“一家委托國際酒店管理公司管理的五星級酒店，至少營業額的6%需要支付給管理公司。如果酒店虧損，也不會對管理公司的管理費收入造成影響，因為管理費收取是以營業額為基準而不是利潤。”一位從事酒店咨詢服務的管理人員告訴記者。

而對于營業額動輒過億元的五星級酒店來說，利潤中的絕大部分、甚至超過利潤的費用都交給了國際酒店管理公司。“這也是很多房地產業主開始自己管理酒店的直接原因之一。”上述人士介紹稱。

“像深圳的華僑城，現在也開始做自己的品牌，東部華僑城的酒店都是自己在管理。另外，還自建了城市客棧品牌，也成立了華僑城國際酒店管理公司。恒大、碧桂園也都成立了自己的酒店管理公司。”李慶平介紹。

國內最為知名的自建酒店管理公司的是萬達集團。此前，萬達主要通過大規模與國際酒店管理公司簽訂合約取得了一定的話語權，“比如萬達跟希爾頓，一簽就是15家，與喜達屋一簽就是5家。但當它有了一定人才和經驗的積累后，就開始建自己的品牌。”徐衛國表示。

目前，萬達自主管理的品牌主要包括嘉華、文華和瑞華，之前主要在二、三線城市布局。但據記者了解，從2014年開始，萬達自有酒店品牌開始轉入北上廣等一線城市。

“萬達此前與國際管理公司在一線城市簽訂的合約時間都較長，如不是考慮到違約成本，萬達或許也希望把所有一線城市的酒店都收回自己手中進行管理。”黃柏林分析稱。

不過，接受《每日經濟新聞》記者采訪的人士多認為，酒店管理公司品牌的建立需要較長的時間。“業主方是利潤導向，而酒店管理集團作為專業提供服務的機構，服務導向永遠在第一位。業主方要適應服務者的角色，恐怕還需要一段時間。”

據了解，國際酒店管理公司很多最初也是從管理自己的酒店開始，然后通過管別人的酒店，進而全球范圍內擴張，最終賣掉酒店實體，只保留管理服務，變成輕資產的服務公司。