長租·人物專訪| 旭輝瓴寓張愛華：租賃資產在特殊時期凸顯抗風險性 三大痛點待解決

每經記者 包晶晶    上海報道    每經編輯 陳夢妤    

“一方面，提供大量社區化、品質化、生活化的租賃項目，才能更好滿足新市民的長期居住需求；另一方面，2022年的疫情對運營管理工作的專業性要求更高，面臨的不確定性也更多，這也充分體現出租賃資產在特殊時期的抗風險性。”

日前，旭輝瓴寓CEO張愛華在接受《每日經濟新聞》記者微信專訪時表示。

記者注意到，旭輝瓴寓在2021年新增簽約了2萬間長租公寓，并成功拿到了兩個R4地塊，是上海第一家獲批能夠獲取R4地塊的民營企業。

旭輝瓴寓CEO 張愛華 受訪者供圖

三大痛點待解決

2021年在集中供地模式下，據克而瑞監測，22城租賃用地建面總成交量達1235萬平方米，占總出讓體量的5%。以2021年成交租賃用地總量最高的8個城市來看，武漢、上海、南京和重慶成交的租賃用地基本屬于“規劃型”租賃用地，尤其武漢和上海純租賃用地比例高達8成以上，政府對于租賃用地供應的調節功能非常明顯。

但是，按不同類型企業拿地的情況來看，租賃用地對百強房企的吸引力明顯下降，22城在2021年三輪集中供地后，租賃用地中僅有28%進入百強房企的土儲。

對于企業而言，租賃用地特別是純租賃用地吸引力下降主要來自資金的限制，而近期多部委發文支持長租房市場，無疑為企業打通了資金渠道。

張愛華分析指出：“事實上，從去年開始，金融機構就陸續出臺一系列利好政策支持租賃企業發展，包括加大貸款支持力度、提供適配性創新貸款產品、貸款利率優惠等，國內五大行包括一些城商行，比如民生、興業銀行等，都加大了對住房租賃項目的貸款支持。”

“例如建行針對包租類項目提供了8年期流動資金貸款，再比如開發類項目，金融機構可以提供期限長達25年的開發貸。這些政策本質是為了匹配長期持有型租賃住房的現金流回籠特點。貸款利率方面，企業獲得的支持力度也開始加大，部分銀行在貸款利率方面也給到一些特色優惠，像上海的一些開發貸項目基本可以做到基準利率，甚至特別優質的項目、特別優質的業主，可以享受基準利率下浮。”

監管層面釋放了積極信號，但租賃行業仍然存在融資渠道窄、自有資金沉淀周期長和退出渠道狹窄的痛點。

“租賃行業屬于民生行業、微利行業，正常年化投資回報率也就5%-6%，目前最適配的低成本資金主要是銀行資金，其他資金比如信托，成本一般不低于7%，發債的話條件又比較苛刻。”

張愛華坦言：“常規收并購項目貸款比例可以做到50%、開發類項目貸款比例可以提高到75%，但仍需要25%-50%的自有資金投入。由于行業平均投資回收期要20年以上，任何一家企業在沒有好的退出方案的前提下，都不可能投入過多資金。而行業目前好的退出渠道僅有股權或資產退出，REITs還不夠成熟。更重要的是，REITs目前僅限于保障性租賃住房試點，但市場還有市場化項目，這意味著市場化項目的退出就比較難。”

租賃資產在特殊時期凸顯抗風險性

盡管如此，仍然有不少頭部房企持續探索租賃住房的“投融建管退”。

以旭輝瓴寓為例，其“輕重并舉，雙輪驅動”的發展戰略聚焦于綜合型租賃社區業務。據張愛華介紹，2021年底，旭輝瓴寓成功出讓所持上海浦江華僑城柚米社區項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目資產退出，成為行業內首個實現“投融建管退”資管全周期跑通的項目。值得一提的，該項目正是退出到險資平臺。

“目前租賃市場主要分三種模式：輕資產運營、中資產包租、重資產管理，旭輝瓴寓以輕資產包租切入市場，通過存量改造獲取前期規模、提高市場占有率、錘煉自身綜合能力，并逐漸向輕、重兩端發展。同時，持續加強四大核心能力形成有力支撐，始終為合作方創造低風險、確定回報，成為投資人及客戶信賴且首選的租賃品牌，夯實租賃住房一站式綜合服務商的市場定位。”

從另一方面來看，2022年的疫情對長租公寓運營管理專業性提出了更高要求，同時面臨的不確定性也更多。

“旭輝瓴寓快速響應，在疫情爆發初期就啟動了一系列應急機制，包括輸送防疫物資、發放防疫補貼等。雖然本輪疫情相較于2020年可能對租賃市場的影響更大，但瓴寓旗下項目出租率仍保持在90%以上，經營情況穩定，這也充分體現出了租賃資產在特殊時期的抗風險性。”

市場需要社區化的租賃項目

解決大城市不同類型人群的租房問題，持續優化租賃房源供給側，是政策出臺的初衷。租賃市場規范化發展環境基本形成，市場主體的力量得以充分發揮，才能滿足大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。

張愛華回應說：“旭輝瓴寓成立以來，攜手政府、企業積極探索人才安居及城市更新項目，助力區域租賃住房政策的落地，切實解決新市民、青年人的住房問題。精準的客戶研究能力、專業的產品研發能力、領先的數據技術能力、精細的運營增值能力等四大核心競爭力，讓旭輝瓴寓處于租賃行業頭部位置。”

“通過3年多實踐，目前品牌已在北京、上海、南京、杭州、成都等多個核心城市落子租賃社區，全國在管項目總量超30個，是行業中擁有社區項目最多的租賃企業。”

旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%；開業房源超過3.2萬間，同比上升14.3%；出租率超96%。

規模擴張的同時，旭輝瓴寓也是行業內最早提出并踐行打造租賃住宅社區的租賃企業。

張愛華表示：“早在2019年初，旭輝瓴寓就判斷社區化、品質化、生活化的租賃項目才能更好滿足新市民的長期居住需求。旭輝瓴寓以生活場景、居住空間、公共空間、社區配套4大維度并行，讓租客以更低的生活成本享受更完整的生活配套，滿足其更長期穩定的居住要求。租賃社區相較傳統模式，居住舒適度更高，配套更完整，服務更便捷，居住成本也更低。進入2022年，旭輝瓴寓主要目標可以歸結為踐行使命與修煉內功兩部分，承接租購并舉的頂層戰略，用心做好產品與服務，不斷提升租賃社區的舒適度和便捷性，使之滿足新市民、青年人日益增長的美好生活需求，讓租賃生活不僅是普通人可負擔的，更能真正成為買房的替代選擇。”

封面圖片來源：受訪者供圖