開盤4個月僅網簽3套、備案價五折起售 深圳商務公寓到底有多難賣？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

剛剛過去的周末，香港長實集團“七折”開賣新盤的消息席卷整個地產圈，市場對于降價賣房的呼聲越來越高。

8月13日下午，深圳羅湖房產中介劉森在朋友圈推薦了一套新房，標注“備案價打五折出售”“原價9.8萬/平，現價3.89萬/平起”等字樣，《每日經濟新聞》記者詢問得知，該樓盤為位于羅湖的仁恒深之源項目（備案名仁恒世紀大廈）。

記者了解到，目前深圳的商務公寓市場存在較為明顯的滯銷情況，有項目開盤4個月僅網簽3套，也有項目選擇直接大幅降價開賣，甚至還有樓盤開出過高達15%的渠道傭金。

市場供應量極少

在深圳房地產市場，商務公寓是一種特殊的存在。由于不限購，商務公寓一度成為投資客追捧的產品。不過，因其二手交易稅費高以及不可落戶、沒有學位等屬性，使得部分購房者不愿意購買這類型產品。

從目前深圳商務公寓市場的現狀來看，有兩個顯著特征，一是供應量極少，二是熱度遠不及住宅市場。甚至在一些房地產機構統計的月報、年報中，二手商務公寓的成交情況被非常默契地忽略掉了。

8月13日下午，在仁恒深之源項目現場，置業顧問吳磊分別為記者計算了兩套約60平方米左右房源的價格，其中中高層這套總價258萬元，折合單價約4.3萬元/平方米；低層這套總價241萬元，折合單價約4.01萬元/平方米。而同樣的樓層、戶型，兩年前的價格曾達到7.55萬元/平方米。

“我們這個項目的品質以前是跟深圳灣一號對標的，目前已經是現樓狀態，不過為了裝修品質，我們會安排到明年9月統一交房。”吳磊說。

《每日經濟新聞》記者查詢深圳市場監督管理局數據了解到，同樣面積為60平方米左右的1棟610，在2021年的備案總價為448萬元，折合單價約7.55萬元/平方米。而現在僅售241萬元，單價約4.01萬元/平方米，相當于之前備案價的5.3折。

而劉森發布的信息顯示，“原價9.8萬/平，現價3.89萬/平起”，目前銷售均價約4.5萬元/平方米，將于明年9月交房，采用精裝修交付。“這個盤高峰時備案價達到過9.67萬元/平方米，相當于現在打5折都不止，而且這是公寓，現樓，不會出現像住宅一樣大幅降價就無法備案的問題。”

8月14日上午，Co-Found智庫房地產行業研究負責人董南一通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，“商務公寓本身定位的市場人群范圍就較窄，整體受眾及關注度不如住宅，需求也比住宅差很多。”

有項目單套傭金曾達15%

早期的商務公寓，一般主要為商務人士提供中短期商務與住宿服務，其土地性質為“商業用地”，多位于地段較為繁華的區域，產權通常是40年或50年。

之前深圳樓市火熱時，商務公寓市場也出現過“遭哄搶”案例。比如2019年2月，華潤深圳灣瑞府400平方米、總價8000萬元左右的豪宅秒光；2020年2月，華潤深圳灣潤府開盤，總價達3000萬元的大戶型公寓幾乎秒光。

但到了2020年7月，為了打擊通過商務公寓炒房，深圳開始對這一市場“動刀”。

2020年7月31日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市住房和建設局聯合發布《關于停止商務公寓審批的通知》，宣布全市范圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目審批；鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房；減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。

深圳的商務公寓市場在2020年形成峰值后，供應開始一路下滑。根據深圳中原地產研究院數據，2023年上半年僅有兩個公寓項目獲批，分別為錦繡時代廣場、兆鑫匯金廣場。

中原地產研究院表示，2023年上半年，深圳商務公寓的供應面積僅3.8萬平方米，同比下降85.9%，上半年公寓供應量僅為去年全年的6.6%。2020年深圳停止商務公寓審批后，供應持續下降。

目前還在售的商務公寓項目，也普遍存在著難賣困境。比如，今年4月剛入市的錦繡時代廣場項目，根據深圳房地產信息平臺數據，開盤4個月后，截至8月14日，該樓盤僅3套房源顯示為已簽認購書或已備案，其他樓盤均顯示為“期房待售”。

此外，高傭金、送家電大禮等促銷方式，幾乎也是深圳商務公寓市場的常態。比如，位于羅湖深南東路的兆鑫匯金廣場，根據項目海報，去年開盤時給房產中介開出的單套傭金曾達15%。

而前幾年不少較為火熱的商務公寓，現也存在難賣上價的情況。如位于南山留仙洞戰略型新興產業總部基地的萬科云城，2015年開盤時一套66平方米的兩房，總價約448萬元，折合單價6.8萬元/平方米。如今同面積戶型的房子，業主掛牌價普遍在460萬~520萬元不等，與8年前相比漲幅不大。

8月14日下午，IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者，“深圳市場部分存量商務公寓項目去化難，本質還是供應過剩。目前除了降價、改為可售人才房、做更好的品質外，基本難有其他辦法。改為可售型人才房或長租公寓是開發商可考慮的方向之一，這主要取決于項目定位。”

（應受訪者要求，文中劉森、吳磊為化名）