房企三季報陸續出爐：頭部企業表現穩健，有中小房企凈虧超10億

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

近日，A股上市房企陸續發布三季報。

雖受今年初新冠肺炎疫情影響，但各地的房地產調控政策并未顯著放松，加之“三道紅線”融資新規實施，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規模明顯放緩，部分房企財務風險逐步累積。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至10月29日，滬深兩市已有近60家上市房企披露三季報。其中有23家房企營收相比去年同期實現正增長，22家房企凈利潤相比去年同期實現了正增長。不過，TOP30房企中公布業績的目前僅有3家，其中前10強中只有綠地和新城控股兩家。

值得注意的是，從已經公布三季度業績的房企來看，相較于商品房整體銷量的同比提升，前三季度房企業績則表現出現明顯分化。

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受疫情影響房企業績分化明顯

Wind數據顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長，呈現出強者恒強的態勢；業績出現衰退的房企則基本延續了半年報之后的頹勢，無論是收入還是利潤，前三季度下滑嚴重。

其中TOP10房企里，綠地率先披露業績前三季度業績，并在收入和利潤方面都實現雙增長。截至今年三季度，綠地控股實現利潤總額228億元，歸母凈利120億元，同比分別增長2.5%及1.9%；基本每股收益0.99元，同比增長2.06%。營業收入3209億元，同比增長9%，其中房地產主業實現營業收入1446億元，基建產業實現營業收入1472億元，同比分別增長15%及6%。

另一家頭部房企新城控股公布的三季報則顯示，今年前三季度營收約700.91億元，同比增長137.11%；凈利潤約47.36億元，同比增長26.91%；基本每股收益2.11元，同比增長26.35%。

而在公布業績預告的房企來看，排名靠前的房企表現穩健，部分中小房企在項目去化等維度上面臨著更大挑戰。

如TOP30房企中南建設公布的三季度預增公告顯示，今年前9月歸母凈利潤較去年同期增長53.6%。再以泰禾為例，據其10月14日公布的數據，泰禾預計期內歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損16.5億~22.3億元，而去年為盈利21.21億元。

對此，克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者分析認為，房企收入下滑主要是因為疫情影響導致的結轉收入沒有跟上，加之今年結轉的是2016~2017年的項目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項目。

此外，今年以來，因疫情影響導致銷售收入和租金收入明顯下滑的企業也不在少數，尤其是上半年重倉在疫區的房企。

以美好置業為例，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.25億~1.6億元，而去年同期為盈利7615萬元，期內項目交付延后、新業務投入成本高系業績變動原因。

再如10月28日晚間發布三季度業績的中迪投資，前三季度營收約9327萬元，同比增長317.17%；凈虧損約2931萬元，同比增長62.80%；基本每股收益-0.10元，同比增長61.54%。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從今年疫情對商品房市場的影響來看，住宅前三季度的成交金額已經超過去年水平，而商業地產則明顯沒有實現逆轉。對于自持商業比重較大的房企而言壓力尤其大，商場、辦公和酒店的空租率都有不同程度提升，帶動租金收入同比明顯減少。如大悅城控股持有的購物中心和酒店較多，受到的影響直接，其自身預計前三季度的凈利潤將可能由正轉負。

融資新規考驗房企運營能力

在業績下滑情況下，整個地產估值又不高，上市房企的股價將面臨不小壓力。

張波認為，今年以來房地產行業集中度持續提升，一二線城市的成交占比有所擴大，中小房企則面臨著拿地難、銷售壓力大等多重困難，部分中小房企今年的凈利潤都出現不同程度減少，有些房企甚至有超過九成以下的凈利潤下滑幅度，這一趨勢預計會在四季度持續 ，2020年房企的淘汰率提升將是個不爭的事實。

為了完成全年目標，一部分房企通過打折促銷等方式加速去化，在帶動銷量提升的同時，有效降低了負債水平，對于業績提升起到了重要支撐作用。

從已公布前三季度業績的房企來看，商品房整體銷量同比提升并不代表著單個企業的銷提升，也不代表單個房企凈利潤水平表現良好。一方面，部分房企前三季度同比凈利潤有著明顯增長，包括陽光城增長了21.64%，濱江集團增長了3.16%，招商蛇口的增長更是明顯。從利潤增長的房企來看，一般都是重倉布局的區域在疫情期間受影響較小，或者恢復和反彈比較快的城市。如濱江集團重點布局的杭州，今年市場熱度就明顯好于去年，甚至出現過多個“萬人搖”項目。

同時，今年債務率較高或融資壓力較大的房企表現就會出現明顯分化，一部分房企通過打折促銷等方式加速去化，在帶動銷量提升的同時，有效降低了負債水平，對于業績提升起到了重要支撐作用。另一部分房企則在項目去化、自身調整等維度上面臨著更大挑戰，企業短期內還沒能快速從低谷中抽身出來，如云南城投10月26日晚間發布三季度業績公告稱，前三季度營收約37.05億元，同比下降23.64%，凈虧損約10.39億元。

此外，在“三條紅線”融資新規下，不少房企的財務杠桿受到限制。隨著新規的實施，融資端將進一步收緊，也更加考驗房企的運營管控能力，房企需要從銷售、周轉、產品力諸方面提升自身的競爭力。

林波告訴《每日經濟新聞》記者，在今年僅剩的兩個月時間里，房企將在銷售和結轉上進行一波沖刺，屆時優秀的房企在銷售和利潤上將持平甚至超越去年水平。但如果稍微有個閃失，利潤下滑也是正?，F象。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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