企業觀察︱金茂服務“聚焦高能級城市”能否見效？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

3月26日，金茂服務（HK00816，股價2.09港元，市值18.9億港元）交出了2023年的業績“成績單”：收入同比增長11%，其中物業管理服務收入同比增幅達30.5%。此外，總在管建筑面積擴大至8420萬平方米，毛利同比增加1.7%。

值得一提的是，去年4月底，原執掌中國金茂北京區域的高級副總裁宋镠毅調任金茂服務董事會主席。宋镠毅執掌金茂服務的2023年，業務繼續聚焦高能級城市，在管面積在高能級城市占比達到約90%。2023年新簽約項目中簽約面積同比增長74%，簽約項目一二線城市占比83%。

根據年報，2024年金茂服務將升級“高、全、新、快”戰略為“1245”戰略，錨定“五年再造新金茂服務”的目標。不過，隨著金茂服務的總合約建筑面積達到1.06億平方米，公司的行政開支也在增加。

年報顯示，2023年金茂服務實現收入27.04億元，總收入同比增長11.0%；實現基礎物管收入15.7億元，同比增長30.5%，均保持了較高水平。

值得注意的是，金茂服務整體業務規模再上臺階，2023年總合約面積10642萬平方米，較去年同期增長31.7%；在管面積8421萬平方米，同比增長48.1%；第三方在管面積占比提升至46.6%。2021-2023年，金茂服務在管面積的復合增速達到52.1%。

受房地產行業周期性影響，物管企業在提升自身獨立性方面持續發力。報告期內，金茂服務開啟上市之后第二次“買買買”模式，推進對北京市潤物嘉業企業管理有限公司的收并購進程，以此鞏固在高端物業服務領域的競爭優勢。

金茂服務近三年營收情況（單位：百萬元）  圖片來源：金茂服務官微

今年1月18日，金茂服務正式宣布以現金3.238億元（可予調整）收購潤物嘉業全部股權，打響了物管企業2024年收并購第一槍。公開資料顯示，潤物嘉業主要從事提供物業管理及相關服務以及酒店運營的業務，在管面積約798萬平方米。

不過，業務擴張之下，員工成本隨之增加。報告期內，金茂服務的行政開支由2.4億元增加至2.53億元，增幅約5.8%。

加之金茂服務的租賃負債利息增加明顯，融資成本由160萬元同比增加181.3%至450萬元，導致公司的年內利潤僅由3.41億元增加至3.43億元；凈利潤率由14.0%下降至12.7%。

另外，金茂服務的非業主增值服務占比降低，毛利由7.34億元增加至7.47億元，同比微增1.7%；整體毛利率由30.1%降低至27.6%。

物業管理服務方面，2023年金茂服務的毛利率約15.8%，同比微降1%，主要由于公司進行質量提升投入增加所致；非業主增值服務的毛利率由46.3%下降至44.6%，主要是由于前期規劃和設計服務以及承接查驗咨詢服務等收入下滑。

對此，金茂服務方面提出，2024年公司將在運營創標方面推進提質增效，通過長期持續的數字化投入提升管理和決策效能，持續降低業務成本與銷管費用。

業務聚焦高能級城市

2023年是金茂內部變動較大的一年，去年4月底管理層突然變陣，宋镠毅從中國金茂被調任到金茂服務。

作為金茂服務的新任掌舵人，宋镠毅在項目投資、地產開發和企業管理等方面有著逾20年的經驗。其于2001年加入中化集團，2011年5月加入中國金茂擔任總裁助理，兩年后擔任中國金茂副總裁，逐步升任公司高級副總裁、執行董事。

在擔任中國金茂高級副總裁兼北京區域公司總經理期間，宋镠毅還時常出現在地方政府的簽約儀式上。而到任金茂服務后，宋镠毅便鮮少出面，行事頗為低調。

金茂服務近三年管理規模情況（單位：萬平方米） 圖片來源：金茂服務官微

宋镠毅執掌金茂服務的2023年，業務繼續聚焦高能級城市，在管面積在高能級城市占比達到約90%。2023年新簽約項目中簽約面積同比增長74%，簽約項目一二線城市占比83%。

財務方面，據財報披露，金茂服務采納全面的庫存政策及內部控制措施審閱及監控其財務資源，維持穩健的財務狀況及充足的流動資金。截至2023年末，金茂服務沒有未償還借款，現金及現金等價物增加至12.52億元；經營活動所得現金流量凈額由1.54億元增加至4.51億元。

金茂服務管理層表示，相信公司擁有充足的財務資源及未來收入將足以支持當前的營運資金需求及未來擴張。

“2024年將升級‘高、全、新、快’戰略為‘1245’戰略，錨定‘五年再造新金茂服務’的目標，確定行業領先物企與金茂集團第二增長曲線兩個戰略定位。”金茂服務方面表示，公司在投拓創標方面的計劃是繼續聚焦高能級城市，核心市場以及核心賽道，加大市場投入，提高商企服務及城市服務規模，強化公司獨立發展能力。擇優進行優質標的并購以快速增強集團管理能力，擴大管理規模。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1421461306