央行貨幣政策報告：房地產市場亟待租房金融賦能

央行最新發布的《2017年第三季度中國貨幣政策執行報告》中，首次提及“金融周期”的概念。而且只要提及金融周期時，就處處不離房地產市場。這意味著，房地產的發展周期對金融周期有著較大的影響。新金融周期中國的房地產市場亟待租房金融賦能。

央行在報告中解釋說，金融周期主要是指由金融變量擴張與收縮導致的周期性波動。評判金融周期，最核心的兩個指標是廣義信貸和房地產價格，前者代表融資條件，后者反映投資者對風險的認知和態度。由于房地產是信貸的重要抵押品，因此兩者之間會相互放大，從而導致自我強化的順周期波動。而以筆者之見，明年，中國或將進入新金融周期，這個新周期所呈現出來的主要特征就是金融降杠桿加速，金融脫虛向實加快，房地產金融逐步由住房金融向租房金融轉變。具體而言，在“房住不炒”的調控綱領下，發展租賃住房建設，已成為不可逆轉的市場趨勢。

早在今年7月20日，住建部等九部委發文稱，要加快大中城市住房租賃市場發展。此后，廣州和北京先后宣布“租購同權”，深圳祭出“土地劃撥”，上海試水“只租不售”，而且目前正在研究制定商業用房改建為租賃住房的實施細則，并擬實行“發牌”制度，即對于符合條件的租賃住房，發放允許經營的“牌照”?？梢哉f，各地租賃利好政策紛紛落地。9月26日，國土資源部更是就全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作作出全面部署，旨在建立“租購并舉+租購同權”的住房體系，促進建立房地產平穩健康發展的長效機制。中國的房地產市場要從購房為主進入租購并舉時代了。

在這個新時代，租賃市場巨大，租房金融需求旺盛，將成為金融機構兵家必爭之地。當前，推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成，比如企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、金融市場層面的資產證券化與退出機制等，有望逐步確立貫穿租賃業務開發—運營—消費—退出全產業鏈的金融支撐體系。各大金融機構也在認真做好房地產金融的轉型升級與業務創新。

首先，要著力于租房金融業務的研發與推廣。這方面，依然是互聯網金融平臺捷足先登。從去年開始，包括京東金融、百度金融等巨頭在內的消費金融平臺紛紛宣布進入租房分期市場。而正是由于房屋租金的上漲，催生了分期需求，也活躍了分期市場。近日，百度金融與租了么達成合作，雙方推出產品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。即租了么全面推廣消費金融3.0，憑借房產場景優勢促進百度快速覆蓋市場，實現渠道共享、客戶共享、產品融合、優勢互補，而百度也將為租了么帶來可觀的生態流量，對租了么業務發展深度賦能。

其次，金融機構還可以將業務延伸至租房金融系列服務，提供綜合經營。比如在O2O模式之上再引入互聯網金融、信用體系這一跨界模式，為業主和租客提供更多的金融理財和生活服務類增值服務，并打造基于信用和互聯網金融的全新租房生態圈。因為，在租房整個交易鏈條里，涉及業主、租客、職業房東、供應鏈商家，相關金融機構，既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場景進行產品設計，既有消費金融，也有供應鏈金融，還可以開發出眾多金融衍生品，這些金融服務都需要提供。

在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向，而在這方面，相關金融機構應當深入研究，積極布局，為新金融周期房地產市場健康穩定發展獻計獻策，為房地產金融特別是租房金融賦能住房租賃市場奉獻大智慧。

來源：證券時報 記者：王勇