“金九銀十”缺金少銀：樓市成交房企業績雙雙下滑，價格戰或持續到年底

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

繼“金九”失約后，“銀十”樓市亦慘淡收場。

新房市場方面，40個典型城市10月成交面積同比下降32.4%，創下2013年以來最差“銀十”。二手房市場方面，13個熱點城市成交量環比下降26.9%，同比下降42.8%，成交總量基本回落至2014年10月的水平。

土地市場亦降溫明顯。10月全國300城成交各類用地規劃建筑面積同比下降47.64%；出讓金總額環比下降38.15%，同比下降33.51%。同時，流拍率整體增加，溢價率整體創出新低。房企業績方面，10月份超過8成房企業績同比下滑。

三季度以來，房地產市場經歷了一輪深度調整后，自9月起政策已現轉向，調控及信貸環境改善預期不斷加強，但市場尚未出現恢復跡象。

進入10月以來，中央層面頻繁發聲，持續釋放維穩信號，穩定房地產市場預期。10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會上，鄒瀾司長指出，“少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。”

10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞指出，督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求；保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持；因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控；嚴肅懲治違法違規行為；穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。

從供給端看，一方面，房企合理融資需求有望獲得滿足；另一方面，銷售如果得以改善，也有利于房企銷售資金回籠。但多家機構認為，受密集下調房企評級事件影響，短期較難扭轉金融機構的風險偏好，房企在融資層面仍然面臨困局。

圖片來源：攝圖網

 

連續4個月降幅擴大

40城新房成交9年來最差 

2021年10月，中指研究院監測的主要城市新房成交面積環比下降4.26%，近五成城市環比均有不同程度下降，同比則下降28.95%。

從環比數據來看，共有10個城市下降。其中泉州下降72.68%，福州為56%；此外南寧和廣州降幅均在5%以內。同比來看，17個城市出現下降，泉州、福州和重慶降幅較為明顯，其中福州同比降幅達到57%。

數據來源：各地官方房地產信息網、CRIC、易居研究院

分城市來看，一線城市新房成交面積環比上升9.85%，其中深圳升幅為40.65%；同比下降8.23%，其中廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環比下降8.16%，同比下降30.60%。三線代表城市成交面積較上月下降7.5%，同比下降49.29%。

在新房銷售整體回落的背景下，多個城市庫存總量穩中微升，韶關、廈門升幅顯著。

截至2021年10月末，中指監測的主要城市庫存總量環比上升0.45%。重點監測的城市中，韶關以11.64%升幅居第一，廈門以6.55%居次席，南京以5.98%位居第三。

數據來源：各地官方房地產信息網、CRIC、易居研究院

從易居研究院監測的40個典型城市來看，10月新房成交面積環比下降 1.9%，同比大降32.4%，創下2013年以來最差“銀十”。從增速來看，自 6 月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，已連續4個月同比降幅加速擴大。

易居研究院認為，若最后兩個月信貸層面仍無明顯放寬政策，房企間銷售回款的“價格戰”或將持續到年底，反倒會加劇市場觀望情緒。預計年底40城新房單月成交面積可能跌破 2000 萬平方米大關。

13城二手房成交量跌回8年前

杭州半年縮水8成，大連單月“腰斬”

近幾個月二手住宅市場形勢急轉直下，2015年以來的二手樓市上升大行情也宣告結束。

10月份，易居研究院監測的13個熱點城市二手住宅成交量環比下降26.9%，同比大降42.8%，今年前10月成交量同比增速年內首次轉負至-2.1%。13城成交總量已基本回落至2014年10月水平。

10月13個熱點城市二手住宅成交量增速

數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

13個城市中，僅廈門成交環比出現較大幅度上升，達47.3%，主要原因是9月份廈門受疫情影響成交基數過低。

中指研究院統計顯示，10月份深圳二手商品住宅成交套數、成交面積均持續大幅下降，環比降幅均在40%以上，同比降幅均在80%以上。價格環比下跌0.35%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。北京二手房成交套數環比下降26%，同比下降15%；價格環比微漲0.32%，已連續3個月漲幅收窄。

值得一提的是，前期熱點城市杭州二手房市場降溫最為迅速，10月僅成交2554套。據易居研究院統計，今年3月，杭州曾一度創下二手房成交量11534套的年內高點，此后“7連降”隨之而來，其中8月跌破 6000 套、9月跌破4000套、10月跌破3000套。僅半年時間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近8成，降至近十年最低值附近。

13城二手房月度成交量與年初累計同比增速

數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

從二手住宅成交量同比增速來看，10月杭州增速僅-64.1%，這是自2015年杭州樓市進入上升大周期以來第二次出現如此大的單月降幅（單月最大降幅為2018年9月的-64.6%）。

從政策面來看，10月9日，杭州宣布收緊人才政策，取消了大專生人才引進落戶政策，碩士研究生此前可以“先落戶，后就業”，但需先有工作并繳納社保。從今年上半年被住建部約談及浙江省被定位為社會主義共同富裕示范區，到下半年加碼限購，再到人才購房政策調整，足見杭州的樓市調控力度之大。

與杭州情況類似的是北方城市大連，10月二手住宅僅成交2048套，慘遭“腰斬”?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂泶筮B市的相關政策發現，8月16日大連市政府發布“連八條”新政擴大了限售區域，同時在增加限售年限方面尤為嚴厲，即新簽商品房可售從取證2年延長至網簽5年，二手房從取證2年延長至3年。現售加碼使得新房市場迅速封凍，并傳導至二手房市場。

基于近幾個月部分城市二手住宅成交持續跳水，易居房地產研究院認為，短期內利空明顯，未來兩三個月熱點城市二手房市場將繼續降溫。

300城土地成交面積跌近五成

流拍率整體增加，溢價率創出新低

據中指研究院統計，10月全國300城成交各類用地規劃建筑面積11714.41萬平方米，同比下降47.64%；各類用地出讓金總額達3334.29億元，環比下降38.15%，同比下降33.51%。

值得注意的是，土拍規則升級疊加房企融資困難，導致土拍流拍率整體增加，溢價率整體創出新低。

10月份全國共流拍地塊73宗，流拍率為14.54%，較9月下降2.66個百分點。1-10月累計流拍824宗地塊，流拍率為12.13%，較去年同期增長了2.8個百分點。

但在住宅用地成交方面，不同城市區域1-10月整體表現截然不同。

長三角住宅用地成交11732萬平方米，同比下降9.4%；京津冀住宅用地成交3949萬平方米，同比下降9.2%；珠三角住宅用地成交4149萬平方米，同比下降24.1%；長江中游住宅用成交6310萬平方米，同比下降29.0%；成渝住宅用地成交3676萬平方米，同比下降28.5%。

從易居研究院監測的40個典型城市10月份表現來看，由于“兩集中”供地的22個城市中僅有北京、上海、杭州等5個城市在當月完成了集中土拍，40城共成交土地建筑面積3212萬平方米，同環比分別下降41.3%和37%。

分城市來看，前10個月40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和南京，其余排名靠前的城市也均以一二線城市為主。在三四城市中，無錫和及佛山的土地出讓金額最高。

2021年10月土地出讓面積TOP10城市

數據來源：中指研究院（單位：萬平方米）

從土地溢價率來看，10月份40個典型城市溢價率9.7%，同環比分別下降6.6個百分點和3.9個百分點，同時也是去年3月份以來的新低，

而今年一季度40城土地溢價率為12%-13%。隨著第一批集中土拍于6月收官，多地暫緩或終止了第二批集中土拍，9月和10月受到“溢價率不超過15%”土拍新規和開發企業資金短缺等因素影響，土地溢價率大幅回落。特別是廈門、武漢、長沙、重慶等熱點城市，土拍溢價率已經連續多個月為0。

從單月情況來看，10月全國多個城市土地出讓金和土地成交面積均大幅下降。出讓金排名前20城市成交總額為2568.14億元，環比9月（4041億元）減少36%。

北京以土地出讓金617.57億元榮登榜首，第二名上海土地出讓金也超過500億元。從第六名開始，土地出讓金額均小于100億元，第20名柳州市僅16.85億元。

2021年10月土地出讓面積TOP10城市

數據來源：中指研究院（單位：億元）

事實上，目前第二批集中土地供應尚未落下帷幕，多個城市已經宣布了第三批集中供地計劃，并適度放寬了企業拿地限制。

如南京降低對聯合開發的限制、企業拿地資質由原本的一級或二級降至三級；蘇州則取消了“市場指導價”，并將保證金比率下調至30%，首次付款比例降至50%。

易居研究院認為，截至10月末，房地產市場并未出現明顯的轉暖信號，銷售回款難言樂觀。同時房企仍出現爆雷現象，今年最后兩個月預計房企會繼續偏向保守拿地，第三批集中供地并不樂觀。

8成多房企單月業績同比下滑

不同陣營房企業績進一步分化

中指研究院數據顯示，今年前10月碧桂園以6761億元的銷售業績繼續穩居首位，萬科、融創和保利分列二、三、四名。TOP4房企總計銷售額達21680億元。

但各梯隊房企間分化愈發明顯，業績增速放緩，單月業績繼續逐月下滑?？硕鸾y計顯示，10月百強房企單月業績規模較9月環比回升1.4%，但單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢，降幅收窄至32.2%。

2021年1-10月房企銷售業績TOP10

數據來源：中指研究院

逾8成百強房企單月業績同比降低，其中44家房企業同比降幅大于30%，同環比雙降的百強房企數量達37家。10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期。

雖然百強房企累計銷售增速繼續下滑，但前10個月仍然誕生了32家千億房企，較去年同期增加6家。多家研究機構均認為，多重因素共同作用之下，市場趨冷幾成定局，四季度銷售業績仍然不容樂觀。

數據來源：中指研究院

中指數據顯示，今年前10月百強房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長16.3%，與1~9月平均增長率19.9%、1~8月增長率均值為29.8%相比，繼續呈現下滑趨勢。并且從趨勢圖上看，百強房企增速在1-2月達到全年峰值之后即出現了大幅下降，呈現“倒V字”走勢。

從全國房地產市場表現來看，克而瑞重點監測的29個城市商品住宅10月成交面積環比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中25個二三線城市成交環比下降4%，同比下降23%。

前10月銷售額超銷售額超百億元房企達148家；百強房企權益銷售額均值為790.5億元，權益銷售面積均值為553萬平方米；TOP101-200房企銷售額均值為116.8億元。

數據來源：中指研究院

此外，不同陣營房企的業績進一步分化。中指研究院數據顯示，32家千億“超級陣營”銷售額增長率均值為10.6%，第一陣營（500億-1000億元）23家房企銷售額增長率均值為17.5%。第二陣營（300億-500億元）28家房企銷售額增長率均值為21.3%；第三陣營（200億-300億元）34家房企和第四陣營（100億-200億元）31家，銷售額增長率均值分別為24.3%和21.3%。

同時，各梯隊銷售門檻值也發生了變動。其中，TOP3房企門檻值為5126億元，較上年下降6.2%；TOP10房企門檻值為2502億元，較上年增長15.7%；TOP30房企門檻值為1038.8億元，較上年增長12.1%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為637億元、245億元，同比分別增長1.5%和4.1%。

數據來源：中指研究院

中指研究院分析認為，隨著市場趨穩、調控政策的出臺，房企從追求規模轉換到規模與效益并重，更注重穩健增長，銷售目標設定相對保守。1-10月，從公布銷售目標的32家房地產企業來看，目標完成率均值為76.3%，其中綠城、濱江、正榮、佳兆業、大發地產等目標完成率超90%。

克而瑞認為，四季度房企銷售繼續承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。長期來看，未來房企的經營邏輯向“以銷定投”轉變，在開發和銷售端對企業的經營效率、供貨節奏以及去化效率都提出了更高的要求。

 

10月房企融資總額環降六成

境外融資規模占比維持低水平

作為傳統發債淡季，10月房企發債規模加速收縮，單月融資總額環比下降60%。

據中指研究院統計，10月份企業融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環比下降60%，同比已是連續8個月下降。10月份行業平均融資利率6.99%，較9月份微增0.69個百分點。

數據來源：中指數據CREIS

而累計來看，據貝殼研究院統計，前10月房企發債總規模7993億元，年內降幅進一步擴大至24%，較2020年同期減少2463億元。而這一累計降幅較今年前三季度進一步增大，1-10月發債規模占比2020年全年約66%

分類型來看，1-10月境內債券規模占比69%，較2020年同期上升8個百分點；境內1-10月累計發債規模約5522億元，同比下降約13.4%。境外方面，今年1-10月累計發債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。房企境外融資規模占比維持31%左右的低水平。

10月房企境內外債券融資共發行31筆，較上月減少31筆；發行規模約合人民幣304億元，環降55.9%，同比減少56.1%。其中境外融資年內再次降至個位數——僅發行6筆債券，融資約101億元，環比下降63.3%，同比下降69.6%。

其余25筆合計規模約203億元，均為境內債券，規模環比下降51.1%，同比減少43.6%。境內債券發行規模占比約67%。

貝殼研究院分析認為，10月境內債券新增發行規模低于市場預期。一方面是季節性原因，10月工作日較少，是債券發行的傳統淡季。另一方面，10月份，穆迪、惠譽、標普三家國際評級機構較為罕見地密集下調多家房企信用評級，惠譽還將29家中國房地產開發商列入評級標準觀察名單。同時，典型房企債務違約影響仍在持續發酵，再次重創剛剛恢復的投資市場信心。

不過，10月已有部分房企著手制定計劃應對美元債務問題。據不完全統計，包括海倫堡、鑫苑置業在內的企業已經完成美元債交換要約，將兌付壓力延后；弘陽地產、禹洲集團、奧園集團、金輝控股、朗詩地產等多家房企紛紛回購美元票據，降低企業負債水平和優化財務結構，以穩定資本市場信心。

記者手記丨 最后兩個月樓市“有點難”

第四季度是房企沖刺業績的關鍵時段，尤其是樓市傳統銷售旺季的“銀十”。

盡管近期央行等監管層不斷釋放樓市“維穩”信號，而房企為沖刺業績也加大推貨和促銷力度，但三季度以來全國普遍出現的“放款難”影響甚大，讓房企“以價換量”的愿望落空。

前10月一線城市新房成交累計同比增速快速回落，而三線城市已率先轉負。其中新房成交面積同比下降最快的淮安、惠州、洛陽、南寧、韶關均為弱三線城市。如果房企繼續加大促銷力度，未來兩個月市場的觀望情緒也許會更濃。

但從宏觀面看，10月全國個人房貸出現拐點，近6個月貸款量首次反彈，首套房貸利率轉降。而利率下調傳導到住戶部門貸款通常有幾個月的滯后，明年初樓市或因此出現反彈。

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺：陳冠宇

排版：魏文藝 馬原